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银川市(灵武市、贺兰县、西夏区、永宁县、兴庆区、金凤区)

沈阳市(沈北新区、沈河区、康平县、铁西区、苏家屯区、皇姑区、浑南区、大东区、新民市、于洪区、辽中区、和平区、法库县)

鸡西市(麻山区、鸡东县、城子河区、恒山区、滴道区、虎林市、密山市、梨树区、鸡冠区)

杭州市(建德市、拱墅区、西湖区、上城区、临安区、滨江区、临平区、富阳区、桐庐县、钱塘区、淳安县、余杭区、萧山区)  南京市(六合区、浦口区、建邺区、玄武区、雨花台区、鼓楼区、江宁区、溧水区、秦淮区、高淳区、栖霞区)

湛江市(霞山区、雷州市、麻章区、徐闻县、吴川市、廉江市、赤坎区、遂溪县、坡头区)

惠州市(惠城区、惠东县、博罗县、龙门县、惠阳区)

百色市(平果市、西林县、靖西市、乐业县、右江区、田林县、凌云县、隆林各族自治县、田东县、那坡县、德保县、田阳区)

重庆市(巫溪县、大渡口区、武隆区、忠县、彭水苗族土家族自治县、铜梁区、奉节县、北碚区、梁平区、江津区、渝北区、大足区、南岸区、九龙坡区、万州区、合川区、长寿区、开州区、城口县、綦江区、黔江区、巴南区、垫江县、酉阳土家族苗族自治县、永川区、荣昌区、沙坪坝区、渝中区、南川区、秀山土家族苗族自治县、石柱土家族自治县、云阳县、丰都县、巫山县、璧山区、潼南区、江北区、涪陵区)  贵阳市(花溪区、开阳县、云岩区、白云区、息烽县、清镇市、修文县、观山湖区、乌当区、南明区)

山南市(贡嘎县、扎囊县、曲松县、加查县、乃东区、隆子县、洛扎县、浪卡子县、措美县、琼结县、桑日县、错那市)

双鸭山市(宝山区、饶河县、尖山区、岭东区、集贤县、宝清县、友谊县、四方台区)

盐城市(盐都区、亭湖区、射阳县、建湖县、阜宁县、大丰区、东台市、滨海县、响水县)

合肥市(蜀山区、包河区、庐阳区、瑶海区、庐江县、长丰县、肥东县、肥西县、巢湖市)

濮阳市(华龙区、濮阳县、台前县、南乐县、范县、清丰县)

抚州市(崇仁县、南城县、宜黄县、南丰县、东乡区、资溪县、乐安县、黎川县、广昌县、临川区、金溪县)

大庆市(让胡路区、杜尔伯特蒙古族自治县、萨尔图区、龙凤区、红岗区、肇源县、林甸县、大同区、肇州县)

渭南市(合阳县、大荔县、华阴市、蒲城县、富平县、韩城市、临渭区、白水县、潼关县、华州区、澄城县)

安康市(紫阳县、镇坪县、石泉县、汉阴县、白河县、宁陕县、汉滨区、平利县、岚皋县、旬阳市)

黄冈市(浠水县、麻城市、团风县、黄州区、英山县、武穴市、蕲春县、黄梅县、罗田县、红安县)

阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善左旗、阿拉善右旗)

楚雄彝族自治州(永仁县、武定县、双柏县、禄丰市、姚安县、大姚县、楚雄市、南华县、元谋县、牟定县)

黑河市(五大连池市、嫩江市、孙吴县、北安市、逊克县、爱辉区)

安顺市(紫云苗族布依族自治县、西秀区、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、平坝区、普定县)

枣庄市(市中区、滕州市、峄城区、薛城区、台儿庄区、山亭区)

临沂市(沂水县、临沭县、罗庄区、沂南县、莒南县、兰陵县、兰山区、平邑县、河东区、蒙阴县、郯城县、费县)

无锡市(锡山区、宜兴市、滨湖区、新吴区、惠山区、江阴市、梁溪区)

