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临汾市(隰县、大宁县、襄汾县、尧都区、乡宁县、蒲县、翼城县、安泽县、洪洞县、吉县、汾西县、侯马市、古县、霍州市、浮山县、永和县、曲沃县)

内江市(隆昌市、东兴区、资中县、威远县、市中区)

怒江傈僳族自治州(福贡县、兰坪白族普米族自治县、泸水市、贡山独龙族怒族自治县)

商洛市(商州区、镇安县、柞水县、洛南县、商南县、山阳县、丹凤县)  肇庆市(端州区、德庆县、高要区、广宁县、封开县、鼎湖区、四会市、怀集县)

芜湖市(镜湖区、弋江区、南陵县、无为市、鸠江区、繁昌区、湾沚区)

沈阳市(辽中区、大东区、新民市、法库县、沈河区、铁西区、浑南区、皇姑区、沈北新区、于洪区、苏家屯区、和平区、康平县)

济宁市(邹城市、嘉祥县、任城区、梁山县、金乡县、微山县、鱼台县、汶上县、曲阜市、泗水县、兖州区)

云浮市(罗定市、郁南县、新兴县、云安区、云城区)  莆田市(城厢区、秀屿区、仙游县、涵江区、荔城区)

镇江市(京口区、润州区、丹阳市、扬中市、丹徒区、句容市)

濮阳市(范县、南乐县、清丰县、台前县、华龙区、濮阳县)

海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、都兰县、茫崖市、乌兰县、德令哈市、天峻县)

曲靖市(宣威市、陆良县、沾益区、马龙区、罗平县、麒麟区、师宗县、富源县、会泽县)

上饶市(广信区、万年县、余干县、德兴市、铅山县、信州区、玉山县、弋阳县、鄱阳县、横峰县、广丰区、婺源县)

阳江市(江城区、阳春市、阳西县、阳东区)

南昌市(进贤县、东湖区、安义县、西湖区、红谷滩区、南昌县、青云谱区、青山湖区、新建区)

鄂尔多斯市(准格尔旗、伊金霍洛旗、鄂托克旗、杭锦旗、乌审旗、康巴什区、达拉特旗、鄂托克前旗、东胜区)

三门峡市(义马市、渑池县、卢氏县、灵宝市、陕州区、湖滨区)

白山市(长白朝鲜族自治县、江源区、靖宇县、浑江区、临江市、抚松县)

钦州市(浦北县、灵山县、钦南区、钦北区)

营口市(鲅鱼圈区、老边区、站前区、盖州市、西市区、大石桥市)

大庆市(龙凤区、萨尔图区、肇州县、杜尔伯特蒙古族自治县、红岗区、大同区、让胡路区、肇源县、林甸县)

合肥市(长丰县、蜀山区、肥东县、肥西县、庐江县、瑶海区、巢湖市、包河区、庐阳区)

鄂州市(梁子湖区、鄂城区、华容区)

儋州市

淮南市(寿县、潘集区、谢家集区、大通区、田家庵区、凤台县、八公山区)

咸宁市(通城县、嘉鱼县、崇阳县、咸安区、通山县、赤壁市)

新疆维吾尔自治区

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临沂市(郯城县、兰陵县、沂水县、蒙阴县、临沭县、平邑县、费县、沂南县、莒南县、罗庄区、兰山区、河东区)

白城市(大安市、镇赉县、通榆县、洮南市、洮北区)

贵阳市(花溪区、南明区、观山湖区、云岩区、息烽县、乌当区、修文县、白云区、开阳县、清镇市)

厦门市(翔安区、海沧区、湖里区、同安区、思明区、集美区)  遂宁市(大英县、安居区、射洪市、船山区、蓬溪县)

南阳市(唐河县、新野县、桐柏县、内乡县、西峡县、方城县、南召县、宛城区、淅川县、邓州市、镇平县、社旗县、卧龙区)

湛江市(霞山区、徐闻县、遂溪县、廉江市、麻章区、雷州市、吴川市、坡头区、赤坎区)

衡水市(枣强县、故城县、深州市、景县、桃城区、阜城县、武强县、冀州区、饶阳县、安平县、武邑县)承德市(宽城满族自治县、滦平县、承德县、鹰手营子矿区、隆化县、双滦区、双桥区、丰宁满族自治县、围场满族蒙古族自治县、平泉市、兴隆县)

六盘水市(水城区、盘州市、钟山区、六枝特区)  西宁市(城西区、湟中区、城中区、城北区、大通回族土族自治县、湟源县、城东区)

杭州市(萧山区、上城区、余杭区、淳安县、滨江区、钱塘区、临安区、建德市、富阳区、拱墅区、桐庐县、临平区、西湖区)

马鞍山市(含山县、和县、雨山区、花山区、当涂县、博望区)

石嘴山市(大武口区、惠农区、平罗县)遵义市(湄潭县、红花岗区、习水县、正安县、汇川区、凤冈县、仁怀市、绥阳县、余庆县、桐梓县、道真仡佬族苗族自治县、务川仡佬族苗族自治县、赤水市、播州区)

亳州市(涡阳县、蒙城县、谯城区、利辛县)

阳泉市(城区、盂县、平定县、郊区、矿区)

伊春市(南岔县、铁力市、友好区、丰林县、大箐山县、金林区、乌翠区、汤旺县、嘉荫县、伊美区)

南平市(延平区、武夷山市、建阳区、顺昌县、邵武市、松溪县、光泽县、政和县、建瓯市、浦城县)

甘南藏族自治州(临潭县、夏河县、碌曲县、舟曲县、卓尼县、迭部县、合作市、玛曲县)

大兴安岭地区(塔河县、呼玛县、漠河市)

景德镇市(乐平市、浮梁县、珠山区、昌江区)

松原市(宁江区、长岭县、扶余市、乾安县、前郭尔罗斯蒙古族自治县)

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重庆市(渝中区、江北区、云阳县、长寿区、巫山县、南岸区、武隆区、酉阳土家族苗族自治县、荣昌区、大足区、黔江区、梁平区、秀山土家族苗族自治县、垫江县、九龙坡区、城口县、巫溪县、永川区、南川区、万州区、綦江区、璧山区、涪陵区、沙坪坝区、开州区、大渡口区、巴南区、渝北区、合川区、石柱土家族自治县、潼南区、奉节县、铜梁区、丰都县、江津区、忠县、彭水苗族土家族自治县、北碚区)

那曲市(色尼区、安多县、聂荣县、申扎县、双湖县、嘉黎县、索县、巴青县、比如县、尼玛县、班戈县)

成都市(邛崃市、简阳市、龙泉驿区、新都区、大邑县、郫都区、蒲江县、都江堰市、锦江区、崇州市、青羊区、金牛区、新津区、金堂县、双流区、彭州市、温江区、成华区、武侯区、青白江区)

防城港市(港口区、上思县、防城区、东兴市)

扬州市(广陵区、宝应县、仪征市、邗江区、江都区、高邮市)

沧州市(献县、青县、海兴县、东光县、泊头市、吴桥县、孟村回族自治县、南皮县、运河区、任丘市、新华区、黄骅市、盐山县、肃宁县、河间市、沧县)

梧州市(长洲区、万秀区、藤县、龙圩区、苍梧县、岑溪市、蒙山县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。