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鹰潭市(月湖区、贵溪市、余江区)

南阳市(唐河县、新野县、宛城区、西峡县、南召县、社旗县、卧龙区、镇平县、桐柏县、淅川县、邓州市、内乡县、方城县)

黄山市(祁门县、黟县、歙县、休宁县、徽州区、屯溪区、黄山区)

秦皇岛市(北戴河区、卢龙县、昌黎县、青龙满族自治县、抚宁区、海港区、山海关区)  喀什地区(疏勒县、伽师县、英吉沙县、麦盖提县、巴楚县、叶城县、塔什库尔干塔吉克自治县、疏附县、莎车县、喀什市、泽普县、岳普湖县)

延边朝鲜族自治州(珲春市、龙井市、延吉市、和龙市、安图县、汪清县、敦化市、图们市)

乐山市(市中区、夹江县、井研县、沙湾区、金口河区、沐川县、犍为县、峨眉山市、峨边彝族自治县、马边彝族自治县、五通桥区)

威海市(文登区、荣成市、乳山市、环翠区)

黑河市(五大连池市、爱辉区、北安市、孙吴县、嫩江市、逊克县)  松原市(长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、宁江区、乾安县、扶余市)

濮阳市(台前县、濮阳县、清丰县、范县、南乐县、华龙区)

宁德市(寿宁县、福鼎市、霞浦县、蕉城区、屏南县、柘荣县、周宁县、福安市、古田县)

东营市(垦利区、东营区、利津县、广饶县、河口区)

来宾市(兴宾区、忻城县、武宣县、金秀瑶族自治县、合山市、象州县)

眉山市(彭山区、青神县、仁寿县、东坡区、丹棱县、洪雅县)

安庆市(宜秀区、怀宁县、桐城市、岳西县、大观区、宿松县、潜山市、望江县、太湖县、迎江区)

石家庄市(裕华区、正定县、栾城区、藁城区、赞皇县、无极县、井陉县、新华区、平山县、新乐市、深泽县、辛集市、晋州市、高邑县、鹿泉区、井陉矿区、赵县、长安区、桥西区、元氏县、行唐县、灵寿县)

呼和浩特市(武川县、土默特左旗、和林格尔县、赛罕区、玉泉区、回民区、托克托县、新城区、清水河县)

平凉市(崆峒区、崇信县、华亭市、泾川县、灵台县、静宁县、庄浪县)

济南市(平阴县、历城区、济阳区、长清区、商河县、钢城区、莱芜区、槐荫区、市中区、章丘区、天桥区、历下区)

巴彦淖尔市(五原县、乌拉特中旗、乌拉特后旗、临河区、乌拉特前旗、杭锦后旗、磴口县)

日照市(莒县、岚山区、东港区、五莲县)

抚顺市(新抚区、清原满族自治县、望花区、新宾满族自治县、抚顺县、东洲区、顺城区)

镇江市(京口区、扬中市、丹徒区、句容市、丹阳市、润州区)

西藏自治区

上饶市(铅山县、横峰县、信州区、德兴市、婺源县、玉山县、万年县、广丰区、鄱阳县、广信区、弋阳县、余干县)

平顶山市(叶县、汝州市、新华区、鲁山县、卫东区、宝丰县、郏县、舞钢市、湛河区、石龙区)

惠州市(惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县、惠城区)

新余市(渝水区、分宜县)

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钦州市(钦北区、浦北县、钦南区、灵山县)

内蒙古自治区

黔东南苗族侗族自治州(镇远县、黄平县、剑河县、三穗县、从江县、凯里市、锦屏县、麻江县、施秉县、雷山县、台江县、天柱县、丹寨县、榕江县、黎平县、岑巩县)

韶关市(新丰县、始兴县、曲江区、乳源瑶族自治县、翁源县、南雄市、浈江区、武江区、乐昌市、仁化县)  延安市(志丹县、延长县、安塞区、子长市、黄龙县、甘泉县、吴起县、洛川县、宜川县、黄陵县、延川县、宝塔区、富县)

新疆维吾尔自治区

温州市(洞头区、鹿城区、泰顺县、龙港市、乐清市、文成县、平阳县、瓯海区、苍南县、龙湾区、瑞安市、永嘉县)

铜仁市(松桃苗族自治县、碧江区、德江县、石阡县、沿河土家族自治县、玉屏侗族自治县、江口县、思南县、万山区、印江土家族苗族自治县)凉山彝族自治州(西昌市、昭觉县、德昌县、宁南县、美姑县、冕宁县、喜德县、布拖县、会理市、木里藏族自治县、越西县、普格县、雷波县、甘洛县、金阳县、会东县、盐源县)

清远市(阳山县、英德市、连南瑶族自治县、连州市、连山壮族瑶族自治县、佛冈县、清城区、清新区)  海北藏族自治州(海晏县、门源回族自治县、祁连县、刚察县)

阿坝藏族羌族自治州(阿坝县、马尔康市、壤塘县、若尔盖县、小金县、红原县、汶川县、九寨沟县、茂县、松潘县、黑水县、金川县、理县)

营口市(鲅鱼圈区、大石桥市、站前区、老边区、西市区、盖州市)

泰州市(靖江市、姜堰区、高港区、泰兴市、兴化市、海陵区)仙桃市(天门市、神农架林区、潜江市)

乌鲁木齐市(沙依巴克区、达坂城区、新市区、乌鲁木齐县、米东区、头屯河区、天山区、水磨沟区)

黄石市(铁山区、黄石港区、下陆区、大冶市、阳新县、西塞山区)

南京市(六合区、玄武区、江宁区、栖霞区、雨花台区、溧水区、高淳区、建邺区、秦淮区、浦口区、鼓楼区)

岳阳市(汨罗市、君山区、云溪区、平江县、华容县、湘阴县、岳阳楼区、岳阳县、临湘市)

沈阳市(新民市、于洪区、苏家屯区、沈北新区、浑南区、沈河区、辽中区、铁西区、皇姑区、法库县、康平县、大东区、和平区)

朝阳市(北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、双塔区、建平县、凌源市、龙城区、朝阳县)

宜宾市(珙县、叙州区、长宁县、南溪区、屏山县、兴文县、江安县、筠连县、高县、翠屏区)

河池市(巴马瑶族自治县、大化瑶族自治县、宜州区、东兰县、金城江区、都安瑶族自治县、南丹县、凤山县、天峨县、罗城仫佬族自治县、环江毛南族自治县)

西安市(鄠邑区、雁塔区、新城区、灞桥区、高陵区、碑林区、阎良区、蓝田县、莲湖区、临潼区、未央区、周至县、长安区)

阿克苏地区(新和县、拜城县、乌什县、库车市、阿克苏市、温宿县、柯坪县、阿瓦提县、沙雅县)

漳州市(长泰区、龙海区、漳浦县、诏安县、平和县、云霄县、龙文区、芗城区、华安县、南靖县、东山县)

德阳市(什邡市、罗江区、中江县、绵竹市、旌阳区、广汉市)

陇南市(武都区、成县、康县、礼县、徽县、文县、两当县、西和县、宕昌县)

南通市(海安市、启东市、通州区、如东县、海门区、如皋市、崇川区)

宝鸡市(凤县、麟游县、陈仓区、岐山县、扶风县、太白县、眉县、凤翔区、陇县、千阳县、渭滨区、金台区)

吴忠市(同心县、盐池县、红寺堡区、青铜峡市、利通区)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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