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泉州市(泉港区、鲤城区、洛江区、安溪县、永春县、金门县、晋江市、丰泽区、惠安县、德化县、南安市、石狮市)

商洛市(山阳县、商州区、商南县、丹凤县、洛南县、镇安县、柞水县)

湘西土家族苗族自治州(吉首市、古丈县、龙山县、凤凰县、保靖县、花垣县、泸溪县、永顺县)

湛江市(吴川市、赤坎区、廉江市、雷州市、遂溪县、坡头区、徐闻县、霞山区、麻章区)  葫芦岛市(龙港区、兴城市、建昌县、绥中县、南票区、连山区)

鸡西市(虎林市、梨树区、滴道区、鸡冠区、密山市、恒山区、鸡东县、城子河区、麻山区)

钦州市(浦北县、钦南区、钦北区、灵山县)

新疆维吾尔自治区

丽水市(云和县、庆元县、景宁畲族自治县、缙云县、龙泉市、松阳县、莲都区、青田县、遂昌县)  晋城市(城区、泽州县、高平市、阳城县、沁水县、陵川县)

厦门市(思明区、集美区、翔安区、湖里区、海沧区、同安区)

宝鸡市(陈仓区、凤县、渭滨区、陇县、岐山县、凤翔区、千阳县、扶风县、太白县、金台区、麟游县、眉县)

沧州市(河间市、献县、肃宁县、泊头市、任丘市、东光县、新华区、沧县、青县、吴桥县、海兴县、南皮县、黄骅市、盐山县、运河区、孟村回族自治县)

鹤岗市(萝北县、绥滨县、东山区、向阳区、兴安区、工农区、南山区、兴山区)

松原市(前郭尔罗斯蒙古族自治县、长岭县、乾安县、扶余市、宁江区)

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、德钦县、香格里拉市)

蚌埠市(固镇县、淮上区、五河县、禹会区、龙子湖区、蚌山区、怀远县)

通辽市(科尔沁左翼中旗、霍林郭勒市、扎鲁特旗、奈曼旗、科尔沁区、科尔沁左翼后旗、开鲁县、库伦旗)

香港特别行政区

林芝市(察隅县、巴宜区、朗县、工布江达县、墨脱县、米林市、波密县)

吕梁市(临县、文水县、石楼县、岚县、中阳县、兴县、方山县、离石区、孝义市、汾阳市、交城县、交口县、柳林县)

平顶山市(郏县、石龙区、叶县、汝州市、卫东区、新华区、宝丰县、鲁山县、舞钢市、湛河区)

温州市(泰顺县、瑞安市、苍南县、永嘉县、龙湾区、鹿城区、平阳县、洞头区、龙港市、文成县、瓯海区、乐清市)

延边朝鲜族自治州(敦化市、珲春市、汪清县、安图县、和龙市、延吉市、龙井市、图们市)

宜春市(袁州区、奉新县、丰城市、万载县、靖安县、上高县、铜鼓县、高安市、宜丰县、樟树市)

石河子市(胡杨河市、阿拉尔市、昆玉市、图木舒克市、双河市、新星市、北屯市、白杨市、可克达拉市、铁门关市、五家渠市)

怀化市(会同县、鹤城区、麻阳苗族自治县、辰溪县、沅陵县、中方县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、溆浦县、通道侗族自治县、洪江市、靖州苗族侗族自治县)

泰州市(姜堰区、泰兴市、靖江市、高港区、海陵区、兴化市)

韶关市(翁源县、乳源瑶族自治县、南雄市、曲江区、仁化县、始兴县、乐昌市、新丰县、浈江区、武江区)

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延安市(宝塔区、志丹县、洛川县、富县、宜川县、黄陵县、甘泉县、安塞区、延长县、吴起县、延川县、子长市、黄龙县)

南宁市(江南区、兴宁区、邕宁区、武鸣区、青秀区、马山县、横州市、上林县、西乡塘区、良庆区、隆安县、宾阳县)

太原市(杏花岭区、万柏林区、阳曲县、晋源区、清徐县、小店区、古交市、迎泽区、尖草坪区、娄烦县)

萍乡市(上栗县、安源区、莲花县、芦溪县、湘东区)  恩施土家族苗族自治州(鹤峰县、恩施市、利川市、咸丰县、来凤县、巴东县、宣恩县、建始县)

黑河市(北安市、嫩江市、孙吴县、爱辉区、逊克县、五大连池市)

漯河市(召陵区、源汇区、临颍县、舞阳县、郾城区)

楚雄彝族自治州(楚雄市、南华县、大姚县、永仁县、禄丰市、双柏县、元谋县、姚安县、武定县、牟定县)乐山市(峨边彝族自治县、五通桥区、井研县、夹江县、犍为县、沙湾区、金口河区、马边彝族自治县、峨眉山市、市中区、沐川县)

云浮市(郁南县、新兴县、罗定市、云安区、云城区)  天水市(秦州区、麦积区、武山县、秦安县、张家川回族自治县、甘谷县、清水县)

惠州市(龙门县、惠东县、惠阳区、惠城区、博罗县)

仙桃市(神农架林区、天门市、潜江市)

随州市(曾都区、广水市、随县)庆阳市(庆城县、合水县、镇原县、宁县、环县、华池县、西峰区、正宁县)

景德镇市(乐平市、浮梁县、珠山区、昌江区)

白城市(大安市、通榆县、洮南市、洮北区、镇赉县)

七台河市(勃利县、新兴区、桃山区、茄子河区)

文山壮族苗族自治州(广南县、西畴县、丘北县、富宁县、马关县、文山市、砚山县、麻栗坡县)

临夏回族自治州(临夏县、康乐县、和政县、广河县、临夏市、永靖县、东乡族自治县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县)

六盘水市(水城区、盘州市、六枝特区、钟山区)

保定市(涿州市、顺平县、徐水区、竞秀区、清苑区、安国市、雄县、满城区、容城县、定兴县、涞水县、高阳县、涞源县、易县、阜平县、高碑店市、莲池区、唐县、定州市、曲阳县、博野县、安新县、蠡县、望都县)

池州市(贵池区、东至县、青阳县、石台县)

日照市(岚山区、莒县、东港区、五莲县)

内蒙古自治区

洛阳市(偃师区、伊川县、老城区、孟津区、西工区、嵩县、洛宁县、瀍河回族区、洛龙区、宜阳县、汝阳县、新安县、涧西区、栾川县)

拉萨市(当雄县、林周县、尼木县、堆龙德庆区、墨竹工卡县、曲水县、城关区、达孜区)

宿州市(埇桥区、砀山县、泗县、灵璧县、萧县)

阳江市(阳春市、江城区、阳西县、阳东区)

邯郸市(复兴区、广平县、永年区、鸡泽县、邯山区、丛台区、涉县、馆陶县、魏县、临漳县、大名县、邱县、武安市、磁县、峰峰矿区、肥乡区、曲周县、成安县)

张家口市(尚义县、阳原县、康保县、怀来县、宣化区、赤城县、涿鹿县、怀安县、崇礼区、桥东区、下花园区、桥西区、张北县、万全区、蔚县、沽源县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。