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襄阳市(襄州区、保康县、宜城市、樊城区、谷城县、南漳县、襄城区、老河口市、枣阳市)

昆明市(官渡区、东川区、晋宁区、石林彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县、盘龙区、寻甸回族彝族自治县、嵩明县、安宁市、呈贡区、五华区、西山区、宜良县、富民县)

阿克苏地区(拜城县、阿瓦提县、新和县、库车市、沙雅县、乌什县、柯坪县、温宿县、阿克苏市)

威海市(文登区、乳山市、环翠区、荣成市)  庆阳市(庆城县、华池县、西峰区、合水县、环县、镇原县、正宁县、宁县)

海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、乌兰县、都兰县、德令哈市、天峻县、茫崖市)

阿坝藏族羌族自治州(壤塘县、红原县、马尔康市、若尔盖县、松潘县、阿坝县、黑水县、汶川县、金川县、理县、小金县、茂县、九寨沟县)

吐鲁番市(高昌区、托克逊县、鄯善县)常德市(石门县、安乡县、澧县、津市市、桃源县、临澧县、武陵区、汉寿县、鼎城区)

衡阳市(祁东县、衡东县、衡山县、常宁市、雁峰区、衡阳县、珠晖区、衡南县、耒阳市、石鼓区、南岳区、蒸湘区)  平凉市(华亭市、崇信县、灵台县、庄浪县、静宁县、泾川县、崆峒区)

银川市(兴庆区、永宁县、贺兰县、灵武市、西夏区、金凤区)

淮北市(杜集区、烈山区、濉溪县、相山区)

娄底市(新化县、涟源市、娄星区、冷水江市、双峰县)

南通市(如皋市、启东市、如东县、通州区、海安市、崇川区、海门区)

克拉玛依市(乌尔禾区、白碱滩区、克拉玛依区、独山子区)

怒江傈僳族自治州(贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县、福贡县、泸水市)

湘潭市(湘乡市、韶山市、雨湖区、湘潭县、岳塘区)

兰州市(皋兰县、城关区、七里河区、榆中县、红古区、西固区、安宁区、永登县)

周口市(太康县、郸城县、扶沟县、鹿邑县、项城市、沈丘县、淮阳区、西华县、商水县、川汇区)

延边朝鲜族自治州(延吉市、和龙市、珲春市、敦化市、汪清县、图们市、安图县、龙井市)

天津市(东丽区、津南区、宝坻区、武清区、宁河区、红桥区、河东区、西青区、静海区、河北区、和平区、北辰区、滨海新区、河西区、蓟州区、南开区)

广元市(利州区、青川县、苍溪县、旺苍县、剑阁县、昭化区、朝天区)

哈尔滨市(呼兰区、双城区、巴彦县、松北区、木兰县、平房区、宾县、通河县、道里区、依兰县、南岗区、五常市、香坊区、尚志市、道外区、延寿县、方正县、阿城区)

梧州市(龙圩区、苍梧县、藤县、长洲区、万秀区、蒙山县、岑溪市)

景德镇市(浮梁县、乐平市、昌江区、珠山区)

深圳市(坪山区、宝安区、罗湖区、南山区、福田区、龙岗区、龙华区、光明区、盐田区)

黔西南布依族苗族自治州(晴隆县、安龙县、普安县、望谟县、兴义市、册亨县、贞丰县、兴仁市)

德州市(平原县、禹城市、乐陵市、陵城区、庆云县、德城区、临邑县、夏津县、武城县、齐河县、宁津县)

宿迁市(沭阳县、泗洪县、泗阳县、宿豫区、宿城区)

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连云港市(东海县、连云区、灌云县、灌南县、赣榆区、海州区)

桂林市(七星区、叠彩区、临桂区、龙胜各族自治县、秀峰区、平乐县、雁山区、兴安县、资源县、象山区、恭城瑶族自治县、全州县、灌阳县、荔浦市、灵川县、阳朔县、永福县)

