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十堰市(茅箭区、郧阳区、丹江口市、房县、张湾区、竹山县、竹溪县、郧西县)

湛江市(雷州市、坡头区、麻章区、遂溪县、廉江市、徐闻县、霞山区、吴川市、赤坎区)

丽水市(松阳县、莲都区、庆元县、遂昌县、云和县、缙云县、景宁畲族自治县、青田县、龙泉市)

汕头市(龙湖区、濠江区、潮阳区、金平区、澄海区、潮南区、南澳县)  淮南市(寿县、凤台县、八公山区、潘集区、田家庵区、谢家集区、大通区)

运城市(万荣县、临猗县、芮城县、平陆县、新绛县、永济市、垣曲县、夏县、盐湖区、稷山县、闻喜县、河津市、绛县)

潍坊市(奎文区、坊子区、高密市、安丘市、寒亭区、昌乐县、昌邑市、青州市、寿光市、潍城区、诸城市、临朐县)

达州市(宣汉县、通川区、大竹县、渠县、万源市、达川区、开江县)

随州市(曾都区、广水市、随县)  茂名市(信宜市、高州市、化州市、电白区、茂南区)

东莞市

沈阳市(苏家屯区、沈北新区、新民市、和平区、于洪区、康平县、大东区、辽中区、铁西区、法库县、沈河区、皇姑区、浑南区)

贵阳市(花溪区、修文县、息烽县、清镇市、南明区、白云区、观山湖区、云岩区、开阳县、乌当区)

三亚市(崖州区、吉阳区、海棠区、天涯区)

白银市(平川区、白银区、会宁县、景泰县、靖远县)

平凉市(泾川县、崆峒区、华亭市、静宁县、庄浪县、灵台县、崇信县)

邢台市(新河县、南宫市、南和区、临城县、巨鹿县、威县、信都区、内丘县、清河县、沙河市、宁晋县、柏乡县、广宗县、任泽区、临西县、隆尧县、襄都区、平乡县)

百色市(平果市、田林县、西林县、凌云县、田东县、田阳区、靖西市、德保县、那坡县、隆林各族自治县、右江区、乐业县)

六安市(叶集区、舒城县、霍邱县、金寨县、金安区、霍山县、裕安区)

营口市(西市区、老边区、鲅鱼圈区、大石桥市、站前区、盖州市)

那曲市(色尼区、嘉黎县、班戈县、索县、比如县、双湖县、巴青县、尼玛县、申扎县、聂荣县、安多县)

石嘴山市(大武口区、平罗县、惠农区)

绍兴市(柯桥区、新昌县、越城区、嵊州市、上虞区、诸暨市)

西藏自治区

邵阳市(大祥区、双清区、邵东市、洞口县、武冈市、城步苗族自治县、新宁县、新邵县、绥宁县、隆回县、邵阳县、北塔区)

黔南布依族苗族自治州(都匀市、荔波县、贵定县、长顺县、龙里县、瓮安县、惠水县、独山县、福泉市、平塘县、罗甸县、三都水族自治县)

大同市(云冈区、平城区、云州区、左云县、阳高县、灵丘县、浑源县、新荣区、天镇县、广灵县)

遂宁市(大英县、射洪市、安居区、蓬溪县、船山区)

眉山市(丹棱县、东坡区、洪雅县、仁寿县、青神县、彭山区)

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大兴安岭地区(呼玛县、塔河县、漠河市)

齐齐哈尔市(碾子山区、依安县、铁锋区、讷河市、拜泉县、龙江县、富拉尔基区、泰来县、克东县、龙沙区、克山县、昂昂溪区、建华区、梅里斯达斡尔族区、富裕县、甘南县)

娄底市(涟源市、新化县、娄星区、冷水江市、双峰县)

崇左市(大新县、扶绥县、江州区、天等县、宁明县、凭祥市、龙州县)  黄石市(铁山区、下陆区、大冶市、阳新县、西塞山区、黄石港区)

济宁市(金乡县、泗水县、鱼台县、邹城市、嘉祥县、曲阜市、任城区、兖州区、梁山县、微山县、汶上县)

柳州市(鹿寨县、柳北区、鱼峰区、城中区、融水苗族自治县、柳江区、融安县、柳南区、三江侗族自治县、柳城县)

益阳市(南县、赫山区、资阳区、安化县、沅江市、桃江县)兴安盟(科尔沁右翼前旗、乌兰浩特市、科尔沁右翼中旗、扎赉特旗、阿尔山市、突泉县)

阿克苏地区(乌什县、温宿县、阿克苏市、阿瓦提县、拜城县、柯坪县、新和县、库车市、沙雅县)  文山壮族苗族自治州(富宁县、砚山县、麻栗坡县、丘北县、文山市、马关县、西畴县、广南县)

台州市(温岭市、路桥区、三门县、临海市、玉环市、天台县、黄岩区、仙居县、椒江区)

兰州市(安宁区、城关区、皋兰县、永登县、榆中县、七里河区、西固区、红古区)

荆门市(沙洋县、京山市、掇刀区、钟祥市、东宝区)南昌市(青山湖区、南昌县、东湖区、青云谱区、进贤县、新建区、红谷滩区、西湖区、安义县)

滁州市(定远县、来安县、南谯区、明光市、全椒县、琅琊区、凤阳县、天长市)

东营市(东营区、河口区、利津县、广饶县、垦利区)

芜湖市(鸠江区、湾沚区、繁昌区、南陵县、无为市、镜湖区、弋江区)

石家庄市(正定县、桥西区、裕华区、平山县、井陉矿区、长安区、新华区、井陉县、辛集市、赞皇县、赵县、行唐县、元氏县、鹿泉区、灵寿县、晋州市、栾城区、藁城区、高邑县、无极县、深泽县、新乐市)

鄂州市(鄂城区、梁子湖区、华容区)

张家口市(下花园区、怀安县、阳原县、赤城县、怀来县、尚义县、桥东区、桥西区、万全区、沽源县、宣化区、康保县、蔚县、涿鹿县、张北县、崇礼区)

伊春市(友好区、金林区、伊美区、嘉荫县、丰林县、南岔县、铁力市、乌翠区、汤旺县、大箐山县)

阿里地区(措勤县、革吉县、改则县、札达县、日土县、噶尔县、普兰县)

儋州市

安阳市(安阳县、汤阴县、文峰区、殷都区、北关区、滑县、内黄县、龙安区、林州市)

榆林市(清涧县、吴堡县、神木市、横山区、定边县、榆阳区、府谷县、米脂县、绥德县、佳县、子洲县、靖边县)

昌都市(江达县、类乌齐县、八宿县、左贡县、察雅县、洛隆县、贡觉县、边坝县、卡若区、丁青县、芒康县)

吴忠市(盐池县、青铜峡市、同心县、利通区、红寺堡区)

梧州市(蒙山县、万秀区、长洲区、岑溪市、龙圩区、藤县、苍梧县)

徐州市(鼓楼区、新沂市、丰县、沛县、睢宁县、铜山区、泉山区、云龙区、贾汪区、邳州市)

乌海市(海南区、乌达区、海勃湾区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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