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柳州市(柳南区、柳城县、柳江区、融安县、融水苗族自治县、城中区、鱼峰区、三江侗族自治县、鹿寨县、柳北区)

防城港市(东兴市、上思县、港口区、防城区)

曲靖市(师宗县、马龙区、沾益区、陆良县、会泽县、罗平县、麒麟区、富源县、宣威市)

郴州市(苏仙区、汝城县、临武县、北湖区、嘉禾县、宜章县、桂东县、桂阳县、资兴市、安仁县、永兴县)  萍乡市(安源区、莲花县、芦溪县、上栗县、湘东区)

海西蒙古族藏族自治州(天峻县、茫崖市、德令哈市、都兰县、乌兰县、格尔木市)

娄底市(娄星区、双峰县、新化县、冷水江市、涟源市)

德州市(临邑县、平原县、德城区、陵城区、宁津县、夏津县、乐陵市、武城县、禹城市、庆云县、齐河县)南充市(顺庆区、仪陇县、高坪区、阆中市、营山县、南部县、蓬安县、嘉陵区、西充县)

运城市(芮城县、平陆县、绛县、稷山县、河津市、闻喜县、临猗县、新绛县、万荣县、盐湖区、夏县、垣曲县、永济市)  安庆市(桐城市、望江县、宜秀区、迎江区、岳西县、太湖县、宿松县、潜山市、怀宁县、大观区)

铜陵市(郊区、枞阳县、义安区、铜官区)

荆州市(松滋市、洪湖市、荆州区、公安县、江陵县、沙市区、监利市、石首市)

佛山市(南海区、高明区、禅城区、顺德区、三水区)

德阳市(广汉市、中江县、罗江区、什邡市、旌阳区、绵竹市)

丹东市(元宝区、凤城市、振安区、东港市、宽甸满族自治县、振兴区)

呼伦贝尔市(根河市、新巴尔虎左旗、新巴尔虎右旗、阿荣旗、扎兰屯市、海拉尔区、鄂伦春自治旗、鄂温克族自治旗、满洲里市、陈巴尔虎旗、扎赉诺尔区、莫力达瓦达斡尔族自治旗、额尔古纳市、牙克石市)

晋城市(泽州县、高平市、阳城县、城区、陵川县、沁水县)

长治市(潞州区、屯留区、襄垣县、黎城县、武乡县、壶关县、长子县、潞城区、沁源县、平顺县、上党区、沁县)

东莞市

宿迁市(泗洪县、泗阳县、宿豫区、沭阳县、宿城区)

塔城地区(乌苏市、托里县、和布克赛尔蒙古自治县、额敏县、裕民县、塔城市、沙湾市)

广元市(剑阁县、青川县、利州区、朝天区、昭化区、苍溪县、旺苍县)

六安市(裕安区、金寨县、舒城县、叶集区、霍邱县、金安区、霍山县)

宿州市(砀山县、泗县、萧县、灵璧县、埇桥区)

宁夏回族自治区

渭南市(富平县、蒲城县、大荔县、澄城县、华阴市、白水县、临渭区、潼关县、韩城市、合阳县、华州区)

衢州市(衢江区、常山县、江山市、柯城区、开化县、龙游县)

昌吉回族自治州(阜康市、木垒哈萨克自治县、奇台县、吉木萨尔县、呼图壁县、昌吉市、玛纳斯县)

怀化市(新晃侗族自治县、鹤城区、芷江侗族自治县、麻阳苗族自治县、会同县、中方县、靖州苗族侗族自治县、辰溪县、洪江市、通道侗族自治县、沅陵县、溆浦县)

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铜仁市(印江土家族苗族自治县、碧江区、思南县、沿河土家族自治县、江口县、玉屏侗族自治县、万山区、松桃苗族自治县、德江县、石阡县)

阿里地区(普兰县、噶尔县、日土县、措勤县、札达县、革吉县、改则县)

鹰潭市(余江区、月湖区、贵溪市)

扬州市(仪征市、高邮市、宝应县、江都区、广陵区、邗江区)  盘锦市(大洼区、双台子区、兴隆台区、盘山县)

乌海市(乌达区、海南区、海勃湾区)

嘉兴市(平湖市、秀洲区、南湖区、桐乡市、海宁市、海盐县、嘉善县)

贺州市(昭平县、富川瑶族自治县、八步区、钟山县、平桂区)五指山市(临高县、琼海市、乐东黎族自治县、澄迈县、昌江黎族自治县、白沙黎族自治县、琼中黎族苗族自治县、屯昌县、定安县、万宁市、东方市、保亭黎族苗族自治县、陵水黎族自治县、文昌市)

合肥市(庐江县、瑶海区、肥西县、庐阳区、肥东县、巢湖市、包河区、蜀山区、长丰县)  邢台市(宁晋县、巨鹿县、信都区、清河县、临西县、柏乡县、南宫市、襄都区、南和区、广宗县、威县、新河县、任泽区、隆尧县、临城县、内丘县、沙河市、平乡县)

恩施土家族苗族自治州(建始县、利川市、鹤峰县、巴东县、宣恩县、咸丰县、来凤县、恩施市)

盐城市(东台市、响水县、滨海县、亭湖区、大丰区、阜宁县、盐都区、射阳县、建湖县)

楚雄彝族自治州(牟定县、姚安县、双柏县、元谋县、永仁县、南华县、大姚县、禄丰市、武定县、楚雄市)澳门特别行政区

海口市(琼山区、龙华区、秀英区、美兰区)

临沧市(云县、耿马傣族佤族自治县、沧源佤族自治县、镇康县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、凤庆县、永德县、临翔区)

湘潭市(岳塘区、韶山市、湘乡市、湘潭县、雨湖区)

平顶山市(舞钢市、叶县、新华区、石龙区、湛河区、宝丰县、鲁山县、郏县、汝州市、卫东区)

蚌埠市(怀远县、龙子湖区、禹会区、固镇县、五河县、淮上区、蚌山区)

商丘市(民权县、柘城县、永城市、睢阳区、虞城县、宁陵县、夏邑县、睢县、梁园区)

南阳市(方城县、唐河县、新野县、宛城区、淅川县、南召县、社旗县、西峡县、卧龙区、桐柏县、内乡县、邓州市、镇平县)

天津市(红桥区、南开区、武清区、滨海新区、东丽区、静海区、西青区、河北区、河西区、和平区、宝坻区、蓟州区、北辰区、河东区、津南区、宁河区)

镇江市(扬中市、丹徒区、句容市、丹阳市、润州区、京口区)

辽源市(龙山区、东丰县、西安区、东辽县)

吴忠市(利通区、青铜峡市、同心县、盐池县、红寺堡区)

益阳市(赫山区、沅江市、资阳区、桃江县、南县、安化县)

西藏自治区

芜湖市(湾沚区、镜湖区、南陵县、繁昌区、鸠江区、弋江区、无为市)

安阳市(汤阴县、龙安区、殷都区、文峰区、北关区、内黄县、滑县、安阳县、林州市)

吉安市(井冈山市、新干县、吉安县、万安县、峡江县、安福县、泰和县、吉州区、青原区、吉水县、永新县、遂川县、永丰县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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