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石河子市(昆玉市、双河市、新星市、胡杨河市、白杨市、铁门关市、北屯市、图木舒克市、阿拉尔市、可克达拉市、五家渠市)

眉山市(彭山区、洪雅县、丹棱县、青神县、东坡区、仁寿县)

梧州市(长洲区、藤县、万秀区、蒙山县、龙圩区、苍梧县、岑溪市)

洛阳市(老城区、伊川县、偃师区、涧西区、嵩县、栾川县、西工区、宜阳县、洛龙区、洛宁县、瀍河回族区、孟津区、汝阳县、新安县)  九江市(德安县、共青城市、濂溪区、彭泽县、武宁县、柴桑区、瑞昌市、都昌县、湖口县、浔阳区、庐山市、永修县、修水县)

朔州市(怀仁市、朔城区、平鲁区、山阴县、应县、右玉县)

成都市(新都区、大邑县、都江堰市、崇州市、锦江区、青白江区、金牛区、温江区、武侯区、蒲江县、彭州市、新津区、邛崃市、郫都区、金堂县、成华区、双流区、简阳市、龙泉驿区、青羊区)

辽阳市(太子河区、辽阳县、宏伟区、白塔区、灯塔市、弓长岭区、文圣区)中卫市(海原县、沙坡头区、中宁县)

安阳市(安阳县、文峰区、林州市、北关区、殷都区、汤阴县、滑县、龙安区、内黄县)  随州市(随县、广水市、曾都区)

赤峰市(敖汉旗、宁城县、林西县、红山区、翁牛特旗、松山区、巴林左旗、喀喇沁旗、克什克腾旗、阿鲁科尔沁旗、元宝山区、巴林右旗)

西宁市(城中区、湟中区、大通回族土族自治县、城北区、湟源县、城东区、城西区)

益阳市(安化县、资阳区、沅江市、赫山区、南县、桃江县)

萍乡市(莲花县、湘东区、芦溪县、安源区、上栗县)

乌兰察布市(化德县、察哈尔右翼前旗、凉城县、察哈尔右翼中旗、兴和县、丰镇市、集宁区、察哈尔右翼后旗、卓资县、四子王旗、商都县)

长沙市(长沙县、开福区、浏阳市、芙蓉区、岳麓区、雨花区、天心区、望城区、宁乡市)

湖州市(吴兴区、德清县、安吉县、南浔区、长兴县)

桂林市(平乐县、阳朔县、秀峰区、象山区、资源县、雁山区、七星区、灌阳县、永福县、荔浦市、叠彩区、恭城瑶族自治县、兴安县、灵川县、全州县、临桂区、龙胜各族自治县)

天津市(河西区、河东区、宁河区、滨海新区、北辰区、南开区、河北区、武清区、蓟州区、西青区、和平区、东丽区、宝坻区、津南区、静海区、红桥区)

梅州市(大埔县、五华县、丰顺县、梅县区、蕉岭县、兴宁市、平远县、梅江区)

上海市(黄浦区、宝山区、金山区、虹口区、青浦区、奉贤区、普陀区、杨浦区、松江区、闵行区、浦东新区、嘉定区、长宁区、徐汇区、崇明区、静安区)

安康市(平利县、旬阳市、岚皋县、汉阴县、镇坪县、宁陕县、石泉县、汉滨区、白河县、紫阳县)

丹东市(宽甸满族自治县、元宝区、凤城市、东港市、振兴区、振安区)

白山市(抚松县、靖宇县、长白朝鲜族自治县、浑江区、江源区、临江市)

银川市(金凤区、贺兰县、兴庆区、永宁县、灵武市、西夏区)

榆林市(米脂县、靖边县、子洲县、榆阳区、神木市、定边县、府谷县、吴堡县、清涧县、横山区、绥德县、佳县)

信阳市(新县、商城县、罗山县、淮滨县、浉河区、固始县、潢川县、息县、光山县、平桥区)

潍坊市(高密市、潍城区、临朐县、安丘市、青州市、昌乐县、坊子区、寿光市、寒亭区、奎文区、诸城市、昌邑市)

珠海市(香洲区、斗门区、金湾区)

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乌鲁木齐市(沙依巴克区、天山区、新市区、米东区、乌鲁木齐县、达坂城区、头屯河区、水磨沟区)

呼伦贝尔市(扎兰屯市、额尔古纳市、新巴尔虎左旗、陈巴尔虎旗、新巴尔虎右旗、牙克石市、海拉尔区、阿荣旗、根河市、鄂温克族自治旗、鄂伦春自治旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、满洲里市、扎赉诺尔区)

鸡西市(密山市、麻山区、鸡冠区、城子河区、鸡东县、梨树区、恒山区、滴道区、虎林市)

