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株洲市(天元区、醴陵市、渌口区、炎陵县、荷塘区、石峰区、攸县、茶陵县、芦淞区)

邵阳市(绥宁县、城步苗族自治县、双清区、隆回县、洞口县、新宁县、武冈市、新邵县、大祥区、邵阳县、邵东市、北塔区)

承德市(兴隆县、滦平县、宽城满族自治县、承德县、平泉市、双桥区、双滦区、鹰手营子矿区、围场满族蒙古族自治县、丰宁满族自治县、隆化县)

玉溪市(元江哈尼族彝族傣族自治县、江川区、新平彝族傣族自治县、峨山彝族自治县、华宁县、澄江市、易门县、通海县、红塔区)  天水市(武山县、甘谷县、清水县、秦安县、秦州区、张家川回族自治县、麦积区)

盐城市(建湖县、响水县、大丰区、盐都区、射阳县、东台市、阜宁县、亭湖区、滨海县)

福州市(马尾区、长乐区、台江区、永泰县、连江县、福清市、仓山区、鼓楼区、晋安区、闽侯县、平潭县、罗源县、闽清县)

三门峡市(渑池县、义马市、陕州区、湖滨区、灵宝市、卢氏县)

唐山市(曹妃甸区、开平区、丰南区、迁安市、迁西县、乐亭县、古冶区、玉田县、滦州市、丰润区、遵化市、路北区、滦南县、路南区)  新乡市(辉县市、获嘉县、延津县、长垣市、新乡县、卫滨区、凤泉区、红旗区、封丘县、牧野区、原阳县、卫辉市)

盘锦市(兴隆台区、盘山县、双台子区、大洼区)

岳阳市(临湘市、云溪区、君山区、岳阳楼区、岳阳县、华容县、湘阴县、平江县、汨罗市)

芜湖市(鸠江区、镜湖区、无为市、湾沚区、繁昌区、弋江区、南陵县)

赣州市(大余县、会昌县、赣县区、龙南市、南康区、寻乌县、宁都县、定南县、全南县、瑞金市、崇义县、安远县、信丰县、石城县、章贡区、兴国县、于都县、上犹县)

延边朝鲜族自治州(珲春市、龙井市、和龙市、敦化市、延吉市、安图县、汪清县、图们市)

周口市(川汇区、西华县、鹿邑县、商水县、沈丘县、太康县、淮阳区、郸城县、扶沟县、项城市)

德阳市(绵竹市、什邡市、中江县、广汉市、罗江区、旌阳区)

内江市(东兴区、市中区、威远县、隆昌市、资中县)

安顺市(镇宁布依族苗族自治县、普定县、关岭布依族苗族自治县、西秀区、平坝区、紫云苗族布依族自治县)

马鞍山市(花山区、和县、当涂县、博望区、含山县、雨山区)

渭南市(蒲城县、华州区、临渭区、大荔县、韩城市、白水县、合阳县、华阴市、澄城县、富平县、潼关县)

西藏自治区

景德镇市(浮梁县、珠山区、昌江区、乐平市)

连云港市(灌南县、灌云县、连云区、海州区、赣榆区、东海县)

永州市(蓝山县、道县、祁阳市、新田县、宁远县、双牌县、零陵区、江华瑶族自治县、东安县、江永县、冷水滩区)

宁波市(江北区、鄞州区、北仑区、象山县、海曙区、余姚市、奉化区、镇海区、宁海县、慈溪市)

湘潭市(岳塘区、韶山市、湘乡市、湘潭县、雨湖区)

巴中市(巴州区、南江县、通江县、平昌县、恩阳区)

白银市(白银区、靖远县、平川区、景泰县、会宁县)

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延安市(洛川县、黄陵县、志丹县、安塞区、延长县、富县、吴起县、黄龙县、子长市、延川县、宝塔区、宜川县、甘泉县)

七台河市(茄子河区、勃利县、新兴区、桃山区)

朝阳市(喀喇沁左翼蒙古族自治县、建平县、龙城区、双塔区、北票市、凌源市、朝阳县)

海口市(龙华区、琼山区、秀英区、美兰区)  宜昌市(兴山县、秭归县、长阳土家族自治县、西陵区、枝江市、猇亭区、五峰土家族自治县、伍家岗区、夷陵区、点军区、远安县、当阳市、宜都市)

蚌埠市(五河县、蚌山区、固镇县、龙子湖区、怀远县、禹会区、淮上区)

兴安盟(科尔沁右翼前旗、科尔沁右翼中旗、扎赉特旗、阿尔山市、乌兰浩特市、突泉县)

吴忠市(青铜峡市、同心县、红寺堡区、利通区、盐池县)贵阳市(白云区、乌当区、息烽县、修文县、开阳县、云岩区、清镇市、花溪区、南明区、观山湖区)

鄂尔多斯市(杭锦旗、达拉特旗、鄂托克前旗、康巴什区、准格尔旗、伊金霍洛旗、东胜区、乌审旗、鄂托克旗)  三沙市(西沙区、南沙区)

海西蒙古族藏族自治州(德令哈市、茫崖市、天峻县、都兰县、格尔木市、乌兰县)

固原市(彭阳县、原州区、泾源县、隆德县、西吉县)

嘉兴市(桐乡市、海宁市、海盐县、南湖区、秀洲区、平湖市、嘉善县)克拉玛依市(独山子区、白碱滩区、克拉玛依区、乌尔禾区)

白城市(洮南市、洮北区、镇赉县、大安市、通榆县)

汉中市(宁强县、勉县、留坝县、佛坪县、南郑区、镇巴县、西乡县、洋县、汉台区、略阳县、城固县)

温州市(龙港市、龙湾区、乐清市、泰顺县、苍南县、平阳县、瑞安市、瓯海区、文成县、鹿城区、永嘉县、洞头区)

恩施土家族苗族自治州(建始县、恩施市、巴东县、来凤县、宣恩县、利川市、咸丰县、鹤峰县)

昌都市(八宿县、左贡县、江达县、类乌齐县、芒康县、丁青县、察雅县、边坝县、卡若区、贡觉县、洛隆县)

仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)

鹤岗市(兴山区、萝北县、向阳区、南山区、兴安区、绥滨县、东山区、工农区)

聊城市(东昌府区、莘县、高唐县、冠县、临清市、阳谷县、东阿县、茌平区)

河源市(源城区、东源县、连平县、和平县、紫金县、龙川县)

伊犁哈萨克自治州(新源县、尼勒克县、伊宁市、特克斯县、察布查尔锡伯自治县、昭苏县、霍城县、巩留县、奎屯市、霍尔果斯市、伊宁县)

迪庆藏族自治州(香格里拉市、维西傈僳族自治县、德钦县)

辽源市(龙山区、东辽县、西安区、东丰县)

巴彦淖尔市(乌拉特中旗、杭锦后旗、乌拉特后旗、五原县、临河区、磴口县、乌拉特前旗)

南充市(南部县、营山县、高坪区、嘉陵区、蓬安县、仪陇县、西充县、顺庆区、阆中市)

抚顺市(新宾满族自治县、东洲区、望花区、抚顺县、顺城区、新抚区、清原满族自治县)

吉林市(桦甸市、舒兰市、蛟河市、丰满区、龙潭区、永吉县、船营区、磐石市、昌邑区)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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