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淄博市(沂源县、张店区、高青县、周村区、临淄区、博山区、桓台县、淄川区)

西宁市(湟源县、城北区、城中区、城西区、城东区、湟中区、大通回族土族自治县)

南昌市(新建区、红谷滩区、进贤县、安义县、西湖区、青云谱区、青山湖区、南昌县、东湖区)

舟山市(嵊泗县、普陀区、定海区、岱山县)  泉州市(金门县、德化县、晋江市、南安市、石狮市、丰泽区、永春县、惠安县、洛江区、鲤城区、泉港区、安溪县)

南平市(政和县、延平区、光泽县、建阳区、武夷山市、顺昌县、浦城县、松溪县、邵武市、建瓯市)

佛山市(高明区、顺德区、禅城区、三水区、南海区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(乌恰县、阿合奇县、阿克陶县、阿图什市)

张家口市(赤城县、康保县、阳原县、沽源县、怀安县、桥西区、涿鹿县、崇礼区、桥东区、蔚县、下花园区、万全区、怀来县、尚义县、张北县、宣化区)  焦作市(山阳区、马村区、中站区、解放区、武陟县、修武县、孟州市、温县、沁阳市、博爱县)

聊城市(临清市、高唐县、阳谷县、莘县、东阿县、茌平区、冠县、东昌府区)

泰安市(新泰市、泰山区、宁阳县、肥城市、岱岳区、东平县)

红河哈尼族彝族自治州(弥勒市、建水县、泸西县、河口瑶族自治县、屏边苗族自治县、蒙自市、元阳县、绿春县、金平苗族瑶族傣族自治县、石屏县、个旧市、开远市、红河县)

阿勒泰地区(福海县、布尔津县、哈巴河县、青河县、富蕴县、吉木乃县、阿勒泰市)

襄阳市(谷城县、枣阳市、樊城区、襄城区、宜城市、保康县、南漳县、襄州区、老河口市)

四平市(梨树县、双辽市、伊通满族自治县、铁东区、铁西区)

石家庄市(元氏县、新华区、灵寿县、井陉县、藁城区、长安区、栾城区、赞皇县、辛集市、裕华区、新乐市、桥西区、深泽县、赵县、平山县、晋州市、行唐县、正定县、鹿泉区、井陉矿区、无极县、高邑县)

和田地区(和田市、洛浦县、和田县、民丰县、皮山县、策勒县、于田县、墨玉县)

河源市(东源县、和平县、紫金县、连平县、源城区、龙川县)

昌吉回族自治州(吉木萨尔县、木垒哈萨克自治县、玛纳斯县、呼图壁县、奇台县、昌吉市、阜康市)

吴忠市(盐池县、利通区、同心县、红寺堡区、青铜峡市)

龙岩市(上杭县、漳平市、连城县、长汀县、新罗区、永定区、武平县)

濮阳市(濮阳县、范县、台前县、南乐县、清丰县、华龙区)

马鞍山市(雨山区、当涂县、博望区、含山县、和县、花山区)

成都市(大邑县、彭州市、龙泉驿区、金堂县、青羊区、新津区、青白江区、蒲江县、邛崃市、郫都区、都江堰市、崇州市、武侯区、简阳市、双流区、新都区、成华区、温江区、金牛区、锦江区)

阜新市(阜新蒙古族自治县、海州区、细河区、新邱区、清河门区、太平区、彰武县)

廊坊市(广阳区、霸州市、永清县、文安县、香河县、三河市、固安县、大厂回族自治县、大城县、安次区)

长沙市(天心区、雨花区、望城区、长沙县、浏阳市、开福区、芙蓉区、岳麓区、宁乡市)

儋州市

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台州市(玉环市、三门县、黄岩区、温岭市、仙居县、路桥区、天台县、椒江区、临海市)

黄石市(西塞山区、铁山区、阳新县、下陆区、黄石港区、大冶市)

新疆维吾尔自治区

六盘水市(六枝特区、水城区、钟山区、盘州市)  宁波市(余姚市、慈溪市、北仑区、宁海县、镇海区、象山县、海曙区、鄞州区、奉化区、江北区)

武汉市(黄陂区、江岸区、江汉区、洪山区、新洲区、汉南区、汉阳区、江夏区、东西湖区、蔡甸区、硚口区、青山区、武昌区)

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、香格里拉市、德钦县)

伊春市(乌翠区、伊美区、金林区、大箐山县、丰林县、铁力市、汤旺县、南岔县、嘉荫县、友好区)哈尔滨市(平房区、方正县、南岗区、尚志市、道外区、松北区、阿城区、五常市、道里区、宾县、双城区、木兰县、呼兰区、延寿县、通河县、巴彦县、香坊区、依兰县)

玉溪市(峨山彝族自治县、华宁县、澄江市、通海县、江川区、新平彝族傣族自治县、红塔区、元江哈尼族彝族傣族自治县、易门县)  百色市(田东县、右江区、平果市、田林县、凌云县、隆林各族自治县、田阳区、乐业县、靖西市、西林县、德保县、那坡县)

海南藏族自治州(兴海县、共和县、贵德县、贵南县、同德县)

韶关市(乳源瑶族自治县、曲江区、武江区、南雄市、翁源县、新丰县、始兴县、乐昌市、浈江区、仁化县)

甘孜藏族自治州(乡城县、色达县、道孚县、稻城县、白玉县、德格县、得荣县、炉霍县、巴塘县、康定市、石渠县、新龙县、泸定县、九龙县、理塘县、雅江县、丹巴县、甘孜县)珠海市(香洲区、金湾区、斗门区)

上海市(徐汇区、浦东新区、崇明区、宝山区、金山区、奉贤区、松江区、嘉定区、普陀区、长宁区、静安区、黄浦区、杨浦区、虹口区、闵行区、青浦区)

揭阳市(惠来县、榕城区、普宁市、揭东区、揭西县)

丽水市(遂昌县、龙泉市、云和县、莲都区、庆元县、青田县、景宁畲族自治县、松阳县、缙云县)

呼和浩特市(和林格尔县、武川县、回民区、托克托县、赛罕区、新城区、清水河县、玉泉区、土默特左旗)

武威市(凉州区、古浪县、民勤县、天祝藏族自治县)

铜陵市(义安区、郊区、枞阳县、铜官区)

宝鸡市(太白县、岐山县、凤县、麟游县、渭滨区、眉县、陈仓区、金台区、扶风县、凤翔区、千阳县、陇县)

乌海市(乌达区、海南区、海勃湾区)

郴州市(安仁县、桂东县、临武县、北湖区、嘉禾县、桂阳县、宜章县、资兴市、汝城县、永兴县、苏仙区)

海北藏族自治州(门源回族自治县、刚察县、海晏县、祁连县)

衡水市(桃城区、武邑县、饶阳县、景县、阜城县、枣强县、安平县、深州市、武强县、冀州区、故城县)

咸阳市(兴平市、乾县、永寿县、彬州市、礼泉县、淳化县、长武县、旬邑县、杨陵区、秦都区、三原县、泾阳县、渭城区、武功县)

潍坊市(临朐县、昌乐县、高密市、寒亭区、安丘市、青州市、寿光市、潍城区、诸城市、奎文区、昌邑市、坊子区)

绥化市(庆安县、兰西县、安达市、绥棱县、北林区、青冈县、肇东市、望奎县、明水县、海伦市)

三亚市(崖州区、吉阳区、天涯区、海棠区)

日照市(莒县、东港区、岚山区、五莲县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。