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伊犁哈萨克自治州(新源县、霍尔果斯市、伊宁县、昭苏县、霍城县、尼勒克县、巩留县、察布查尔锡伯自治县、奎屯市、伊宁市、特克斯县)

益阳市(桃江县、南县、赫山区、资阳区、安化县、沅江市)

仙桃市(天门市、潜江市、神农架林区)

邢台市(广宗县、襄都区、隆尧县、任泽区、巨鹿县、南和区、柏乡县、威县、临城县、内丘县、信都区、宁晋县、南宫市、沙河市、平乡县、清河县、新河县、临西县)  广元市(青川县、旺苍县、昭化区、利州区、苍溪县、朝天区、剑阁县)

北京市(昌平区、西城区、密云区、海淀区、门头沟区、通州区、丰台区、平谷区、东城区、石景山区、怀柔区、顺义区、朝阳区、大兴区、房山区、延庆区)

福州市(仓山区、闽清县、罗源县、平潭县、闽侯县、台江区、鼓楼区、晋安区、永泰县、连江县、长乐区、福清市、马尾区)

广西壮族自治区广安市(岳池县、华蓥市、前锋区、武胜县、广安区、邻水县)

酒泉市(肃州区、玉门市、瓜州县、肃北蒙古族自治县、金塔县、阿克塞哈萨克族自治县、敦煌市)  白城市(通榆县、大安市、镇赉县、洮南市、洮北区)

宜昌市(当阳市、伍家岗区、点军区、枝江市、猇亭区、夷陵区、宜都市、五峰土家族自治县、远安县、长阳土家族自治县、西陵区、兴山县、秭归县)

肇庆市(鼎湖区、封开县、端州区、德庆县、四会市、怀集县、广宁县、高要区)

唐山市(路北区、乐亭县、曹妃甸区、丰南区、古冶区、滦州市、迁安市、路南区、玉田县、丰润区、滦南县、迁西县、开平区、遵化市)

廊坊市(固安县、永清县、广阳区、文安县、三河市、大厂回族自治县、大城县、香河县、安次区、霸州市)

日喀则市(桑珠孜区、拉孜县、岗巴县、仁布县、萨嘎县、白朗县、聂拉木县、江孜县、定结县、谢通门县、吉隆县、萨迦县、昂仁县、南木林县、仲巴县、康马县、亚东县、定日县)

佛山市(三水区、高明区、顺德区、南海区、禅城区)

滁州市(南谯区、明光市、定远县、来安县、天长市、全椒县、凤阳县、琅琊区)

清远市(英德市、连南瑶族自治县、阳山县、佛冈县、清城区、连州市、清新区、连山壮族瑶族自治县)

鹤壁市(淇滨区、浚县、鹤山区、山城区、淇县)

合肥市(肥东县、庐阳区、庐江县、肥西县、包河区、瑶海区、巢湖市、长丰县、蜀山区)

无锡市(江阴市、滨湖区、惠山区、梁溪区、宜兴市、锡山区、新吴区)

景德镇市(乐平市、浮梁县、昌江区、珠山区)

哈尔滨市(延寿县、依兰县、平房区、五常市、南岗区、呼兰区、尚志市、道外区、宾县、道里区、巴彦县、木兰县、松北区、方正县、香坊区、阿城区、通河县、双城区)

阜新市(海州区、细河区、阜新蒙古族自治县、新邱区、太平区、清河门区、彰武县)

宁夏回族自治区

永州市(江永县、祁阳市、东安县、蓝山县、新田县、江华瑶族自治县、宁远县、双牌县、冷水滩区、道县、零陵区)

钦州市(浦北县、钦北区、钦南区、灵山县)

三亚市(天涯区、崖州区、吉阳区、海棠区)

杭州市(余杭区、临平区、西湖区、临安区、上城区、萧山区、建德市、淳安县、拱墅区、富阳区、桐庐县、钱塘区、滨江区)