甘孜藏族自治州(雅江县、巴塘县、白玉县、乡城县、德格县、甘孜县、理塘县、色达县、康定市、炉霍县、丹巴县、泸定县、道孚县、新龙县、九龙县、得荣县、稻城县、石渠县)  黑河市(爱辉区、五大连池市、逊克县、北安市、孙吴县、嫩江市)

黄石市(铁山区、阳新县、黄石港区、西塞山区、下陆区、大冶市)

临沧市(镇康县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、耿马傣族佤族自治县、云县、临翔区、永德县、沧源佤族自治县、凤庆县)

昌都市(贡觉县、左贡县、八宿县、边坝县、察雅县、芒康县、卡若区、江达县、类乌齐县、丁青县、洛隆县)丽水市(松阳县、云和县、龙泉市、庆元县、缙云县、莲都区、景宁畲族自治县、遂昌县、青田县)

江门市(江海区、台山市、恩平市、蓬江区、开平市、新会区、鹤山市)  辽源市(东辽县、东丰县、西安区、龙山区)

孝感市(孝南区、应城市、安陆市、汉川市、大悟县、孝昌县、云梦县)

通化市(梅河口市、柳河县、通化县、集安市、辉南县、东昌区、二道江区)

阿拉善盟(阿拉善左旗、阿拉善右旗、额济纳旗)南宁市(青秀区、西乡塘区、隆安县、江南区、邕宁区、马山县、上林县、横州市、武鸣区、宾阳县、兴宁区、良庆区)

自贡市(贡井区、富顺县、自流井区、沿滩区、大安区、荣县)

新疆维吾尔自治区

乐山市(五通桥区、犍为县、马边彝族自治县、金口河区、市中区、沐川县、峨边彝族自治县、夹江县、峨眉山市、井研县、沙湾区)

岳阳市(湘阴县、平江县、汨罗市、华容县、岳阳县、云溪区、岳阳楼区、临湘市、君山区)

咸宁市(赤壁市、嘉鱼县、通城县、咸安区、通山县、崇阳县)

云浮市(郁南县、云城区、云安区、新兴县、罗定市)

温州市(龙港市、瑞安市、龙湾区、乐清市、鹿城区、苍南县、永嘉县、平阳县、文成县、泰顺县、洞头区、瓯海区)

三亚市(海棠区、吉阳区、天涯区、崖州区)

临沂市(沂南县、平邑县、蒙阴县、兰山区、莒南县、临沭县、费县、郯城县、罗庄区、沂水县、河东区、兰陵县)

韶关市(南雄市、乳源瑶族自治县、曲江区、浈江区、乐昌市、武江区、仁化县、始兴县、翁源县、新丰县)

宜昌市(伍家岗区、五峰土家族自治县、猇亭区、夷陵区、远安县、长阳土家族自治县、秭归县、枝江市、宜都市、当阳市、西陵区、点军区、兴山县)

齐齐哈尔市(讷河市、依安县、甘南县、泰来县、梅里斯达斡尔族区、拜泉县、建华区、龙江县、昂昂溪区、富拉尔基区、克山县、碾子山区、龙沙区、富裕县、铁锋区、克东县)

昌吉回族自治州(玛纳斯县、阜康市、吉木萨尔县、呼图壁县、昌吉市、奇台县、木垒哈萨克自治县)

嘉兴市(桐乡市、秀洲区、平湖市、嘉善县、海宁市、海盐县、南湖区)

鄂州市(华容区、鄂城区、梁子湖区)

呼和浩特市(回民区、和林格尔县、新城区、武川县、赛罕区、托克托县、玉泉区、清水河县、土默特左旗)

新王诞生。

在房地产业的深度调整期，市场洗牌加剧，新的“霸主”正在诞生。

4月15日晚间，中国建筑发布2024年年报显示，去年中国建筑的房地产业务实现销售额4219亿元，虽然较上年下降6.5%，但仍然超过保利，成为行业第一。

就规模而论，这也是中国建筑首次成为房地产行业的老大。

近几年，中国建筑旗下的中海地产和局院地产频频发力，行业排名也不断上升。早在今年年初发布业绩简报时，中国建筑就确立了行业第一的地位。随着年报全文的发布，这家基建央企发力房地产的背景愈加明朗。

2024年，中国建筑的地产业务毛利率为17.3%，明显高于另外两大主业（房建、基建）。同期，地产业务以14%的收入占比，贡献了25.4%的毛利润。

分析人士指出，地产业务的利润率相对较高，以及国央企的比较优势凸显，是促使中国建筑发力房地产的主要原因。从近期公司的拿地情况看，其行业老大的地位恐怕很难撼动。

首成行业“老大”

中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。其中，中海地产于1992年在港交所上市，股票简称为“中国海外发展”，是一家以成本管控能力著称的大型老牌房企。

