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保定市(博野县、涞源县、安新县、高阳县、阜平县、莲池区、易县、唐县、满城区、清苑区、顺平县、涿州市、高碑店市、定州市、竞秀区、雄县、望都县、容城县、徐水区、涞水县、蠡县、曲阳县、安国市、定兴县)

鹤壁市(山城区、浚县、鹤山区、淇县、淇滨区)

贵阳市(乌当区、白云区、清镇市、开阳县、观山湖区、南明区、修文县、云岩区、息烽县、花溪区)

营口市(老边区、鲅鱼圈区、西市区、大石桥市、站前区、盖州市)  乌兰察布市(兴和县、丰镇市、察哈尔右翼中旗、集宁区、化德县、察哈尔右翼后旗、察哈尔右翼前旗、凉城县、商都县、四子王旗、卓资县)

济源市

广州市(荔湾区、从化区、黄埔区、番禺区、南沙区、越秀区、白云区、海珠区、花都区、增城区、天河区)

娄底市(新化县、涟源市、双峰县、冷水江市、娄星区)

临沧市(耿马傣族佤族自治县、镇康县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、沧源佤族自治县、凤庆县、临翔区、永德县、云县)  乐山市(峨眉山市、市中区、犍为县、峨边彝族自治县、夹江县、沙湾区、沐川县、五通桥区、金口河区、马边彝族自治县、井研县)

黄山市(黄山区、徽州区、休宁县、屯溪区、祁门县、歙县、黟县)

鞍山市(铁西区、铁东区、岫岩满族自治县、立山区、台安县、千山区、海城市)

云浮市(郁南县、新兴县、云安区、云城区、罗定市)

深圳市(宝安区、盐田区、福田区、罗湖区、龙岗区、坪山区、光明区、南山区、龙华区)

辽阳市(灯塔市、文圣区、太子河区、宏伟区、弓长岭区、白塔区、辽阳县)

日喀则市(吉隆县、仁布县、定结县、定日县、拉孜县、萨嘎县、江孜县、桑珠孜区、亚东县、康马县、昂仁县、白朗县、聂拉木县、萨迦县、南木林县、岗巴县、仲巴县、谢通门县)

十堰市(房县、竹溪县、郧阳区、张湾区、竹山县、茅箭区、郧西县、丹江口市)

仙桃市(潜江市、天门市、神农架林区)

陇南市(两当县、文县、礼县、武都区、成县、康县、西和县、徽县、宕昌县)

包头市(达尔罕茂明安联合旗、青山区、固阳县、九原区、石拐区、白云鄂博矿区、东河区、土默特右旗、昆都仑区)

吐鲁番市(托克逊县、鄯善县、高昌区)

邯郸市(鸡泽县、大名县、峰峰矿区、永年区、曲周县、邯山区、成安县、魏县、馆陶县、肥乡区、邱县、广平县、磁县、涉县、武安市、丛台区、临漳县、复兴区)

海西蒙古族藏族自治州(天峻县、乌兰县、德令哈市、茫崖市、格尔木市、都兰县)

三明市(建宁县、沙县区、泰宁县、明溪县、宁化县、尤溪县、大田县、永安市、清流县、三元区、将乐县)

玉树藏族自治州(称多县、囊谦县、杂多县、玉树市、治多县、曲麻莱县)

金昌市(金川区、永昌县)

中卫市(中宁县、沙坡头区、海原县)

宿州市(灵璧县、萧县、泗县、砀山县、埇桥区)

北海市(银海区、铁山港区、海城区、合浦县)

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锡林郭勒盟(锡林浩特市、二连浩特市、苏尼特左旗、正镶白旗、多伦县、正蓝旗、镶黄旗、太仆寺旗、西乌珠穆沁旗、东乌珠穆沁旗、苏尼特右旗、阿巴嘎旗)

张掖市(肃南裕固族自治县、甘州区、民乐县、临泽县、高台县、山丹县)

哈密市(巴里坤哈萨克自治县、伊吾县、伊州区)

昭通市(彝良县、永善县、水富市、鲁甸县、盐津县、绥江县、威信县、大关县、巧家县、镇雄县、昭阳区)  广安市(武胜县、广安区、华蓥市、岳池县、邻水县、前锋区)

广元市(青川县、朝天区、苍溪县、利州区、昭化区、旺苍县、剑阁县)

珠海市(斗门区、香洲区、金湾区)

海北藏族自治州(门源回族自治县、祁连县、海晏县、刚察县)大连市(旅顺口区、金州区、沙河口区、瓦房店市、西岗区、长海县、普兰店区、中山区、甘井子区、庄河市)

沧州市(河间市、肃宁县、吴桥县、泊头市、青县、运河区、沧县、新华区、海兴县、盐山县、黄骅市、任丘市、南皮县、孟村回族自治县、献县、东光县)  铜陵市(郊区、枞阳县、义安区、铜官区)

淮安市(淮安区、涟水县、清江浦区、洪泽区、盱眙县、淮阴区、金湖县)

齐齐哈尔市(龙沙区、碾子山区、泰来县、建华区、富裕县、克东县、梅里斯达斡尔族区、依安县、克山县、昂昂溪区、富拉尔基区、甘南县、拜泉县、铁锋区、龙江县、讷河市)

那曲市(尼玛县、色尼区、巴青县、申扎县、嘉黎县、索县、双湖县、安多县、比如县、聂荣县、班戈县)中山市

岳阳市(君山区、华容县、湘阴县、云溪区、平江县、临湘市、汨罗市、岳阳县、岳阳楼区)

鄂尔多斯市(康巴什区、杭锦旗、伊金霍洛旗、达拉特旗、准格尔旗、东胜区、鄂托克旗、乌审旗、鄂托克前旗)

常州市(天宁区、溧阳市、金坛区、武进区、钟楼区、新北区)

秦皇岛市(抚宁区、昌黎县、海港区、山海关区、卢龙县、青龙满族自治县、北戴河区)

甘南藏族自治州(迭部县、玛曲县、临潭县、夏河县、合作市、卓尼县、舟曲县、碌曲县)

迪庆藏族自治州(香格里拉市、维西傈僳族自治县、德钦县)

信阳市(浉河区、潢川县、商城县、光山县、息县、固始县、新县、平桥区、罗山县、淮滨县)

南京市(秦淮区、建邺区、玄武区、浦口区、溧水区、高淳区、雨花台区、鼓楼区、江宁区、栖霞区、六合区)

德州市(齐河县、乐陵市、武城县、德城区、禹城市、夏津县、宁津县、临邑县、庆云县、平原县、陵城区)

宜昌市(远安县、秭归县、长阳土家族自治县、五峰土家族自治县、猇亭区、宜都市、夷陵区、伍家岗区、兴山县、当阳市、点军区、枝江市、西陵区)

上海市(奉贤区、嘉定区、静安区、松江区、浦东新区、闵行区、崇明区、杨浦区、徐汇区、黄浦区、宝山区、长宁区、青浦区、虹口区、金山区、普陀区)

淮南市(潘集区、寿县、凤台县、谢家集区、大通区、田家庵区、八公山区)

盘锦市(兴隆台区、双台子区、大洼区、盘山县)

武汉市(江夏区、汉南区、武昌区、东西湖区、黄陂区、江汉区、新洲区、青山区、洪山区、汉阳区、江岸区、蔡甸区、硚口区)

巴中市(通江县、南江县、巴州区、恩阳区、平昌县)

昌吉回族自治州(玛纳斯县、阜康市、奇台县、木垒哈萨克自治县、呼图壁县、吉木萨尔县、昌吉市)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。