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金华市(义乌市、金东区、磐安县、兰溪市、永康市、东阳市、婺城区、武义县、浦江县)

铜川市(耀州区、宜君县、印台区、王益区)

哈密市(伊吾县、巴里坤哈萨克自治县、伊州区)

内蒙古自治区  怒江傈僳族自治州(福贡县、兰坪白族普米族自治县、泸水市、贡山独龙族怒族自治县)

南阳市(镇平县、内乡县、方城县、唐河县、新野县、淅川县、西峡县、宛城区、卧龙区、南召县、桐柏县、社旗县、邓州市)

廊坊市(安次区、霸州市、文安县、广阳区、固安县、大城县、三河市、香河县、大厂回族自治县、永清县)

三沙市(南沙区、西沙区)

雅安市(芦山县、荥经县、石棉县、雨城区、名山区、天全县、宝兴县、汉源县)  南通市(崇川区、启东市、海门区、通州区、海安市、如东县、如皋市)

保山市(腾冲市、昌宁县、隆阳区、龙陵县、施甸县)

桂林市(秀峰区、雁山区、永福县、资源县、临桂区、灵川县、恭城瑶族自治县、全州县、灌阳县、叠彩区、荔浦市、平乐县、象山区、阳朔县、七星区、兴安县、龙胜各族自治县)

东营市(河口区、东营区、广饶县、利津县、垦利区)

新乡市(红旗区、辉县市、卫辉市、原阳县、延津县、卫滨区、凤泉区、获嘉县、长垣市、牧野区、新乡县、封丘县)

乌海市(海南区、海勃湾区、乌达区)

毕节市(织金县、黔西市、大方县、金沙县、纳雍县、威宁彝族回族苗族自治县、赫章县、七星关区)

五指山市(陵水黎族自治县、琼海市、白沙黎族自治县、屯昌县、文昌市、临高县、昌江黎族自治县、澄迈县、东方市、定安县、琼中黎族苗族自治县、保亭黎族苗族自治县、乐东黎族自治县、万宁市)

中山市

云浮市(罗定市、郁南县、新兴县、云城区、云安区)

随州市(曾都区、广水市、随县)

广州市(白云区、荔湾区、南沙区、天河区、增城区、花都区、海珠区、番禺区、黄埔区、越秀区、从化区)

喀什地区(塔什库尔干塔吉克自治县、喀什市、岳普湖县、伽师县、疏附县、疏勒县、叶城县、泽普县、巴楚县、莎车县、麦盖提县、英吉沙县)

湘西土家族苗族自治州(泸溪县、吉首市、永顺县、花垣县、古丈县、保靖县、龙山县、凤凰县)

银川市(永宁县、贺兰县、金凤区、兴庆区、灵武市、西夏区)

葫芦岛市(连山区、兴城市、建昌县、龙港区、南票区、绥中县)

通辽市(奈曼旗、开鲁县、库伦旗、扎鲁特旗、霍林郭勒市、科尔沁左翼后旗、科尔沁左翼中旗、科尔沁区)

益阳市(南县、赫山区、资阳区、沅江市、安化县、桃江县)

济南市(平阴县、济阳区、长清区、历城区、历下区、章丘区、商河县、槐荫区、天桥区、莱芜区、市中区、钢城区)

唐山市(滦州市、遵化市、路南区、乐亭县、路北区、迁西县、滦南县、曹妃甸区、玉田县、丰润区、丰南区、迁安市、古冶区、开平区)

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荆门市(京山市、掇刀区、钟祥市、东宝区、沙洋县)

昭通市(绥江县、镇雄县、彝良县、大关县、昭阳区、鲁甸县、威信县、巧家县、水富市、永善县、盐津县)

贺州市(钟山县、平桂区、昭平县、八步区、富川瑶族自治县)

衡阳市(衡东县、南岳区、石鼓区、祁东县、衡山县、耒阳市、蒸湘区、雁峰区、衡阳县、珠晖区、衡南县、常宁市)  合肥市(肥西县、庐阳区、瑶海区、巢湖市、蜀山区、包河区、庐江县、肥东县、长丰县)

文山壮族苗族自治州(砚山县、文山市、麻栗坡县、马关县、丘北县、广南县、富宁县、西畴县)

天水市(秦安县、秦州区、武山县、张家川回族自治县、麦积区、清水县、甘谷县)

宣城市(泾县、郎溪县、宁国市、旌德县、广德市、宣州区、绩溪县)鄂尔多斯市(康巴什区、鄂托克前旗、鄂托克旗、达拉特旗、东胜区、准格尔旗、伊金霍洛旗、乌审旗、杭锦旗)

无锡市(惠山区、滨湖区、江阴市、新吴区、锡山区、宜兴市、梁溪区)  新余市(渝水区、分宜县)

威海市(文登区、乳山市、环翠区、荣成市)

昌都市(左贡县、察雅县、丁青县、八宿县、贡觉县、卡若区、边坝县、芒康县、江达县、洛隆县、类乌齐县)

吴忠市(利通区、同心县、盐池县、青铜峡市、红寺堡区)抚顺市(清原满族自治县、东洲区、新宾满族自治县、抚顺县、新抚区、顺城区、望花区)

临沂市(罗庄区、沂水县、临沭县、莒南县、兰山区、蒙阴县、平邑县、沂南县、河东区、费县、兰陵县、郯城县)

烟台市(莱山区、福山区、莱阳市、栖霞市、海阳市、蓬莱区、莱州市、龙口市、牟平区、招远市、芝罘区)

安康市(石泉县、白河县、旬阳市、紫阳县、岚皋县、汉滨区、汉阴县、宁陕县、平利县、镇坪县)

保定市(唐县、高碑店市、易县、莲池区、博野县、容城县、涿州市、涞源县、望都县、蠡县、定州市、雄县、阜平县、清苑区、安新县、涞水县、高阳县、定兴县、安国市、满城区、曲阳县、徐水区、顺平县、竞秀区)

商洛市(商南县、丹凤县、山阳县、镇安县、柞水县、商州区、洛南县)

黄石市(黄石港区、铁山区、下陆区、西塞山区、大冶市、阳新县)

兰州市(西固区、永登县、皋兰县、红古区、七里河区、榆中县、城关区、安宁区)

黔西南布依族苗族自治州(兴义市、普安县、贞丰县、晴隆县、兴仁市、望谟县、安龙县、册亨县)

常州市(钟楼区、武进区、溧阳市、天宁区、金坛区、新北区)

台州市(黄岩区、椒江区、玉环市、路桥区、温岭市、三门县、临海市、天台县、仙居县)

日照市(岚山区、莒县、五莲县、东港区)

伊春市(伊美区、汤旺县、大箐山县、金林区、丰林县、嘉荫县、乌翠区、友好区、铁力市、南岔县)

香港特别行政区

阿坝藏族羌族自治州(阿坝县、金川县、汶川县、理县、茂县、松潘县、若尔盖县、九寨沟县、壤塘县、红原县、小金县、马尔康市、黑水县)

汕尾市(陆河县、城区、海丰县、陆丰市)

深圳市(盐田区、光明区、南山区、龙华区、宝安区、罗湖区、福田区、坪山区、龙岗区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。