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文山壮族苗族自治州(文山市、丘北县、广南县、西畴县、富宁县、马关县、砚山县、麻栗坡县)

大连市(旅顺口区、西岗区、金州区、沙河口区、普兰店区、瓦房店市、甘井子区、长海县、庄河市、中山区)

保定市(涞源县、清苑区、容城县、满城区、顺平县、定州市、曲阳县、涞水县、阜平县、涿州市、望都县、定兴县、高阳县、竞秀区、唐县、高碑店市、易县、安国市、莲池区、安新县、徐水区、蠡县、雄县、博野县)

黔西南布依族苗族自治州(晴隆县、兴仁市、望谟县、贞丰县、兴义市、册亨县、普安县、安龙县)  福州市(鼓楼区、连江县、闽侯县、马尾区、台江区、长乐区、晋安区、福清市、平潭县、永泰县、罗源县、闽清县、仓山区)

宜宾市(高县、叙州区、珙县、兴文县、翠屏区、长宁县、屏山县、筠连县、南溪区、江安县)

营口市(站前区、老边区、盖州市、西市区、鲅鱼圈区、大石桥市)

肇庆市(高要区、怀集县、四会市、封开县、广宁县、鼎湖区、德庆县、端州区)

丽江市(古城区、玉龙纳西族自治县、宁蒗彝族自治县、永胜县、华坪县)  泰州市(海陵区、泰兴市、高港区、姜堰区、靖江市、兴化市)

西藏自治区

咸阳市(兴平市、长武县、旬邑县、渭城区、秦都区、礼泉县、永寿县、泾阳县、杨陵区、彬州市、三原县、武功县、淳化县、乾县)

哈尔滨市(松北区、平房区、木兰县、巴彦县、双城区、道里区、宾县、道外区、延寿县、尚志市、依兰县、呼兰区、通河县、南岗区、香坊区、方正县、五常市、阿城区)

汕头市(潮阳区、潮南区、澄海区、龙湖区、金平区、濠江区、南澳县)

恩施土家族苗族自治州(鹤峰县、咸丰县、巴东县、建始县、利川市、来凤县、宣恩县、恩施市)

忻州市(五寨县、代县、神池县、繁峙县、偏关县、岢岚县、河曲县、静乐县、五台县、原平市、忻府区、宁武县、定襄县、保德县)

黄南藏族自治州(泽库县、河南蒙古族自治县、同仁市、尖扎县)

江门市(台山市、开平市、鹤山市、江海区、蓬江区、恩平市、新会区)

五指山市(屯昌县、琼中黎族苗族自治县、万宁市、澄迈县、白沙黎族自治县、琼海市、保亭黎族苗族自治县、乐东黎族自治县、文昌市、昌江黎族自治县、东方市、陵水黎族自治县、临高县、定安县)

济宁市(梁山县、微山县、泗水县、曲阜市、嘉祥县、任城区、兖州区、金乡县、汶上县、邹城市、鱼台县)

铜陵市(义安区、郊区、铜官区、枞阳县)

辽阳市(太子河区、弓长岭区、宏伟区、文圣区、灯塔市、辽阳县、白塔区)

辽源市(东辽县、东丰县、龙山区、西安区)

晋城市(城区、沁水县、陵川县、阳城县、高平市、泽州县)

唐山市(迁西县、丰南区、玉田县、古冶区、丰润区、滦州市、乐亭县、遵化市、路北区、滦南县、迁安市、开平区、路南区、曹妃甸区)

怒江傈僳族自治州(福贡县、泸水市、贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县)

惠州市(惠阳区、惠东县、龙门县、博罗县、惠城区)

来宾市(合山市、金秀瑶族自治县、兴宾区、象州县、忻城县、武宣县)

陇南市(成县、西和县、康县、礼县、徽县、武都区、宕昌县、两当县、文县)

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铁岭市(铁岭县、开原市、昌图县、调兵山市、银州区、清河区、西丰县)

濮阳市(清丰县、华龙区、台前县、濮阳县、南乐县、范县)

拉萨市(当雄县、墨竹工卡县、曲水县、达孜区、堆龙德庆区、林周县、尼木县、城关区)

六盘水市(盘州市、钟山区、六枝特区、水城区)  松原市(宁江区、乾安县、长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市)

铜川市(王益区、宜君县、印台区、耀州区)

包头市(昆都仑区、达尔罕茂明安联合旗、九原区、石拐区、东河区、青山区、固阳县、白云鄂博矿区、土默特右旗)

宜昌市(夷陵区、点军区、远安县、长阳土家族自治县、当阳市、猇亭区、秭归县、五峰土家族自治县、兴山县、宜都市、伍家岗区、枝江市、西陵区)昆明市(晋宁区、富民县、五华区、官渡区、宜良县、呈贡区、禄劝彝族苗族自治县、盘龙区、东川区、石林彝族自治县、西山区、安宁市、寻甸回族彝族自治县、嵩明县)

十堰市(竹山县、竹溪县、丹江口市、郧阳区、张湾区、茅箭区、房县、郧西县)  广安市(邻水县、岳池县、广安区、武胜县、前锋区、华蓥市)

玉溪市(新平彝族傣族自治县、易门县、华宁县、元江哈尼族彝族傣族自治县、红塔区、通海县、江川区、澄江市、峨山彝族自治县)

四平市(铁西区、伊通满族自治县、双辽市、铁东区、梨树县)

阿克苏地区(新和县、柯坪县、库车市、拜城县、阿瓦提县、沙雅县、乌什县、温宿县、阿克苏市)台州市(玉环市、黄岩区、天台县、椒江区、温岭市、路桥区、三门县、临海市、仙居县)

保山市(龙陵县、昌宁县、隆阳区、施甸县、腾冲市)

三明市(建宁县、三元区、清流县、泰宁县、大田县、沙县区、将乐县、宁化县、明溪县、尤溪县、永安市)

深圳市(福田区、宝安区、龙华区、罗湖区、光明区、南山区、坪山区、盐田区、龙岗区)

鹰潭市(余江区、贵溪市、月湖区)

香港特别行政区

崇左市(宁明县、江州区、扶绥县、大新县、凭祥市、龙州县、天等县)

威海市(荣成市、环翠区、文登区、乳山市)

克拉玛依市(克拉玛依区、白碱滩区、独山子区、乌尔禾区)

玉树藏族自治州(称多县、玉树市、囊谦县、曲麻莱县、杂多县、治多县)

秦皇岛市(青龙满族自治县、北戴河区、山海关区、卢龙县、海港区、抚宁区、昌黎县)

德州市(齐河县、禹城市、陵城区、乐陵市、武城县、夏津县、庆云县、德城区、宁津县、平原县、临邑县)

连云港市(灌南县、赣榆区、连云区、东海县、灌云县、海州区)

海南藏族自治州(贵南县、兴海县、共和县、贵德县、同德县)

大庆市(红岗区、大同区、肇州县、萨尔图区、龙凤区、让胡路区、林甸县、肇源县、杜尔伯特蒙古族自治县)

扬州市(宝应县、高邮市、广陵区、仪征市、邗江区、江都区)

东营市(利津县、东营区、垦利区、河口区、广饶县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。