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襄阳市(樊城区、谷城县、枣阳市、襄州区、老河口市、襄城区、保康县、宜城市、南漳县)

德州市(夏津县、德城区、齐河县、武城县、庆云县、禹城市、平原县、宁津县、陵城区、乐陵市、临邑县)

泰安市(新泰市、东平县、泰山区、宁阳县、岱岳区、肥城市)

博尔塔拉蒙古自治州(精河县、博乐市、温泉县、阿拉山口市)  乌鲁木齐市(水磨沟区、乌鲁木齐县、头屯河区、天山区、米东区、新市区、沙依巴克区、达坂城区)

山南市(洛扎县、曲松县、扎囊县、浪卡子县、乃东区、贡嘎县、桑日县、琼结县、错那市、措美县、隆子县、加查县)

临沧市(临翔区、云县、耿马傣族佤族自治县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、永德县、凤庆县、沧源佤族自治县、镇康县)

商丘市(民权县、柘城县、夏邑县、睢阳区、宁陵县、虞城县、睢县、永城市、梁园区)南充市(西充县、营山县、蓬安县、嘉陵区、阆中市、顺庆区、高坪区、南部县、仪陇县)

阜新市(太平区、清河门区、海州区、细河区、彰武县、阜新蒙古族自治县、新邱区)  拉萨市(堆龙德庆区、曲水县、林周县、达孜区、城关区、墨竹工卡县、当雄县、尼木县)

池州市(青阳县、石台县、贵池区、东至县)

遂宁市(安居区、蓬溪县、射洪市、大英县、船山区)

漳州市(东山县、龙海区、长泰区、华安县、漳浦县、龙文区、云霄县、芗城区、南靖县、诏安县、平和县)

铜仁市(德江县、沿河土家族自治县、江口县、万山区、碧江区、玉屏侗族自治县、印江土家族苗族自治县、思南县、石阡县、松桃苗族自治县)

自贡市(沿滩区、自流井区、大安区、贡井区、富顺县、荣县)

潍坊市(青州市、临朐县、坊子区、高密市、潍城区、寿光市、寒亭区、奎文区、昌邑市、安丘市、诸城市、昌乐县)

绍兴市(越城区、上虞区、嵊州市、新昌县、诸暨市、柯桥区)

沈阳市(和平区、苏家屯区、沈河区、大东区、沈北新区、新民市、辽中区、浑南区、皇姑区、于洪区、铁西区、康平县、法库县)

南宁市(武鸣区、隆安县、横州市、邕宁区、宾阳县、江南区、上林县、兴宁区、青秀区、马山县、西乡塘区、良庆区)

常州市(新北区、溧阳市、钟楼区、武进区、天宁区、金坛区)

克拉玛依市(乌尔禾区、白碱滩区、克拉玛依区、独山子区)

毕节市(大方县、金沙县、黔西市、织金县、纳雍县、威宁彝族回族苗族自治县、七星关区、赫章县)

泉州市(金门县、鲤城区、丰泽区、泉港区、晋江市、德化县、惠安县、安溪县、洛江区、南安市、石狮市、永春县)

新余市(渝水区、分宜县)

咸阳市(彬州市、渭城区、旬邑县、武功县、兴平市、长武县、礼泉县、乾县、杨陵区、泾阳县、淳化县、永寿县、秦都区、三原县)

巴中市(南江县、巴州区、通江县、恩阳区、平昌县)

宣城市(宁国市、泾县、广德市、绩溪县、郎溪县、旌德县、宣州区)

延安市(洛川县、富县、延长县、甘泉县、宜川县、吴起县、黄陵县、子长市、黄龙县、志丹县、延川县、安塞区、宝塔区)

合肥市(瑶海区、包河区、庐阳区、长丰县、蜀山区、巢湖市、庐江县、肥西县、肥东县)

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营口市(老边区、盖州市、大石桥市、鲅鱼圈区、西市区、站前区)

洛阳市(宜阳县、伊川县、栾川县、西工区、汝阳县、新安县、孟津区、洛宁县、涧西区、瀍河回族区、偃师区、嵩县、洛龙区、老城区)

