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吴忠市(盐池县、红寺堡区、青铜峡市、利通区、同心县)

忻州市(定襄县、静乐县、五寨县、代县、五台县、岢岚县、宁武县、忻府区、保德县、繁峙县、神池县、河曲县、原平市、偏关县)

乐山市(五通桥区、市中区、犍为县、马边彝族自治县、金口河区、峨边彝族自治县、沐川县、井研县、夹江县、峨眉山市、沙湾区)

保定市(博野县、容城县、唐县、涞源县、清苑区、易县、徐水区、望都县、定州市、竞秀区、涞水县、顺平县、满城区、安国市、安新县、莲池区、高阳县、高碑店市、定兴县、蠡县、阜平县、雄县、曲阳县、涿州市)  齐齐哈尔市(碾子山区、铁锋区、龙江县、建华区、拜泉县、依安县、梅里斯达斡尔族区、昂昂溪区、克东县、甘南县、讷河市、富裕县、龙沙区、泰来县、富拉尔基区、克山县)

锡林郭勒盟(阿巴嘎旗、东乌珠穆沁旗、太仆寺旗、西乌珠穆沁旗、二连浩特市、多伦县、正蓝旗、苏尼特左旗、苏尼特右旗、镶黄旗、正镶白旗、锡林浩特市)

玉溪市(峨山彝族自治县、易门县、元江哈尼族彝族傣族自治县、江川区、通海县、华宁县、红塔区、澄江市、新平彝族傣族自治县)

百色市(西林县、田阳区、那坡县、德保县、平果市、田林县、凌云县、田东县、右江区、靖西市、隆林各族自治县、乐业县)

郑州市(上街区、新郑市、管城回族区、新密市、中原区、巩义市、荥阳市、二七区、金水区、惠济区、登封市、中牟县)  湛江市(吴川市、霞山区、雷州市、麻章区、坡头区、廉江市、赤坎区、遂溪县、徐闻县)

太原市(万柏林区、尖草坪区、古交市、晋源区、清徐县、杏花岭区、阳曲县、迎泽区、小店区、娄烦县)

张掖市(临泽县、民乐县、甘州区、高台县、山丹县、肃南裕固族自治县)

七台河市(勃利县、茄子河区、桃山区、新兴区)

随州市(广水市、曾都区、随县)

绥化市(绥棱县、青冈县、望奎县、安达市、海伦市、肇东市、明水县、庆安县、北林区、兰西县)

哈密市(伊吾县、巴里坤哈萨克自治县、伊州区)

石河子市(北屯市、可克达拉市、白杨市、昆玉市、五家渠市、铁门关市、阿拉尔市、双河市、图木舒克市、胡杨河市、新星市)

固原市(彭阳县、西吉县、隆德县、原州区、泾源县)

榆林市(子洲县、清涧县、横山区、府谷县、绥德县、定边县、靖边县、佳县、米脂县、榆阳区、神木市、吴堡县)

汕头市(南澳县、潮阳区、龙湖区、金平区、澄海区、濠江区、潮南区)

聊城市(冠县、高唐县、莘县、东昌府区、临清市、东阿县、茌平区、阳谷县)

临沧市(永德县、凤庆县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、镇康县、沧源佤族自治县、临翔区、耿马傣族佤族自治县、云县)

巴音郭楞蒙古自治州(尉犁县、焉耆回族自治县、和静县、轮台县、博湖县、且末县、若羌县、和硕县、库尔勒市)

云浮市(新兴县、云安区、云城区、郁南县、罗定市)

来宾市(金秀瑶族自治县、兴宾区、象州县、武宣县、忻城县、合山市)

河池市(宜州区、都安瑶族自治县、环江毛南族自治县、大化瑶族自治县、罗城仫佬族自治县、南丹县、金城江区、天峨县、巴马瑶族自治县、凤山县、东兰县)

衢州市(常山县、江山市、龙游县、衢江区、柯城区、开化县)

鄂尔多斯市(准格尔旗、杭锦旗、东胜区、康巴什区、达拉特旗、鄂托克旗、伊金霍洛旗、鄂托克前旗、乌审旗)

内蒙古自治区

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永州市(冷水滩区、双牌县、祁阳市、零陵区、江华瑶族自治县、宁远县、新田县、东安县、江永县、道县、蓝山县)

阿克苏地区(拜城县、柯坪县、温宿县、乌什县、沙雅县、库车市、阿瓦提县、新和县、阿克苏市)

日照市(岚山区、东港区、莒县、五莲县)

德宏傣族景颇族自治州(芒市、陇川县、瑞丽市、梁河县、盈江县)  防城港市(防城区、港口区、东兴市、上思县)

海口市(龙华区、美兰区、琼山区、秀英区)

石嘴山市(惠农区、平罗县、大武口区)

陇南市(康县、成县、武都区、徽县、文县、宕昌县、两当县、西和县、礼县)苏州市(姑苏区、相城区、吴江区、张家港市、虎丘区、常熟市、太仓市、吴中区、昆山市)

肇庆市(广宁县、端州区、高要区、四会市、德庆县、鼎湖区、怀集县、封开县)  五指山市(琼中黎族苗族自治县、定安县、琼海市、澄迈县、东方市、万宁市、文昌市、乐东黎族自治县、昌江黎族自治县、临高县、白沙黎族自治县、屯昌县、保亭黎族苗族自治县、陵水黎族自治县)

惠州市(龙门县、博罗县、惠阳区、惠城区、惠东县)

安顺市(平坝区、关岭布依族苗族自治县、西秀区、紫云苗族布依族自治县、普定县、镇宁布依族苗族自治县)

吉安市(永新县、永丰县、青原区、新干县、井冈山市、吉水县、吉州区、安福县、峡江县、吉安县、万安县、泰和县、遂川县)宿迁市(沭阳县、宿城区、泗阳县、泗洪县、宿豫区)

银川市(兴庆区、西夏区、灵武市、金凤区、贺兰县、永宁县)

茂名市(信宜市、化州市、电白区、高州市、茂南区)

益阳市(桃江县、安化县、沅江市、赫山区、南县、资阳区)

荆州市(公安县、沙市区、荆州区、江陵县、石首市、监利市、松滋市、洪湖市)

邢台市(任泽区、宁晋县、巨鹿县、平乡县、内丘县、新河县、临城县、柏乡县、隆尧县、沙河市、广宗县、襄都区、临西县、南和区、信都区、南宫市、威县、清河县)

鹰潭市(月湖区、贵溪市、余江区)

十堰市(张湾区、丹江口市、房县、竹山县、竹溪县、茅箭区、郧西县、郧阳区)

鹤岗市(绥滨县、兴山区、兴安区、工农区、向阳区、萝北县、东山区、南山区)

孝感市(孝南区、汉川市、应城市、安陆市、大悟县、云梦县、孝昌县)

克拉玛依市(白碱滩区、克拉玛依区、乌尔禾区、独山子区)

六盘水市(盘州市、水城区、钟山区、六枝特区)

吐鲁番市(托克逊县、高昌区、鄯善县)

和田地区(墨玉县、于田县、皮山县、洛浦县、和田县、民丰县、策勒县、和田市)

博尔塔拉蒙古自治州(精河县、阿拉山口市、温泉县、博乐市)

玉树藏族自治州(玉树市、囊谦县、治多县、曲麻莱县、称多县、杂多县)

丽江市(玉龙纳西族自治县、永胜县、宁蒗彝族自治县、华坪县、古城区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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