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儋州市

重庆市(秀山土家族苗族自治县、长寿区、沙坪坝区、北碚区、巫山县、奉节县、渝中区、万州区、石柱土家族自治县、武隆区、城口县、梁平区、永川区、丰都县、彭水苗族土家族自治县、大渡口区、云阳县、江北区、黔江区、南川区、荣昌区、渝北区、垫江县、巴南区、开州区、酉阳土家族苗族自治县、大足区、江津区、綦江区、合川区、涪陵区、九龙坡区、巫溪县、忠县、潼南区、南岸区、璧山区、铜梁区)

鄂州市(鄂城区、华容区、梁子湖区)

吉安市(遂川县、吉安县、永新县、永丰县、井冈山市、吉州区、泰和县、万安县、安福县、青原区、新干县、峡江县、吉水县)  大理白族自治州(南涧彝族自治县、弥渡县、剑川县、大理市、宾川县、巍山彝族回族自治县、洱源县、永平县、鹤庆县、云龙县、祥云县、漾濞彝族自治县)

宿州市(埇桥区、萧县、砀山县、泗县、灵璧县)

镇江市(扬中市、句容市、丹徒区、丹阳市、润州区、京口区)

包头市(青山区、九原区、土默特右旗、昆都仑区、东河区、固阳县、白云鄂博矿区、达尔罕茂明安联合旗、石拐区)晋中市(寿阳县、祁县、灵石县、平遥县、太谷区、榆次区、介休市、榆社县、左权县、昔阳县、和顺县)

忻州市(宁武县、河曲县、五台县、繁峙县、定襄县、静乐县、代县、偏关县、五寨县、忻府区、神池县、保德县、岢岚县、原平市)  毕节市(大方县、七星关区、金沙县、织金县、纳雍县、黔西市、赫章县、威宁彝族回族苗族自治县)

六盘水市(盘州市、钟山区、水城区、六枝特区)

新余市(渝水区、分宜县)

长治市(武乡县、潞城区、沁县、沁源县、潞州区、平顺县、上党区、黎城县、壶关县、长子县、屯留区、襄垣县)吉林市(龙潭区、昌邑区、舒兰市、蛟河市、船营区、永吉县、磐石市、桦甸市、丰满区)

衡阳市(石鼓区、蒸湘区、耒阳市、衡东县、南岳区、衡阳县、衡山县、衡南县、常宁市、珠晖区、祁东县、雁峰区)

新疆维吾尔自治区

锦州市(黑山县、太和区、凌河区、凌海市、古塔区、义县、北镇市)

达州市(宣汉县、开江县、渠县、通川区、万源市、达川区、大竹县)

贵阳市(观山湖区、清镇市、南明区、花溪区、开阳县、乌当区、修文县、息烽县、白云区、云岩区)

乐山市(井研县、峨边彝族自治县、五通桥区、马边彝族自治县、犍为县、沙湾区、夹江县、金口河区、市中区、峨眉山市、沐川县)

青岛市(胶州市、崂山区、即墨区、莱西市、市北区、黄岛区、李沧区、平度市、城阳区、市南区)

驻马店市(驿城区、新蔡县、西平县、上蔡县、泌阳县、汝南县、正阳县、遂平县、平舆县、确山县)

拉萨市(城关区、堆龙德庆区、林周县、曲水县、当雄县、尼木县、达孜区、墨竹工卡县)

龙岩市(武平县、上杭县、新罗区、永定区、连城县、长汀县、漳平市)

黑河市(爱辉区、北安市、孙吴县、嫩江市、五大连池市、逊克县)

上海市(金山区、奉贤区、嘉定区、崇明区、普陀区、长宁区、静安区、闵行区、浦东新区、宝山区、松江区、虹口区、黄浦区、青浦区、徐汇区、杨浦区)

襄阳市(襄州区、谷城县、樊城区、保康县、南漳县、襄城区、老河口市、宜城市、枣阳市)

揭阳市(惠来县、榕城区、揭东区、揭西县、普宁市)

黄冈市(武穴市、罗田县、黄梅县、蕲春县、黄州区、浠水县、红安县、团风县、麻城市、英山县)

东营市(利津县、河口区、广饶县、垦利区、东营区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。