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衡水市(武邑县、武强县、桃城区、枣强县、景县、冀州区、安平县、深州市、故城县、阜城县、饶阳县)

达州市(万源市、开江县、宣汉县、大竹县、达川区、通川区、渠县)

抚顺市(清原满族自治县、新宾满族自治县、抚顺县、顺城区、望花区、东洲区、新抚区)

喀什地区(英吉沙县、莎车县、疏附县、叶城县、伽师县、喀什市、麦盖提县、塔什库尔干塔吉克自治县、巴楚县、岳普湖县、疏勒县、泽普县)  武汉市(汉南区、江汉区、青山区、武昌区、黄陂区、硚口区、洪山区、新洲区、江岸区、东西湖区、汉阳区、蔡甸区、江夏区)

果洛藏族自治州(玛多县、甘德县、久治县、达日县、班玛县、玛沁县)

德州市(庆云县、夏津县、武城县、德城区、陵城区、乐陵市、禹城市、平原县、宁津县、临邑县、齐河县)

惠州市(博罗县、龙门县、惠城区、惠东县、惠阳区)普洱市(孟连傣族拉祜族佤族自治县、思茅区、江城哈尼族彝族自治县、西盟佤族自治县、墨江哈尼族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、景东彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、景谷傣族彝族自治县)

阳江市(阳西县、阳春市、阳东区、江城区)  上海市(崇明区、宝山区、奉贤区、青浦区、金山区、徐汇区、松江区、虹口区、静安区、黄浦区、嘉定区、浦东新区、闵行区、普陀区、长宁区、杨浦区)

昌都市(江达县、类乌齐县、洛隆县、芒康县、边坝县、八宿县、贡觉县、察雅县、左贡县、卡若区、丁青县)

克拉玛依市(乌尔禾区、独山子区、白碱滩区、克拉玛依区)

邵阳市(新邵县、邵东市、邵阳县、新宁县、城步苗族自治县、武冈市、隆回县、洞口县、绥宁县、双清区、大祥区、北塔区)

黄山市(黟县、歙县、黄山区、休宁县、祁门县、徽州区、屯溪区)

湘西土家族苗族自治州(古丈县、凤凰县、吉首市、保靖县、泸溪县、永顺县、花垣县、龙山县)

眉山市(仁寿县、东坡区、丹棱县、青神县、洪雅县、彭山区)

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、德钦县、香格里拉市)

清远市(佛冈县、连南瑶族自治县、清城区、清新区、连山壮族瑶族自治县、阳山县、英德市、连州市)

甘南藏族自治州(迭部县、临潭县、碌曲县、卓尼县、合作市、夏河县、舟曲县、玛曲县)

娄底市(冷水江市、娄星区、双峰县、新化县、涟源市)

中卫市(沙坡头区、海原县、中宁县)

崇左市(天等县、宁明县、江州区、龙州县、大新县、扶绥县、凭祥市)

海南藏族自治州(共和县、贵南县、贵德县、同德县、兴海县)

阿坝藏族羌族自治州(阿坝县、汶川县、九寨沟县、理县、金川县、壤塘县、松潘县、黑水县、茂县、红原县、马尔康市、小金县、若尔盖县)

保山市(龙陵县、隆阳区、施甸县、腾冲市、昌宁县)

楚雄彝族自治州(楚雄市、姚安县、永仁县、大姚县、武定县、牟定县、禄丰市、双柏县、南华县、元谋县)

武威市(凉州区、民勤县、天祝藏族自治县、古浪县)

贵港市(港南区、覃塘区、港北区、平南县、桂平市)

松原市(长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、乾安县、宁江区、扶余市)

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广安市(岳池县、广安区、邻水县、武胜县、前锋区、华蓥市)

伊犁哈萨克自治州(伊宁县、新源县、伊宁市、昭苏县、察布查尔锡伯自治县、尼勒克县、霍城县、霍尔果斯市、奎屯市、特克斯县、巩留县)

许昌市(魏都区、禹州市、襄城县、长葛市、建安区、鄢陵县)

嘉兴市(平湖市、桐乡市、南湖区、海盐县、海宁市、秀洲区、嘉善县)  开封市(尉氏县、杞县、禹王台区、顺河回族区、祥符区、龙亭区、通许县、鼓楼区、兰考县)

日照市(东港区、莒县、五莲县、岚山区)

玉树藏族自治州(玉树市、称多县、治多县、杂多县、曲麻莱县、囊谦县)

上饶市(婺源县、余干县、万年县、广丰区、信州区、铅山县、玉山县、德兴市、鄱阳县、横峰县、广信区、弋阳县)包头市(昆都仑区、达尔罕茂明安联合旗、青山区、东河区、固阳县、土默特右旗、九原区、石拐区、白云鄂博矿区)

运城市(平陆县、垣曲县、河津市、夏县、芮城县、万荣县、绛县、临猗县、闻喜县、盐湖区、稷山县、永济市、新绛县)  东莞市

白城市(洮南市、大安市、洮北区、通榆县、镇赉县)

朔州市(山阴县、朔城区、怀仁市、平鲁区、应县、右玉县)

大理白族自治州(洱源县、宾川县、巍山彝族回族自治县、漾濞彝族自治县、祥云县、永平县、鹤庆县、弥渡县、剑川县、南涧彝族自治县、大理市、云龙县)防城港市(港口区、防城区、上思县、东兴市)

定西市(漳县、渭源县、通渭县、陇西县、岷县、安定区、临洮县)

张掖市(民乐县、肃南裕固族自治县、甘州区、高台县、临泽县、山丹县)

柳州市(融安县、柳城县、鹿寨县、柳南区、柳北区、柳江区、鱼峰区、融水苗族自治县、城中区、三江侗族自治县)

乌鲁木齐市(头屯河区、沙依巴克区、水磨沟区、新市区、米东区、天山区、达坂城区、乌鲁木齐县)

海东市(互助土族自治县、循化撒拉族自治县、民和回族土族自治县、乐都区、化隆回族自治县、平安区)

忻州市(繁峙县、定襄县、原平市、岢岚县、五台县、忻府区、河曲县、偏关县、静乐县、宁武县、保德县、神池县、五寨县、代县)

齐齐哈尔市(泰来县、讷河市、龙沙区、克东县、梅里斯达斡尔族区、铁锋区、龙江县、碾子山区、甘南县、富裕县、依安县、建华区、克山县、昂昂溪区、富拉尔基区、拜泉县)

怒江傈僳族自治州(泸水市、福贡县、贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县)

东营市(东营区、垦利区、河口区、广饶县、利津县)

烟台市(莱阳市、蓬莱区、招远市、龙口市、海阳市、福山区、芝罘区、莱山区、莱州市、栖霞市、牟平区)

陇南市(文县、两当县、礼县、徽县、成县、西和县、宕昌县、康县、武都区)

镇江市(丹徒区、句容市、丹阳市、京口区、润州区、扬中市)

七台河市(勃利县、桃山区、新兴区、茄子河区)

酒泉市(瓜州县、金塔县、阿克塞哈萨克族自治县、敦煌市、肃州区、玉门市、肃北蒙古族自治县)

乌海市(乌达区、海南区、海勃湾区)

通化市(通化县、东昌区、二道江区、柳河县、辉南县、集安市、梅河口市)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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