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天津市(南开区、武清区、北辰区、蓟州区、红桥区、宝坻区、西青区、滨海新区、河西区、河东区、河北区、东丽区、津南区、和平区、宁河区、静海区)
贵港市(平南县、桂平市、覃塘区、港南区、港北区)
宜春市(袁州区、高安市、铜鼓县、万载县、樟树市、丰城市、靖安县、上高县、奉新县、宜丰县)
黔东南苗族侗族自治州(黄平县、台江县、岑巩县、锦屏县、从江县、凯里市、天柱县、三穗县、丹寨县、剑河县、麻江县、雷山县、榕江县、施秉县、黎平县、镇远县)
眉山市(洪雅县、东坡区、丹棱县、青神县、仁寿县、彭山区)
南充市(营山县、仪陇县、嘉陵区、西充县、阆中市、顺庆区、蓬安县、南部县、高坪区)
苏州市(昆山市、常熟市、虎丘区、太仓市、姑苏区、吴中区、张家港市、相城区、吴江区)
长沙市(望城区、开福区、岳麓区、天心区、芙蓉区、长沙县、宁乡市、浏阳市、雨花区)
怒江傈僳族自治州(泸水市、兰坪白族普米族自治县、福贡县、贡山独龙族怒族自治县)
哈密市(伊吾县、伊州区、巴里坤哈萨克自治县)
海北藏族自治州(刚察县、祁连县、门源回族自治县、海晏县)
玉林市(博白县、兴业县、陆川县、北流市、玉州区、容县、福绵区)
香港特别行政区
贺州市(昭平县、八步区、平桂区、富川瑶族自治县、钟山县)
武威市(古浪县、天祝藏族自治县、民勤县、凉州区)
锡林郭勒盟(苏尼特左旗、西乌珠穆沁旗、锡林浩特市、镶黄旗、太仆寺旗、东乌珠穆沁旗、正镶白旗、阿巴嘎旗、苏尼特右旗、正蓝旗、多伦县、二连浩特市)
长春市(二道区、绿园区、南关区、宽城区、朝阳区、公主岭市、双阳区、九台区、农安县、榆树市、德惠市)
忻州市(原平市、神池县、代县、五台县、岢岚县、繁峙县、保德县、忻府区、五寨县、河曲县、偏关县、宁武县、定襄县、静乐县)
绵阳市(江油市、平武县、游仙区、涪城区、梓潼县、三台县、盐亭县、安州区、北川羌族自治县)
衢州市(开化县、龙游县、常山县、江山市、衢江区、柯城区)
衡水市(阜城县、深州市、武强县、武邑县、枣强县、故城县、景县、桃城区、饶阳县、安平县、冀州区)
和田地区(民丰县、洛浦县、和田县、策勒县、和田市、于田县、墨玉县、皮山县)
延安市(延川县、宜川县、甘泉县、洛川县、富县、安塞区、宝塔区、延长县、黄龙县、黄陵县、子长市、吴起县、志丹县)
钦州市(钦北区、灵山县、浦北县、钦南区)
林芝市(米林市、察隅县、波密县、朗县、工布江达县、墨脱县、巴宜区)
岳阳市(平江县、湘阴县、君山区、岳阳楼区、华容县、岳阳县、云溪区、临湘市、汨罗市)
乐山市(沐川县、市中区、峨边彝族自治县、夹江县、五通桥区、金口河区、马边彝族自治县、井研县、沙湾区、犍为县、峨眉山市)
吐鲁番市(高昌区、鄯善县、托克逊县)
阿克苏地区(拜城县、阿克苏市、新和县、沙雅县、温宿县、阿瓦提县、库车市、乌什县、柯坪县)
张家界市(慈利县、永定区、武陵源区、桑植县)
商洛市(洛南县、柞水县、商州区、丹凤县、镇安县、商南县、山阳县)
朔州市(朔城区、平鲁区、右玉县、山阴县、应县、怀仁市)
广州市(番禺区、天河区、越秀区、黄埔区、南沙区、荔湾区、花都区、海珠区、从化区、白云区、增城区)
湖州市(德清县、安吉县、吴兴区、南浔区、长兴县)
昌都市(芒康县、左贡县、洛隆县、类乌齐县、察雅县、边坝县、江达县、丁青县、卡若区、八宿县、贡觉县)
本溪市(溪湖区、明山区、平山区、南芬区、桓仁满族自治县、本溪满族自治县)
