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辽源市(东丰县、西安区、龙山区、东辽县)

延边朝鲜族自治州(汪清县、图们市、延吉市、珲春市、敦化市、安图县、和龙市、龙井市)

新乡市(牧野区、红旗区、长垣市、原阳县、凤泉区、封丘县、获嘉县、卫辉市、辉县市、卫滨区、新乡县、延津县)

凉山彝族自治州(盐源县、喜德县、会东县、德昌县、会理市、西昌市、昭觉县、布拖县、美姑县、木里藏族自治县、普格县、雷波县、冕宁县、金阳县、甘洛县、宁南县、越西县)  乌海市(乌达区、海南区、海勃湾区)

商洛市(丹凤县、商州区、镇安县、山阳县、商南县、柞水县、洛南县)

许昌市(襄城县、禹州市、建安区、鄢陵县、长葛市、魏都区)

山南市(加查县、乃东区、隆子县、洛扎县、琼结县、浪卡子县、扎囊县、曲松县、措美县、贡嘎县、桑日县、错那市)

天水市(秦州区、秦安县、清水县、张家川回族自治县、武山县、甘谷县、麦积区)  自贡市(自流井区、富顺县、贡井区、荣县、大安区、沿滩区)

岳阳市(华容县、云溪区、临湘市、岳阳县、君山区、平江县、湘阴县、汨罗市、岳阳楼区)

十堰市(张湾区、茅箭区、竹溪县、郧阳区、房县、郧西县、竹山县、丹江口市)

西双版纳傣族自治州(勐腊县、景洪市、勐海县)

西安市(高陵区、碑林区、周至县、鄠邑区、灞桥区、新城区、长安区、未央区、临潼区、莲湖区、蓝田县、雁塔区、阎良区)

白银市(靖远县、会宁县、平川区、白银区、景泰县)

运城市(万荣县、稷山县、永济市、闻喜县、绛县、临猗县、夏县、盐湖区、芮城县、平陆县、河津市、垣曲县、新绛县)

邵阳市(武冈市、北塔区、城步苗族自治县、邵东市、绥宁县、邵阳县、新宁县、双清区、隆回县、新邵县、洞口县、大祥区)

三明市(永安市、大田县、明溪县、尤溪县、清流县、三元区、泰宁县、沙县区、建宁县、将乐县、宁化县)

哈尔滨市(木兰县、双城区、平房区、巴彦县、依兰县、南岗区、方正县、延寿县、尚志市、道里区、香坊区、松北区、五常市、呼兰区、宾县、道外区、阿城区、通河县)

阿拉善盟(阿拉善左旗、额济纳旗、阿拉善右旗)

铁岭市(银州区、开原市、铁岭县、清河区、昌图县、调兵山市、西丰县)

驻马店市(遂平县、驿城区、西平县、正阳县、汝南县、泌阳县、平舆县、新蔡县、确山县、上蔡县)

怒江傈僳族自治州(福贡县、泸水市、贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县)

乌鲁木齐市(沙依巴克区、达坂城区、米东区、乌鲁木齐县、水磨沟区、头屯河区、新市区、天山区)

海东市(循化撒拉族自治县、乐都区、平安区、化隆回族自治县、民和回族土族自治县、互助土族自治县)

西宁市(城中区、大通回族土族自治县、城西区、湟中区、城东区、湟源县、城北区)

辽阳市(太子河区、文圣区、白塔区、灯塔市、弓长岭区、辽阳县、宏伟区)

揭阳市(揭东区、惠来县、普宁市、榕城区、揭西县)

阿坝藏族羌族自治州(金川县、若尔盖县、壤塘县、马尔康市、汶川县、茂县、红原县、阿坝县、九寨沟县、小金县、理县、松潘县、黑水县)

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通化市(辉南县、二道江区、柳河县、集安市、东昌区、梅河口市、通化县)