昌都市(八宿县、丁青县、洛隆县、芒康县、江达县、贡觉县、左贡县、察雅县、卡若区、类乌齐县、边坝县)

大连市(旅顺口区、瓦房店市、沙河口区、中山区、普兰店区、金州区、甘井子区、庄河市、长海县、西岗区)

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儋州市

长沙市(浏阳市、宁乡市、芙蓉区、开福区、长沙县、望城区、岳麓区、天心区、雨花区)

七台河市(桃山区、茄子河区、勃利县、新兴区)

茂名市(高州市、茂南区、化州市、信宜市、电白区)  大理白族自治州(鹤庆县、大理市、漾濞彝族自治县、祥云县、巍山彝族回族自治县、洱源县、永平县、剑川县、弥渡县、宾川县、南涧彝族自治县、云龙县)

雅安市(荥经县、名山区、芦山县、天全县、石棉县、雨城区、汉源县、宝兴县)

泉州市(安溪县、金门县、南安市、石狮市、鲤城区、惠安县、泉港区、洛江区、丰泽区、德化县、晋江市、永春县)

汉中市(留坝县、镇巴县、南郑区、略阳县、佛坪县、汉台区、勉县、宁强县、西乡县、城固县、洋县)鹤壁市(浚县、淇县、山城区、淇滨区、鹤山区)

阿勒泰地区(福海县、布尔津县、阿勒泰市、吉木乃县、哈巴河县、青河县、富蕴县)  衢州市(衢江区、开化县、常山县、龙游县、柯城区、江山市)

萍乡市(湘东区、安源区、上栗县、莲花县、芦溪县)

牡丹江市(穆棱市、海林市、绥芬河市、爱民区、宁安市、东安区、阳明区、东宁市、西安区、林口县)

海东市(化隆回族自治县、平安区、乐都区、民和回族土族自治县、互助土族自治县、循化撒拉族自治县)张掖市(临泽县、高台县、民乐县、山丹县、甘州区、肃南裕固族自治县)

焦作市(孟州市、温县、中站区、山阳区、马村区、修武县、沁阳市、解放区、博爱县、武陟县)

陇南市(文县、两当县、康县、礼县、宕昌县、西和县、徽县、成县、武都区)

泸州市(江阳区、龙马潭区、合江县、叙永县、古蔺县、纳溪区、泸县)

恩施土家族苗族自治州(宣恩县、咸丰县、来凤县、巴东县、利川市、鹤峰县、建始县、恩施市)

平凉市(华亭市、庄浪县、静宁县、崆峒区、泾川县、灵台县、崇信县)

盘锦市(双台子区、大洼区、盘山县、兴隆台区)

抚顺市(抚顺县、清原满族自治县、顺城区、东洲区、新抚区、望花区、新宾满族自治县)

柳州市(三江侗族自治县、鱼峰区、柳江区、融水苗族自治县、城中区、融安县、柳城县、柳北区、柳南区、鹿寨县)

咸宁市(崇阳县、嘉鱼县、通山县、通城县、咸安区、赤壁市)

马鞍山市(含山县、当涂县、雨山区、和县、花山区、博望区)

昆明市(西山区、宜良县、石林彝族自治县、五华区、禄劝彝族苗族自治县、官渡区、富民县、盘龙区、呈贡区、晋宁区、嵩明县、寻甸回族彝族自治县、安宁市、东川区)

兰州市(七里河区、榆中县、西固区、皋兰县、安宁区、红古区、城关区、永登县)

廊坊市(大城县、永清县、霸州市、固安县、文安县、香河县、三河市、广阳区、安次区、大厂回族自治县)

运城市(稷山县、临猗县、夏县、闻喜县、河津市、永济市、万荣县、绛县、盐湖区、新绛县、平陆县、芮城县、垣曲县)

荆门市(沙洋县、京山市、东宝区、钟祥市、掇刀区)

忻州市(宁武县、河曲县、岢岚县、保德县、静乐县、繁峙县、五台县、定襄县、偏关县、代县、五寨县、神池县、原平市、忻府区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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