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泸州市(纳溪区、合江县、古蔺县、江阳区、叙永县、泸县、龙马潭区)

吐鲁番市(托克逊县、鄯善县、高昌区)

遵义市(汇川区、正安县、凤冈县、习水县、仁怀市、湄潭县、播州区、道真仡佬族苗族自治县、赤水市、务川仡佬族苗族自治县、余庆县、桐梓县、绥阳县、红花岗区)

岳阳市(云溪区、临湘市、华容县、岳阳楼区、湘阴县、平江县、君山区、汨罗市、岳阳县)  泰州市(靖江市、高港区、泰兴市、海陵区、兴化市、姜堰区)

绵阳市(涪城区、安州区、游仙区、三台县、江油市、平武县、梓潼县、北川羌族自治县、盐亭县)

毕节市(织金县、纳雍县、黔西市、威宁彝族回族苗族自治县、七星关区、金沙县、大方县、赫章县)

南京市(建邺区、浦口区、鼓楼区、江宁区、高淳区、栖霞区、六合区、玄武区、秦淮区、雨花台区、溧水区)

德州市(宁津县、齐河县、平原县、德城区、禹城市、庆云县、乐陵市、夏津县、临邑县、武城县、陵城区)  五指山市(文昌市、琼海市、临高县、陵水黎族自治县、乐东黎族自治县、白沙黎族自治县、澄迈县、昌江黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、东方市、屯昌县、定安县、万宁市、琼中黎族苗族自治县)

阿克苏地区(柯坪县、阿克苏市、温宿县、沙雅县、阿瓦提县、库车市、新和县、拜城县、乌什县)

西双版纳傣族自治州(勐腊县、景洪市、勐海县)

十堰市(丹江口市、竹山县、茅箭区、张湾区、郧西县、房县、竹溪县、郧阳区)

淮北市(杜集区、烈山区、濉溪县、相山区)

青岛市(即墨区、城阳区、黄岛区、胶州市、莱西市、李沧区、崂山区、平度市、市北区、市南区)

宜春市(丰城市、高安市、靖安县、万载县、樟树市、袁州区、铜鼓县、上高县、宜丰县、奉新县)

大庆市(林甸县、萨尔图区、肇源县、让胡路区、杜尔伯特蒙古族自治县、大同区、肇州县、龙凤区、红岗区)

廊坊市(香河县、永清县、大厂回族自治县、大城县、广阳区、霸州市、三河市、文安县、安次区、固安县)

淄博市(临淄区、沂源县、高青县、桓台县、博山区、淄川区、周村区、张店区)

乌鲁木齐市(水磨沟区、米东区、乌鲁木齐县、新市区、达坂城区、沙依巴克区、天山区、头屯河区)

黄山市(休宁县、屯溪区、黟县、徽州区、歙县、黄山区、祁门县)

丹东市(宽甸满族自治县、元宝区、东港市、凤城市、振安区、振兴区)

玉溪市(新平彝族傣族自治县、元江哈尼族彝族傣族自治县、峨山彝族自治县、澄江市、华宁县、易门县、通海县、江川区、红塔区)

昌吉回族自治州(奇台县、玛纳斯县、木垒哈萨克自治县、吉木萨尔县、呼图壁县、昌吉市、阜康市)

池州市(贵池区、东至县、石台县、青阳县)

商洛市(商州区、镇安县、柞水县、丹凤县、洛南县、山阳县、商南县)

曲靖市(会泽县、师宗县、罗平县、富源县、马龙区、宣威市、陆良县、沾益区、麒麟区)

孝感市(孝昌县、应城市、安陆市、汉川市、云梦县、孝南区、大悟县)

呼和浩特市(赛罕区、回民区、土默特左旗、武川县、清水河县、玉泉区、托克托县、和林格尔县、新城区)

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揭阳市(揭西县、揭东区、榕城区、惠来县、普宁市)

益阳市(南县、安化县、资阳区、沅江市、桃江县、赫山区)

西安市(未央区、阎良区、高陵区、灞桥区、长安区、雁塔区、周至县、鄠邑区、新城区、蓝田县、临潼区、碑林区、莲湖区)

天水市(麦积区、甘谷县、武山县、秦安县、清水县、秦州区、张家川回族自治县)  双鸭山市(岭东区、饶河县、集贤县、宝清县、友谊县、四方台区、宝山区、尖山区)

攀枝花市(米易县、西区、东区、盐边县、仁和区)

儋州市

海北藏族自治州(刚察县、海晏县、门源回族自治县、祁连县)海南藏族自治州(同德县、贵南县、兴海县、共和县、贵德县)

哈密市(伊吾县、伊州区、巴里坤哈萨克自治县)  衡阳市(雁峰区、南岳区、祁东县、衡南县、衡东县、衡山县、衡阳县、蒸湘区、常宁市、耒阳市、石鼓区、珠晖区)

广西壮族自治区

自贡市(贡井区、大安区、自流井区、荣县、沿滩区、富顺县)

济源市黔东南苗族侗族自治州(天柱县、从江县、黎平县、岑巩县、麻江县、黄平县、丹寨县、台江县、凯里市、榕江县、剑河县、三穗县、雷山县、锦屏县、镇远县、施秉县)

宁波市(鄞州区、江北区、北仑区、慈溪市、象山县、镇海区、余姚市、宁海县、奉化区、海曙区)

石家庄市(长安区、藁城区、井陉县、元氏县、无极县、辛集市、行唐县、平山县、深泽县、赵县、灵寿县、裕华区、高邑县、新华区、晋州市、鹿泉区、新乐市、栾城区、正定县、桥西区、赞皇县、井陉矿区)

邯郸市(峰峰矿区、磁县、涉县、临漳县、永年区、大名县、馆陶县、成安县、鸡泽县、肥乡区、魏县、武安市、邱县、丛台区、复兴区、邯山区、广平县、曲周县)

怀化市(会同县、靖州苗族侗族自治县、辰溪县、沅陵县、芷江侗族自治县、通道侗族自治县、中方县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、溆浦县、洪江市、鹤城区)

大连市(瓦房店市、旅顺口区、庄河市、西岗区、金州区、甘井子区、中山区、长海县、沙河口区、普兰店区)

张家界市(慈利县、武陵源区、桑植县、永定区)

哈尔滨市(阿城区、香坊区、松北区、南岗区、道里区、宾县、尚志市、五常市、通河县、呼兰区、道外区、依兰县、平房区、木兰县、双城区、方正县、巴彦县、延寿县)

阿里地区(革吉县、改则县、日土县、普兰县、札达县、噶尔县、措勤县)

平顶山市(卫东区、鲁山县、叶县、石龙区、湛河区、新华区、郏县、汝州市、宝丰县、舞钢市)

湘潭市(湘乡市、雨湖区、湘潭县、岳塘区、韶山市)

郑州市(中原区、荥阳市、二七区、管城回族区、新郑市、新密市、惠济区、上街区、金水区、登封市、巩义市、中牟县)

辽源市(西安区、东辽县、东丰县、龙山区)

三明市(大田县、泰宁县、将乐县、建宁县、清流县、宁化县、沙县区、永安市、三元区、明溪县、尤溪县)

玉林市(陆川县、博白县、兴业县、福绵区、玉州区、北流市、容县)

金昌市(永昌县、金川区)

遂宁市(大英县、蓬溪县、射洪市、船山区、安居区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。