淮南市(凤台县、潘集区、谢家集区、八公山区、寿县、田家庵区、大通区)

恩施土家族苗族自治州(巴东县、咸丰县、建始县、来凤县、利川市、鹤峰县、恩施市、宣恩县)

随州市(曾都区、随县、广水市)  景德镇市(浮梁县、珠山区、昌江区、乐平市)

保定市(曲阳县、博野县、涿州市、阜平县、雄县、莲池区、唐县、安国市、定兴县、徐水区、满城区、高阳县、涞源县、望都县、安新县、顺平县、易县、定州市、蠡县、竞秀区、高碑店市、涞水县、清苑区、容城县)

邯郸市(广平县、磁县、馆陶县、大名县、肥乡区、鸡泽县、曲周县、涉县、复兴区、峰峰矿区、邱县、成安县、丛台区、邯山区、魏县、临漳县、武安市、永年区)

崇左市(扶绥县、江州区、大新县、龙州县、天等县、凭祥市、宁明县)吉安市(泰和县、遂川县、吉州区、井冈山市、新干县、永新县、吉水县、万安县、青原区、安福县、峡江县、吉安县、永丰县)

枣庄市(台儿庄区、滕州市、峄城区、市中区、薛城区、山亭区)  牡丹江市(阳明区、西安区、爱民区、绥芬河市、东安区、海林市、宁安市、穆棱市、林口县、东宁市)

遂宁市(安居区、蓬溪县、大英县、射洪市、船山区)

襄阳市(襄城区、老河口市、襄州区、枣阳市、樊城区、宜城市、南漳县、谷城县、保康县)

安顺市(镇宁布依族苗族自治县、西秀区、普定县、平坝区、紫云苗族布依族自治县、关岭布依族苗族自治县)防城港市(东兴市、港口区、防城区、上思县)

太原市(尖草坪区、清徐县、阳曲县、杏花岭区、娄烦县、迎泽区、小店区、古交市、晋源区、万柏林区)

博尔塔拉蒙古自治州(温泉县、阿拉山口市、精河县、博乐市)

中卫市(海原县、中宁县、沙坡头区)

菏泽市(东明县、成武县、牡丹区、定陶区、曹县、单县、鄄城县、巨野县、郓城县)

湘潭市(雨湖区、湘乡市、韶山市、湘潭县、岳塘区)

张家口市(张北县、桥东区、沽源县、赤城县、尚义县、桥西区、万全区、康保县、下花园区、宣化区、涿鹿县、怀安县、阳原县、蔚县、崇礼区、怀来县)

桂林市(永福县、全州县、叠彩区、七星区、龙胜各族自治县、荔浦市、雁山区、秀峰区、兴安县、平乐县、临桂区、资源县、灵川县、象山区、恭城瑶族自治县、阳朔县、灌阳县)

漯河市(召陵区、舞阳县、郾城区、临颍县、源汇区)

通辽市(科尔沁左翼后旗、开鲁县、霍林郭勒市、扎鲁特旗、奈曼旗、科尔沁左翼中旗、库伦旗、科尔沁区)

鸡西市(麻山区、虎林市、鸡东县、滴道区、恒山区、鸡冠区、城子河区、梨树区、密山市)

宁波市(慈溪市、镇海区、北仑区、鄞州区、海曙区、奉化区、象山县、江北区、余姚市、宁海县)

松原市(乾安县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、宁江区、长岭县、扶余市)

衢州市(龙游县、衢江区、江山市、开化县、常山县、柯城区)

延安市(延川县、甘泉县、洛川县、黄陵县、志丹县、宜川县、子长市、富县、吴起县、黄龙县、延长县、安塞区、宝塔区)

平顶山市(卫东区、湛河区、宝丰县、郏县、鲁山县、石龙区、新华区、舞钢市、汝州市、叶县)

阿里地区(日土县、措勤县、普兰县、札达县、噶尔县、革吉县、改则县)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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