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泰州市(泰兴市、靖江市、海陵区、高港区、姜堰区、兴化市)

安康市(紫阳县、旬阳市、宁陕县、汉阴县、岚皋县、平利县、石泉县、镇坪县、汉滨区、白河县)

资阳市(乐至县、安岳县、雁江区)

六安市(金寨县、霍邱县、金安区、舒城县、叶集区、裕安区、霍山县)  商洛市(柞水县、镇安县、商南县、丹凤县、山阳县、洛南县、商州区)

铁岭市(昌图县、开原市、清河区、银州区、调兵山市、西丰县、铁岭县)

珠海市(香洲区、斗门区、金湾区)

甘孜藏族自治州(色达县、乡城县、康定市、巴塘县、得荣县、德格县、丹巴县、白玉县、新龙县、理塘县、泸定县、甘孜县、稻城县、炉霍县、道孚县、九龙县、雅江县、石渠县)

达州市(开江县、通川区、万源市、宣汉县、达川区、渠县、大竹县)  枣庄市(市中区、山亭区、滕州市、峄城区、薛城区、台儿庄区)

鞍山市(海城市、岫岩满族自治县、铁西区、铁东区、千山区、台安县、立山区)

廊坊市(安次区、固安县、广阳区、三河市、永清县、文安县、香河县、大厂回族自治县、霸州市、大城县)

沧州市(任丘市、肃宁县、吴桥县、东光县、青县、孟村回族自治县、盐山县、献县、泊头市、运河区、新华区、南皮县、沧县、海兴县、黄骅市、河间市)

南京市(栖霞区、溧水区、浦口区、建邺区、鼓楼区、雨花台区、高淳区、六合区、玄武区、江宁区、秦淮区)

本溪市(溪湖区、本溪满族自治县、明山区、桓仁满族自治县、平山区、南芬区)

锦州市(太和区、凌河区、黑山县、义县、北镇市、凌海市、古塔区)

许昌市(魏都区、襄城县、建安区、禹州市、长葛市、鄢陵县)

包头市(石拐区、达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、昆都仑区、青山区、固阳县、九原区、东河区、土默特右旗)

淮安市(清江浦区、金湖县、洪泽区、盱眙县、淮阴区、淮安区、涟水县)

龙岩市(漳平市、永定区、武平县、上杭县、长汀县、连城县、新罗区)

通化市(辉南县、集安市、梅河口市、二道江区、通化县、东昌区、柳河县)

金昌市(永昌县、金川区)

石河子市(白杨市、双河市、阿拉尔市、可克达拉市、五家渠市、胡杨河市、北屯市、新星市、铁门关市、昆玉市、图木舒克市)

崇左市(凭祥市、扶绥县、天等县、江州区、龙州县、宁明县、大新县)

益阳市(安化县、赫山区、沅江市、桃江县、南县、资阳区)

江门市(新会区、恩平市、江海区、蓬江区、台山市、鹤山市、开平市)

七台河市(茄子河区、桃山区、新兴区、勃利县)

葫芦岛市(绥中县、建昌县、龙港区、兴城市、南票区、连山区)

西藏自治区

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德州市(庆云县、禹城市、齐河县、临邑县、陵城区、夏津县、德城区、武城县、宁津县、平原县、乐陵市)

天水市(麦积区、秦安县、张家川回族自治县、秦州区、甘谷县、清水县、武山县)

陇南市(宕昌县、西和县、礼县、武都区、徽县、文县、康县、两当县、成县)

天津市(南开区、西青区、静海区、蓟州区、滨海新区、河北区、津南区、河东区、宝坻区、和平区、红桥区、河西区、东丽区、北辰区、武清区、宁河区)  海南藏族自治州(贵德县、贵南县、兴海县、同德县、共和县)

长治市(长子县、平顺县、屯留区、上党区、黎城县、潞州区、沁县、沁源县、潞城区、武乡县、襄垣县、壶关县)

黄冈市(英山县、黄梅县、武穴市、蕲春县、麻城市、浠水县、罗田县、红安县、黄州区、团风县)

秦皇岛市(海港区、抚宁区、山海关区、北戴河区、卢龙县、青龙满族自治县、昌黎县)广元市(青川县、剑阁县、苍溪县、朝天区、利州区、昭化区、旺苍县)

衢州市(江山市、开化县、衢江区、常山县、柯城区、龙游县)  长沙市(天心区、芙蓉区、宁乡市、开福区、雨花区、岳麓区、长沙县、浏阳市、望城区)

乌鲁木齐市(新市区、水磨沟区、头屯河区、乌鲁木齐县、米东区、达坂城区、天山区、沙依巴克区)

安阳市(内黄县、殷都区、文峰区、汤阴县、滑县、北关区、林州市、龙安区、安阳县)

成都市(新津区、双流区、彭州市、温江区、武侯区、邛崃市、青白江区、龙泉驿区、简阳市、郫都区、新都区、大邑县、成华区、青羊区、蒲江县、金牛区、金堂县、崇州市、都江堰市、锦江区)阳泉市(平定县、矿区、郊区、盂县、城区)

广安市(邻水县、岳池县、前锋区、华蓥市、武胜县、广安区)

吉林市(昌邑区、龙潭区、舒兰市、蛟河市、丰满区、桦甸市、船营区、磐石市、永吉县)

宿迁市(宿城区、沭阳县、泗阳县、宿豫区、泗洪县)

南昌市(西湖区、新建区、安义县、进贤县、红谷滩区、青云谱区、南昌县、东湖区、青山湖区)

眉山市(东坡区、仁寿县、彭山区、丹棱县、青神县、洪雅县)

克拉玛依市(白碱滩区、克拉玛依区、独山子区、乌尔禾区)

玉溪市(易门县、澄江市、新平彝族傣族自治县、通海县、元江哈尼族彝族傣族自治县、华宁县、峨山彝族自治县、红塔区、江川区)

攀枝花市(东区、米易县、仁和区、盐边县、西区)

马鞍山市(和县、当涂县、含山县、雨山区、花山区、博望区)

运城市(盐湖区、垣曲县、稷山县、夏县、万荣县、临猗县、新绛县、河津市、永济市、平陆县、芮城县、绛县、闻喜县)

贵港市(桂平市、平南县、港北区、港南区、覃塘区)

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、香格里拉市、德钦县)

丽江市(华坪县、古城区、玉龙纳西族自治县、宁蒗彝族自治县、永胜县)

哈尔滨市(道外区、延寿县、通河县、阿城区、依兰县、方正县、南岗区、巴彦县、双城区、道里区、呼兰区、平房区、香坊区、尚志市、松北区、宾县、木兰县、五常市)

香港特别行政区

西双版纳傣族自治州(勐腊县、勐海县、景洪市)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。