石家庄市(赞皇县、桥西区、长安区、藁城区、深泽县、平山县、裕华区、无极县、新华区、辛集市、赵县、灵寿县、正定县、栾城区、井陉县、高邑县、晋州市、新乐市、井陉矿区、行唐县、元氏县、鹿泉区)

衡水市(冀州区、武邑县、安平县、故城县、景县、桃城区、饶阳县、枣强县、武强县、阜城县、深州市)  济宁市(金乡县、泗水县、微山县、任城区、兖州区、汶上县、曲阜市、嘉祥县、梁山县、邹城市、鱼台县)

三门峡市(义马市、卢氏县、湖滨区、陕州区、灵宝市、渑池县)

淮南市(谢家集区、凤台县、寿县、潘集区、八公山区、田家庵区、大通区)

阿勒泰地区(哈巴河县、青河县、布尔津县、福海县、吉木乃县、阿勒泰市、富蕴县)广州市(越秀区、天河区、番禺区、荔湾区、从化区、增城区、白云区、南沙区、黄埔区、花都区、海珠区)

成都市(邛崃市、青白江区、双流区、锦江区、简阳市、新津区、武侯区、成华区、金牛区、青羊区、彭州市、金堂县、都江堰市、大邑县、崇州市、温江区、蒲江县、新都区、郫都区、龙泉驿区)  博尔塔拉蒙古自治州(温泉县、精河县、博乐市、阿拉山口市)

赤峰市(克什克腾旗、喀喇沁旗、巴林左旗、宁城县、林西县、松山区、翁牛特旗、阿鲁科尔沁旗、元宝山区、敖汉旗、红山区、巴林右旗)

广安市(前锋区、广安区、邻水县、岳池县、武胜县、华蓥市)

黄山市(黟县、祁门县、黄山区、休宁县、徽州区、屯溪区、歙县)宁德市(福安市、古田县、柘荣县、蕉城区、福鼎市、周宁县、屏南县、寿宁县、霞浦县)

宁夏回族自治区

宁波市(慈溪市、余姚市、象山县、奉化区、鄞州区、海曙区、北仑区、江北区、镇海区、宁海县)

宜昌市(点军区、猇亭区、兴山县、长阳土家族自治县、当阳市、秭归县、西陵区、枝江市、夷陵区、伍家岗区、远安县、五峰土家族自治县、宜都市)

五指山市(临高县、万宁市、琼海市、陵水黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、乐东黎族自治县、屯昌县、昌江黎族自治县、琼中黎族苗族自治县、定安县、文昌市、东方市、白沙黎族自治县、澄迈县)

盘锦市(双台子区、大洼区、盘山县、兴隆台区)

乌鲁木齐市(新市区、头屯河区、水磨沟区、沙依巴克区、达坂城区、天山区、乌鲁木齐县、米东区)

楚雄彝族自治州(南华县、姚安县、牟定县、楚雄市、武定县、元谋县、大姚县、禄丰市、双柏县、永仁县)

长治市(潞城区、壶关县、潞州区、武乡县、沁源县、屯留区、平顺县、襄垣县、长子县、沁县、上党区、黎城县)

洛阳市(洛宁县、嵩县、新安县、伊川县、洛龙区、老城区、汝阳县、涧西区、西工区、栾川县、孟津区、宜阳县、偃师区、瀍河回族区)

白城市(洮南市、镇赉县、洮北区、通榆县、大安市)

石嘴山市(平罗县、大武口区、惠农区)

宜宾市(南溪区、翠屏区、珙县、兴文县、叙州区、高县、筠连县、长宁县、屏山县、江安县)

北京市(朝阳区、西城区、门头沟区、丰台区、东城区、房山区、平谷区、顺义区、延庆区、怀柔区、大兴区、石景山区、通州区、昌平区、海淀区、密云区)

阜新市(细河区、海州区、太平区、彰武县、清河门区、新邱区、阜新蒙古族自治县)

大庆市(林甸县、肇州县、龙凤区、红岗区、让胡路区、萨尔图区、杜尔伯特蒙古族自治县、大同区、肇源县)

来宾市(金秀瑶族自治县、忻城县、武宣县、象州县、合山市、兴宾区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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