肇庆市(封开县、德庆县、端州区、怀集县、鼎湖区、高要区、四会市、广宁县)
酒泉市(瓜州县、阿克塞哈萨克族自治县、玉门市、肃州区、肃北蒙古族自治县、敦煌市、金塔县)
遵义市(务川仡佬族苗族自治县、习水县、正安县、赤水市、湄潭县、凤冈县、仁怀市、播州区、绥阳县、汇川区、桐梓县、余庆县、道真仡佬族苗族自治县、红花岗区)
石家庄市(灵寿县、新华区、深泽县、高邑县、辛集市、赵县、藁城区、长安区、正定县、桥西区、井陉矿区、平山县、无极县、行唐县、井陉县、新乐市、栾城区、晋州市、裕华区、赞皇县、鹿泉区、元氏县)
内蒙古自治区
楚雄彝族自治州(大姚县、姚安县、南华县、武定县、永仁县、双柏县、楚雄市、禄丰市、元谋县、牟定县)
新疆维吾尔自治区
那曲市(双湖县、聂荣县、申扎县、嘉黎县、安多县、比如县、索县、色尼区、班戈县、巴青县、尼玛县)
邯郸市(肥乡区、邯山区、邱县、大名县、临漳县、峰峰矿区、馆陶县、永年区、魏县、广平县、武安市、成安县、丛台区、鸡泽县、曲周县、复兴区、磁县、涉县)
南宁市(宾阳县、西乡塘区、横州市、青秀区、兴宁区、武鸣区、马山县、良庆区、上林县、隆安县、邕宁区、江南区)
吉安市(永新县、安福县、新干县、吉州区、遂川县、峡江县、永丰县、青原区、泰和县、井冈山市、吉安县、吉水县、万安县)
河池市(都安瑶族自治县、天峨县、大化瑶族自治县、南丹县、宜州区、罗城仫佬族自治县、环江毛南族自治县、凤山县、巴马瑶族自治县、东兰县、金城江区)
石嘴山市(大武口区、平罗县、惠农区)
江门市(鹤山市、江海区、开平市、新会区、台山市、恩平市、蓬江区)
宿迁市(宿豫区、泗洪县、宿城区、泗阳县、沭阳县)
喀什地区(伽师县、疏勒县、巴楚县、喀什市、叶城县、塔什库尔干塔吉克自治县、疏附县、英吉沙县、泽普县、麦盖提县、岳普湖县、莎车县)
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随州市(曾都区、广水市、随县)
宁德市(周宁县、福安市、福鼎市、古田县、柘荣县、屏南县、霞浦县、寿宁县、蕉城区)
泸州市(合江县、泸县、纳溪区、龙马潭区、叙永县、江阳区、古蔺县)
沧州市(肃宁县、孟村回族自治县、黄骅市、新华区、任丘市、盐山县、河间市、泊头市、海兴县、东光县、吴桥县、沧县、南皮县、献县、青县、运河区)
临沂市(临沭县、河东区、蒙阴县、兰山区、平邑县、费县、沂水县、沂南县、兰陵县、莒南县、郯城县、罗庄区)
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西宁市(湟源县、湟中区、大通回族土族自治县、城中区、城东区、城北区、城西区)
南通市(海门区、启东市、通州区、海安市、如东县、崇川区、如皋市)
大同市(广灵县、云冈区、新荣区、阳高县、平城区、左云县、云州区、灵丘县、天镇县、浑源县)
黔西南布依族苗族自治州(晴隆县、普安县、望谟县、册亨县、贞丰县、兴仁市、兴义市、安龙县)
长治市(长子县、襄垣县、上党区、沁源县、平顺县、潞州区、壶关县、沁县、黎城县、屯留区、武乡县、潞城区)
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宣城市(广德市、郎溪县、绩溪县、泾县、宁国市、宣州区、旌德县)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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