中建地产是公司各局院地产业务所使用的品牌，也称“局院地产”。中国建筑旗下共有8个工程局，均涉足房地产业务，被称为“中建八子”。

两者共同构成了“中建系”。

近几年，“中建系”不仅在土地市场四处出击，频繁获取高价地，销售规模也不断攀升。2023年，“中建系”实现合约销售额4514亿元，合约销售面积1858万平方米，同比分别增长12.4%和7.9%。

在当年的年报中，中国建筑表示，“销售额逆势增长、居行业首位。”

但值得注意的是，这一年，保利发展实现签约金额4222.37亿元，签约面积2386.12万平方米。保利集团旗下另一家地产上市平台保利置业，实现全口径合约销售金额536亿元，销售面积225.2万平方米。两者合计，无论从销售金额和销售面积，均超过了中建。

因此，“行业首位”的说法也引发了一定的争议。

到2024年，中建终于后来居上，其房地产业务实现销售额4219亿元，同比下降6.5%。同期，保利发展实现销售额3230亿元，降幅达到23.5%；保利置业则实现销售额542亿元。两者合计，比中建少了400多亿。

但在2024年的年报中，中国建筑反而低调了许多，仅表示，“地产业务保持行业领先”。

在“中建系”的销售构成中，中海地产始终占半数以上。2024年，中海地产的权益销售额为2857.5亿元，按照年报的说法，“位居行业第一”。

在“中建系”内部的赛马机制下，局院地产也不遑多让。根据中指研究院的数据，2024年，中建三局旗下房地产品牌的中建壹品，实现销售额506亿元，排进了规模榜前二十；中建东孚（中建八局旗下）销售425亿元，排名第22位。中建智地（中建一局旗下）、中建玖合（中建二局旗下）的销售额均超过了200亿元。

布局地产背后

近几年，房地产业进入深度调整期，新房市场规模缩水，行业利润率下滑，企业业绩缩表成为常态。在此背景下，“中建系”凭借强大的央企背景和主动出击的策略，“逆向”加码房地产，成为为数不多的“异类”。

2024年，中国建筑新购土地75宗，新增土地储备882万平方米，总购地金额1385亿元。几项指标均为行业第一。

根据中指研究院的统计，去年仅中海地产就斥资688亿元拿地，新增货值1777亿元，双双位居行业第一。在该机构的榜单中，去年中建壹品的拿地金额和新增货值也都排进了行业前十。

今年第一季度，中海地产斥资273亿元拿地，继续位居行业第一。

分析人士普遍指出，按照当前的趋势，如无重大变化，“中建系”的行业老大地位还将持续一段时间。

在行业竞争激烈、利润率远不如从前的调整期，中建为何逆势加码房地产？

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，在中国建筑的业务构成中，房地产的营收和利润贡献仍然是不可替代的。

中国建筑共有基建、房建、地产、设计四项主要业务，但设计业务的体量相对较小，公司业绩主要由前三项业务所贡献。

从收入构成上看，地产业务向来不挑大梁，近几年的占比均不足20%。但相比其他两项主业，地产业务的毛利率较高，对利润的贡献较为显著。2020年，中国建筑的地产业务毛利率为26.2%，高于房建的6.7%和基建的8.5%，这也使得地产业务以16.6%的营收占比，贡献了41.7%的毛利润。

此后几年，受行业大势影响，地产业务的毛利率不断下滑，到2024年已降至17.3%，但仍显著高于房建的7.4%和基建的10.0%。去年，中国建筑的地产业务营收占比为14%，仍然贡献了25.4%的毛利润。

作为全球最大的建筑企业，中国建筑的业绩很少出现波动。但在2024年，公司的营业总收入2.19万亿元，同比下降3.46%，出现了多年来的首次下降；归母净利润下降14.9%，为最近四年的新低。

中国建筑并未解释其业绩下滑的主因。一位建筑行业从业者向21世纪经济报道记者表示，市场竞争加剧，成本上升，以及结款难度增加，都在影响建筑企业业绩表现。他认为，这些因素将在未来一段时间内持续存在。

在此背景下，作为利润率最高的业务，地产的重要性不言而喻。

严跃进表示，由于产业链的关联度较高，不少基建企业旗下都有地产业务，但其能力建设和发展情况各不相同。近几年，民营房企遭遇了较大的生存挑战，央国企的比较优势凸显。基建央企布局房地产，能够更好地发挥这些优势，并弥补建筑业务的利润损失。

他表示，就中国建筑而言，其地产业务的基础较好，发展思路一直很明确。在房地产业的调整期，公司正迎来弯道超车，甚至扩大优势的机会。但和其他房地产企业一样，如何应对房地产业利润率下滑的趋势，仍是公司要面临的挑战。