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克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、阿合奇县、阿克陶县、乌恰县)

南昌市(西湖区、东湖区、红谷滩区、青云谱区、进贤县、南昌县、安义县、新建区、青山湖区)

汉中市(留坝县、汉台区、勉县、宁强县、南郑区、镇巴县、洋县、佛坪县、略阳县、城固县、西乡县)

西宁市(城西区、大通回族土族自治县、城东区、湟中区、城北区、湟源县、城中区)  武汉市(新洲区、汉阳区、武昌区、硚口区、汉南区、洪山区、江岸区、东西湖区、江汉区、江夏区、黄陂区、青山区、蔡甸区)

蚌埠市(五河县、蚌山区、淮上区、禹会区、怀远县、固镇县、龙子湖区)

盘锦市(兴隆台区、盘山县、双台子区、大洼区)

阿拉善盟(阿拉善右旗、额济纳旗、阿拉善左旗)绥化市(明水县、肇东市、海伦市、青冈县、北林区、兰西县、庆安县、安达市、望奎县、绥棱县)

周口市(川汇区、鹿邑县、项城市、淮阳区、商水县、扶沟县、沈丘县、郸城县、西华县、太康县)  呼伦贝尔市(新巴尔虎右旗、海拉尔区、扎赉诺尔区、鄂温克族自治旗、扎兰屯市、满洲里市、鄂伦春自治旗、陈巴尔虎旗、根河市、新巴尔虎左旗、额尔古纳市、阿荣旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、牙克石市)

昌吉回族自治州(呼图壁县、昌吉市、木垒哈萨克自治县、奇台县、阜康市、玛纳斯县、吉木萨尔县)

张掖市(甘州区、临泽县、高台县、山丹县、民乐县、肃南裕固族自治县)

乌海市(海勃湾区、乌达区、海南区)

海西蒙古族藏族自治州(都兰县、天峻县、乌兰县、德令哈市、茫崖市、格尔木市)

文山壮族苗族自治州(马关县、丘北县、文山市、麻栗坡县、砚山县、西畴县、富宁县、广南县)

上饶市(万年县、横峰县、广丰区、婺源县、玉山县、铅山县、德兴市、余干县、鄱阳县、弋阳县、广信区、信州区)

新疆维吾尔自治区

葫芦岛市(南票区、龙港区、建昌县、兴城市、绥中县、连山区)

海南藏族自治州(贵德县、兴海县、贵南县、同德县、共和县)

广安市(武胜县、岳池县、华蓥市、广安区、前锋区、邻水县)

普洱市(景谷傣族彝族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、思茅区、墨江哈尼族自治县、江城哈尼族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、澜沧拉祜族自治县、西盟佤族自治县、景东彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县)

威海市(乳山市、文登区、荣成市、环翠区)

惠州市(惠阳区、惠城区、博罗县、惠东县、龙门县)

永州市(祁阳市、冷水滩区、宁远县、东安县、江永县、道县、双牌县、新田县、蓝山县、零陵区、江华瑶族自治县)

齐齐哈尔市(碾子山区、泰来县、铁锋区、昂昂溪区、建华区、克东县、甘南县、龙沙区、富拉尔基区、拜泉县、龙江县、克山县、依安县、梅里斯达斡尔族区、讷河市、富裕县)

洛阳市(汝阳县、老城区、栾川县、偃师区、宜阳县、洛龙区、瀍河回族区、伊川县、洛宁县、嵩县、孟津区、涧西区、西工区、新安县)

鞍山市(铁东区、千山区、铁西区、海城市、岫岩满族自治县、台安县、立山区)

亳州市(利辛县、谯城区、蒙城县、涡阳县)

鄂尔多斯市(杭锦旗、达拉特旗、鄂托克前旗、伊金霍洛旗、准格尔旗、东胜区、乌审旗、鄂托克旗、康巴什区)

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扬州市(高邮市、广陵区、江都区、邗江区、仪征市、宝应县)

烟台市(栖霞市、招远市、龙口市、海阳市、莱阳市、牟平区、福山区、芝罘区、莱山区、蓬莱区、莱州市)

铁岭市(银州区、西丰县、清河区、调兵山市、昌图县、铁岭县、开原市)

哈密市(伊州区、伊吾县、巴里坤哈萨克自治县)  双鸭山市(四方台区、宝山区、饶河县、岭东区、友谊县、宝清县、尖山区、集贤县)

恩施土家族苗族自治州(恩施市、咸丰县、利川市、建始县、来凤县、鹤峰县、宣恩县、巴东县)

广西壮族自治区

漯河市(郾城区、临颍县、源汇区、召陵区、舞阳县)沧州市(新华区、泊头市、青县、盐山县、任丘市、南皮县、沧县、黄骅市、吴桥县、运河区、献县、肃宁县、孟村回族自治县、海兴县、河间市、东光县)

潮州市(湘桥区、饶平县、潮安区)  鄂州市(华容区、鄂城区、梁子湖区)

红河哈尼族彝族自治州(河口瑶族自治县、金平苗族瑶族傣族自治县、泸西县、红河县、蒙自市、建水县、元阳县、开远市、石屏县、屏边苗族自治县、个旧市、弥勒市、绿春县)

吉林市(蛟河市、永吉县、磐石市、船营区、昌邑区、丰满区、龙潭区、舒兰市、桦甸市)

包头市(固阳县、石拐区、达尔罕茂明安联合旗、九原区、白云鄂博矿区、东河区、土默特右旗、昆都仑区、青山区)桂林市(全州县、永福县、秀峰区、龙胜各族自治县、七星区、灌阳县、象山区、雁山区、叠彩区、平乐县、阳朔县、临桂区、兴安县、荔浦市、恭城瑶族自治县、资源县、灵川县)

凉山彝族自治州(布拖县、美姑县、德昌县、会东县、宁南县、木里藏族自治县、金阳县、喜德县、盐源县、会理市、雷波县、西昌市、甘洛县、普格县、昭觉县、冕宁县、越西县)

克拉玛依市(乌尔禾区、白碱滩区、独山子区、克拉玛依区)

淮南市(谢家集区、潘集区、田家庵区、寿县、八公山区、大通区、凤台县)

梧州市(苍梧县、岑溪市、龙圩区、藤县、万秀区、蒙山县、长洲区)

朝阳市(双塔区、朝阳县、北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市、龙城区、建平县)

株洲市(天元区、茶陵县、渌口区、芦淞区、攸县、荷塘区、炎陵县、石峰区、醴陵市)

长治市(潞城区、沁县、屯留区、襄垣县、沁源县、壶关县、平顺县、潞州区、长子县、上党区、黎城县、武乡县)

濮阳市(南乐县、华龙区、濮阳县、清丰县、范县、台前县)

塔城地区(和布克赛尔蒙古自治县、托里县、裕民县、额敏县、沙湾市、塔城市、乌苏市)

雅安市(宝兴县、汉源县、荥经县、石棉县、天全县、雨城区、名山区、芦山县)

娄底市(新化县、双峰县、冷水江市、涟源市、娄星区)

黔东南苗族侗族自治州(天柱县、凯里市、从江县、镇远县、雷山县、黎平县、丹寨县、岑巩县、黄平县、锦屏县、台江县、三穗县、剑河县、榕江县、施秉县、麻江县)

佛山市(三水区、高明区、南海区、顺德区、禅城区)

三沙市(西沙区、南沙区)

焦作市(孟州市、马村区、博爱县、沁阳市、修武县、解放区、温县、武陟县、中站区、山阳区)

德阳市(中江县、旌阳区、罗江区、什邡市、广汉市、绵竹市)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。