渭南市(华州区、临渭区、澄城县、潼关县、韩城市、华阴市、蒲城县、富平县、大荔县、合阳县、白水县)

宁德市(福安市、屏南县、福鼎市、寿宁县、柘荣县、霞浦县、周宁县、古田县、蕉城区)  玉树藏族自治州(囊谦县、治多县、玉树市、杂多县、称多县、曲麻莱县)

汕尾市(城区、陆河县、陆丰市、海丰县)

武威市(民勤县、天祝藏族自治县、凉州区、古浪县)

茂名市(化州市、茂南区、高州市、电白区、信宜市)四平市(铁西区、双辽市、铁东区、伊通满族自治县、梨树县)

固原市(西吉县、泾源县、隆德县、原州区、彭阳县)  鄂尔多斯市(康巴什区、伊金霍洛旗、鄂托克旗、东胜区、鄂托克前旗、杭锦旗、乌审旗、准格尔旗、达拉特旗)

楚雄彝族自治州(大姚县、武定县、禄丰市、元谋县、双柏县、牟定县、永仁县、姚安县、南华县、楚雄市)

湖州市(吴兴区、长兴县、南浔区、德清县、安吉县)

丽水市(庆元县、莲都区、龙泉市、青田县、遂昌县、云和县、松阳县、景宁畲族自治县、缙云县)滁州市(来安县、明光市、凤阳县、南谯区、琅琊区、天长市、全椒县、定远县)

普洱市(墨江哈尼族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、景谷傣族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、江城哈尼族彝族自治县、西盟佤族自治县、思茅区、景东彝族自治县)

银川市(西夏区、兴庆区、金凤区、永宁县、灵武市、贺兰县)

鹤岗市(南山区、萝北县、东山区、向阳区、工农区、绥滨县、兴山区、兴安区)

鄂州市(华容区、鄂城区、梁子湖区)

阿里地区(日土县、噶尔县、改则县、札达县、措勤县、普兰县、革吉县)

龙岩市(上杭县、漳平市、新罗区、武平县、永定区、长汀县、连城县)

淮北市(相山区、濉溪县、杜集区、烈山区)

平凉市(泾川县、灵台县、崇信县、静宁县、华亭市、崆峒区、庄浪县)

江门市(新会区、江海区、恩平市、蓬江区、鹤山市、开平市、台山市)

驻马店市(遂平县、确山县、驿城区、汝南县、新蔡县、上蔡县、正阳县、平舆县、泌阳县、西平县)

榆林市(米脂县、佳县、靖边县、神木市、横山区、绥德县、清涧县、子洲县、榆阳区、府谷县、定边县、吴堡县)

玉溪市(易门县、澄江市、元江哈尼族彝族傣族自治县、新平彝族傣族自治县、红塔区、江川区、通海县、峨山彝族自治县、华宁县)

桂林市(临桂区、兴安县、象山区、灌阳县、恭城瑶族自治县、叠彩区、秀峰区、雁山区、荔浦市、平乐县、永福县、阳朔县、资源县、全州县、灵川县、七星区、龙胜各族自治县)

西宁市(城北区、城中区、湟源县、城东区、湟中区、城西区、大通回族土族自治县)

五指山市(澄迈县、屯昌县、昌江黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、白沙黎族自治县、临高县、东方市、文昌市、定安县、琼海市、乐东黎族自治县、琼中黎族苗族自治县、陵水黎族自治县、万宁市)

徐州市(丰县、沛县、铜山区、泉山区、云龙区、睢宁县、贾汪区、邳州市、鼓楼区、新沂市)

　　来源：中国房地产报

　　“

　　市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　中房报记者梁笑梅丨北京报道

　　在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。

　　4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。

　　随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。

　　关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。

　　一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。

　　战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。

　　有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”

　　前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”

　　市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。

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　　股权重构与战略突围

　　2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。

　　长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。

　　有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。

　　不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。

　　金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。

　　全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。

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　　市场博弈与风险共振

　　尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。

　　历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。

　　2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。

　　更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。

　　此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。

　　正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。