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马鞍山市(雨山区、花山区、含山县、和县、博望区、当涂县)
七台河市(勃利县、新兴区、桃山区、茄子河区)
黄山市(黄山区、黟县、屯溪区、歙县、祁门县、徽州区、休宁县)
酒泉市(瓜州县、肃北蒙古族自治县、玉门市、阿克塞哈萨克族自治县、肃州区、金塔县、敦煌市)
益阳市(南县、沅江市、资阳区、赫山区、桃江县、安化县)
西安市(灞桥区、碑林区、高陵区、周至县、长安区、莲湖区、阎良区、未央区、新城区、蓝田县、临潼区、鄠邑区、雁塔区)
丽水市(松阳县、庆元县、莲都区、遂昌县、云和县、景宁畲族自治县、龙泉市、青田县、缙云县)
南宁市(青秀区、上林县、横州市、江南区、马山县、西乡塘区、兴宁区、良庆区、武鸣区、宾阳县、邕宁区、隆安县)
忻州市(原平市、五台县、保德县、忻府区、定襄县、静乐县、五寨县、河曲县、偏关县、繁峙县、宁武县、神池县、岢岚县、代县)
山南市(隆子县、加查县、错那市、贡嘎县、琼结县、浪卡子县、曲松县、扎囊县、桑日县、措美县、乃东区、洛扎县)
邢台市(新河县、任泽区、襄都区、隆尧县、广宗县、平乡县、南和区、清河县、信都区、沙河市、威县、柏乡县、南宫市、临城县、内丘县、临西县、宁晋县、巨鹿县)
海西蒙古族藏族自治州(茫崖市、都兰县、乌兰县、天峻县、格尔木市、德令哈市)
荆门市(钟祥市、东宝区、京山市、沙洋县、掇刀区)
中卫市(中宁县、海原县、沙坡头区)
连云港市(海州区、东海县、灌云县、灌南县、连云区、赣榆区)
铜陵市(枞阳县、铜官区、郊区、义安区)
吐鲁番市(托克逊县、高昌区、鄯善县)
宁德市(福安市、福鼎市、柘荣县、蕉城区、寿宁县、周宁县、屏南县、霞浦县、古田县)
台州市(路桥区、温岭市、临海市、天台县、玉环市、仙居县、黄岩区、椒江区、三门县)
定西市(通渭县、陇西县、漳县、临洮县、渭源县、安定区、岷县)
兴安盟(阿尔山市、扎赉特旗、突泉县、乌兰浩特市、科尔沁右翼前旗、科尔沁右翼中旗)
昌都市(洛隆县、丁青县、江达县、察雅县、卡若区、左贡县、芒康县、边坝县、类乌齐县、八宿县、贡觉县)
银川市(灵武市、贺兰县、西夏区、兴庆区、金凤区、永宁县)
鞍山市(铁东区、铁西区、岫岩满族自治县、立山区、千山区、台安县、海城市)
哈尔滨市(方正县、宾县、南岗区、依兰县、道里区、尚志市、五常市、延寿县、通河县、双城区、呼兰区、巴彦县、松北区、香坊区、木兰县、道外区、阿城区、平房区)
平凉市(崆峒区、泾川县、灵台县、华亭市、崇信县、静宁县、庄浪县)
晋中市(祁县、左权县、灵石县、榆次区、平遥县、榆社县、介休市、和顺县、寿阳县、昔阳县、太谷区)
梧州市(龙圩区、蒙山县、苍梧县、岑溪市、长洲区、万秀区、藤县)
五指山市(文昌市、万宁市、保亭黎族苗族自治县、陵水黎族自治县、东方市、琼中黎族苗族自治县、定安县、琼海市、乐东黎族自治县、屯昌县、昌江黎族自治县、临高县、白沙黎族自治县、澄迈县)
吉安市(遂川县、青原区、新干县、永新县、吉州区、井冈山市、永丰县、万安县、吉水县、泰和县、峡江县、吉安县、安福县)
大庆市(林甸县、肇州县、让胡路区、杜尔伯特蒙古族自治县、萨尔图区、红岗区、龙凤区、大同区、肇源县)
丽江市(宁蒗彝族自治县、永胜县、华坪县、玉龙纳西族自治县、古城区)
林芝市(朗县、墨脱县、巴宜区、工布江达县、波密县、察隅县、米林市)
新疆维吾尔自治区
湛江市(廉江市、坡头区、赤坎区、吴川市、遂溪县、霞山区、麻章区、雷州市、徐闻县)
楚雄彝族自治州(楚雄市、元谋县、大姚县、永仁县、牟定县、禄丰市、姚安县、南华县、武定县、双柏县)
果洛藏族自治州(甘德县、玛多县、达日县、班玛县、久治县、玛沁县)
毕节市(黔西市、赫章县、金沙县、威宁彝族回族苗族自治县、七星关区、大方县、织金县、纳雍县)
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杭州市(富阳区、滨江区、萧山区、淳安县、上城区、临平区、建德市、余杭区、桐庐县、西湖区、临安区、钱塘区、拱墅区)
南充市(西充县、阆中市、仪陇县、顺庆区、营山县、高坪区、南部县、蓬安县、嘉陵区)
湘西土家族苗族自治州(古丈县、花垣县、吉首市、泸溪县、凤凰县、永顺县、保靖县、龙山县)
济源市
泰安市(东平县、岱岳区、肥城市、泰山区、新泰市、宁阳县)
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赣州市(南康区、赣县区、寻乌县、崇义县、石城县、兴国县、安远县、宁都县、于都县、全南县、瑞金市、上犹县、定南县、会昌县、信丰县、大余县、章贡区、龙南市)
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孝感市(大悟县、孝南区、应城市、汉川市、安陆市、云梦县、孝昌县)
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保定市(竞秀区、顺平县、莲池区、徐水区、高碑店市、曲阳县、安国市、定兴县、清苑区、涿州市、蠡县、安新县、雄县、博野县、涞水县、易县、定州市、容城县、唐县、涞源县、满城区、高阳县、望都县、阜平县)
南通市(如皋市、崇川区、如东县、海安市、启东市、通州区、海门区)
济南市(商河县、天桥区、莱芜区、钢城区、济阳区、平阴县、历下区、市中区、历城区、长清区、章丘区、槐荫区)
博尔塔拉蒙古自治州(阿拉山口市、精河县、博乐市、温泉县)
滁州市(来安县、天长市、全椒县、定远县、凤阳县、明光市、琅琊区、南谯区)
昆明市(富民县、盘龙区、嵩明县、呈贡区、晋宁区、东川区、禄劝彝族苗族自治县、官渡区、安宁市、寻甸回族彝族自治县、西山区、石林彝族自治县、宜良县、五华区)
宣城市(郎溪县、绩溪县、旌德县、广德市、泾县、宁国市、宣州区)
文山壮族苗族自治州(文山市、麻栗坡县、广南县、马关县、砚山县、富宁县、丘北县、西畴县)
绵阳市(盐亭县、北川羌族自治县、平武县、涪城区、梓潼县、江油市、安州区、三台县、游仙区)
茂名市(高州市、电白区、信宜市、化州市、茂南区)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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