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淮南市(大通区、八公山区、田家庵区、寿县、凤台县、潘集区、谢家集区)

清远市(佛冈县、英德市、连州市、清新区、阳山县、连山壮族瑶族自治县、清城区、连南瑶族自治县)

中卫市(中宁县、沙坡头区、海原县)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿克陶县、乌恰县、阿图什市、阿合奇县)  四平市(伊通满族自治县、双辽市、铁东区、铁西区、梨树县)

宁德市(古田县、柘荣县、福安市、周宁县、福鼎市、屏南县、霞浦县、寿宁县、蕉城区)

哈尔滨市(五常市、宾县、香坊区、延寿县、尚志市、南岗区、呼兰区、阿城区、巴彦县、通河县、依兰县、木兰县、道外区、方正县、平房区、松北区、双城区、道里区)

桂林市(恭城瑶族自治县、叠彩区、兴安县、龙胜各族自治县、秀峰区、阳朔县、荔浦市、资源县、灵川县、象山区、平乐县、灌阳县、临桂区、永福县、七星区、全州县、雁山区)

西安市(新城区、鄠邑区、雁塔区、灞桥区、莲湖区、蓝田县、临潼区、高陵区、碑林区、阎良区、周至县、未央区、长安区)  绍兴市(上虞区、嵊州市、越城区、诸暨市、柯桥区、新昌县)

宣城市(广德市、旌德县、泾县、郎溪县、宁国市、宣州区、绩溪县)

河池市(凤山县、巴马瑶族自治县、罗城仫佬族自治县、东兰县、南丹县、环江毛南族自治县、宜州区、大化瑶族自治县、天峨县、金城江区、都安瑶族自治县)

呼伦贝尔市(牙克石市、新巴尔虎右旗、鄂温克族自治旗、扎兰屯市、扎赉诺尔区、莫力达瓦达斡尔族自治旗、陈巴尔虎旗、新巴尔虎左旗、阿荣旗、满洲里市、根河市、额尔古纳市、鄂伦春自治旗、海拉尔区)

河源市(源城区、紫金县、龙川县、和平县、连平县、东源县)

陇南市(康县、两当县、武都区、徽县、礼县、宕昌县、文县、成县、西和县)

三明市(尤溪县、大田县、明溪县、建宁县、三元区、泰宁县、宁化县、沙县区、永安市、将乐县、清流县)

张家口市(万全区、赤城县、康保县、阳原县、宣化区、怀安县、沽源县、尚义县、崇礼区、涿鹿县、蔚县、怀来县、下花园区、桥东区、桥西区、张北县)

红河哈尼族彝族自治州(个旧市、弥勒市、绿春县、石屏县、屏边苗族自治县、泸西县、河口瑶族自治县、元阳县、建水县、开远市、蒙自市、红河县、金平苗族瑶族傣族自治县)

荆州市(松滋市、江陵县、荆州区、石首市、监利市、公安县、沙市区、洪湖市)

荆门市(京山市、掇刀区、沙洋县、钟祥市、东宝区)

漯河市(源汇区、郾城区、召陵区、舞阳县、临颍县)

乌鲁木齐市(天山区、水磨沟区、头屯河区、乌鲁木齐县、达坂城区、新市区、沙依巴克区、米东区)

大同市(灵丘县、天镇县、浑源县、云州区、阳高县、广灵县、左云县、平城区、新荣区、云冈区)

阿里地区(改则县、日土县、普兰县、札达县、措勤县、噶尔县、革吉县)

广州市(花都区、荔湾区、黄埔区、从化区、增城区、白云区、番禺区、天河区、海珠区、南沙区、越秀区)

南通市(崇川区、通州区、海安市、如皋市、海门区、启东市、如东县)

松原市(扶余市、长岭县、乾安县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、宁江区)

阿拉善盟(阿拉善左旗、额济纳旗、阿拉善右旗)

伊春市(金林区、丰林县、大箐山县、铁力市、乌翠区、南岔县、伊美区、嘉荫县、汤旺县、友好区)

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滨州市(邹平市、滨城区、惠民县、沾化区、阳信县、无棣县、博兴县)

茂名市(高州市、茂南区、化州市、电白区、信宜市)

郑州市(新密市、二七区、中原区、登封市、中牟县、新郑市、管城回族区、惠济区、上街区、荥阳市、巩义市、金水区)

武威市(天祝藏族自治县、凉州区、古浪县、民勤县)  汕尾市(陆河县、城区、海丰县、陆丰市)

文山壮族苗族自治州(丘北县、西畴县、马关县、麻栗坡县、砚山县、广南县、富宁县、文山市)

武汉市(武昌区、江岸区、黄陂区、汉南区、新洲区、洪山区、硚口区、青山区、东西湖区、汉阳区、江夏区、江汉区、蔡甸区)

平顶山市(叶县、湛河区、鲁山县、宝丰县、新华区、石龙区、舞钢市、卫东区、汝州市、郏县)济宁市(汶上县、微山县、邹城市、泗水县、鱼台县、嘉祥县、梁山县、兖州区、金乡县、曲阜市、任城区)

鄂州市(华容区、梁子湖区、鄂城区)  吴忠市(利通区、红寺堡区、青铜峡市、盐池县、同心县)

张掖市(民乐县、山丹县、甘州区、高台县、肃南裕固族自治县、临泽县)

崇左市(大新县、天等县、凭祥市、江州区、宁明县、扶绥县、龙州县)

保山市(龙陵县、隆阳区、施甸县、腾冲市、昌宁县)那曲市(申扎县、比如县、巴青县、索县、嘉黎县、色尼区、双湖县、尼玛县、聂荣县、安多县、班戈县)

沈阳市(皇姑区、沈河区、和平区、新民市、大东区、浑南区、于洪区、康平县、辽中区、铁西区、苏家屯区、沈北新区、法库县)

衢州市(龙游县、常山县、衢江区、江山市、柯城区、开化县)

海北藏族自治州(祁连县、门源回族自治县、刚察县、海晏县)

马鞍山市(和县、博望区、当涂县、花山区、雨山区、含山县)

湖州市(安吉县、南浔区、吴兴区、长兴县、德清县)

石嘴山市(平罗县、大武口区、惠农区)

天津市(东丽区、宁河区、武清区、和平区、北辰区、西青区、南开区、河东区、宝坻区、河西区、静海区、津南区、滨海新区、河北区、蓟州区、红桥区)

伊犁哈萨克自治州(特克斯县、昭苏县、察布查尔锡伯自治县、伊宁市、霍城县、奎屯市、霍尔果斯市、巩留县、新源县、尼勒克县、伊宁县)

东莞市

兰州市(榆中县、西固区、七里河区、城关区、永登县、皋兰县、安宁区、红古区)

邯郸市(曲周县、峰峰矿区、馆陶县、武安市、复兴区、肥乡区、魏县、丛台区、邯山区、邱县、成安县、临漳县、磁县、鸡泽县、永年区、大名县、广平县、涉县)

三亚市(吉阳区、天涯区、海棠区、崖州区)

邵阳市(绥宁县、大祥区、武冈市、新宁县、新邵县、隆回县、洞口县、邵东市、双清区、邵阳县、城步苗族自治县、北塔区)

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、德钦县、香格里拉市)

长春市(双阳区、公主岭市、二道区、朝阳区、宽城区、农安县、南关区、绿园区、德惠市、九台区、榆树市)

泰州市(兴化市、高港区、靖江市、姜堰区、泰兴市、海陵区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。