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汕头市(龙湖区、金平区、濠江区、南澳县、潮南区、潮阳区、澄海区)

合肥市(包河区、巢湖市、长丰县、肥西县、瑶海区、肥东县、庐江县、蜀山区、庐阳区)

廊坊市(香河县、安次区、广阳区、霸州市、三河市、大城县、永清县、文安县、固安县、大厂回族自治县)

佛山市(高明区、顺德区、禅城区、三水区、南海区)  黑河市(孙吴县、五大连池市、嫩江市、逊克县、爱辉区、北安市)

南通市(海安市、崇川区、启东市、通州区、如皋市、如东县、海门区)

北京市(西城区、延庆区、大兴区、丰台区、顺义区、门头沟区、昌平区、通州区、房山区、密云区、海淀区、石景山区、平谷区、怀柔区、朝阳区、东城区)

肇庆市(四会市、广宁县、端州区、高要区、鼎湖区、封开县、怀集县、德庆县)文山壮族苗族自治州(马关县、西畴县、文山市、麻栗坡县、砚山县、丘北县、广南县、富宁县)

黄石市(黄石港区、下陆区、阳新县、铁山区、大冶市、西塞山区)  黄南藏族自治州(尖扎县、河南蒙古族自治县、泽库县、同仁市)

遂宁市(射洪市、大英县、船山区、安居区、蓬溪县)

洛阳市(宜阳县、新安县、汝阳县、老城区、嵩县、瀍河回族区、孟津区、洛宁县、伊川县、涧西区、西工区、洛龙区、偃师区、栾川县)

北海市(银海区、铁山港区、合浦县、海城区)

大理白族自治州(洱源县、巍山彝族回族自治县、云龙县、南涧彝族自治县、弥渡县、宾川县、祥云县、剑川县、永平县、漾濞彝族自治县、鹤庆县、大理市)

晋城市(陵川县、高平市、城区、阳城县、泽州县、沁水县)

武威市(古浪县、天祝藏族自治县、民勤县、凉州区)

武汉市(武昌区、黄陂区、江汉区、东西湖区、青山区、江夏区、硚口区、新洲区、蔡甸区、汉南区、江岸区、洪山区、汉阳区)

铜仁市(印江土家族苗族自治县、玉屏侗族自治县、石阡县、松桃苗族自治县、思南县、江口县、德江县、沿河土家族自治县、万山区、碧江区)

资阳市(安岳县、乐至县、雁江区)

天津市(津南区、武清区、河北区、滨海新区、宁河区、静海区、河西区、和平区、红桥区、北辰区、南开区、西青区、东丽区、河东区、宝坻区、蓟州区)

滁州市(凤阳县、琅琊区、定远县、来安县、南谯区、全椒县、明光市、天长市)

梧州市(苍梧县、长洲区、万秀区、岑溪市、龙圩区、藤县、蒙山县)

衡阳市(衡阳县、雁峰区、衡南县、珠晖区、南岳区、耒阳市、衡东县、衡山县、祁东县、常宁市、石鼓区、蒸湘区)

宁夏回族自治区

攀枝花市(东区、盐边县、西区、米易县、仁和区)

淮北市(相山区、杜集区、濉溪县、烈山区)

郴州市(北湖区、桂阳县、苏仙区、临武县、桂东县、资兴市、宜章县、汝城县、永兴县、安仁县、嘉禾县)

三亚市(天涯区、崖州区、吉阳区、海棠区)

铁岭市(铁岭县、昌图县、调兵山市、银州区、清河区、西丰县、开原市)

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张家界市(武陵源区、慈利县、永定区、桑植县)

林芝市(朗县、察隅县、工布江达县、巴宜区、波密县、米林市、墨脱县)

临夏回族自治州(东乡族自治县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、临夏县、临夏市、和政县、永靖县、康乐县、广河县)

石嘴山市(惠农区、大武口区、平罗县)  兴安盟(科尔沁右翼中旗、突泉县、乌兰浩特市、阿尔山市、扎赉特旗、科尔沁右翼前旗)

白城市(镇赉县、大安市、洮北区、洮南市、通榆县)

五指山市(白沙黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、文昌市、琼中黎族苗族自治县、琼海市、陵水黎族自治县、乐东黎族自治县、屯昌县、万宁市、临高县、澄迈县、定安县、昌江黎族自治县、东方市)

十堰市(竹山县、丹江口市、郧西县、房县、郧阳区、竹溪县、茅箭区、张湾区)漳州市(云霄县、芗城区、南靖县、华安县、诏安县、龙海区、龙文区、漳浦县、东山县、长泰区、平和县)

汕尾市(海丰县、城区、陆河县、陆丰市)  宣城市(泾县、郎溪县、宁国市、广德市、宣州区、绩溪县、旌德县)

湘潭市(韶山市、雨湖区、岳塘区、湘乡市、湘潭县)

重庆市(铜梁区、綦江区、城口县、梁平区、潼南区、荣昌区、沙坪坝区、黔江区、北碚区、酉阳土家族苗族自治县、万州区、永川区、巫山县、开州区、巴南区、奉节县、南川区、合川区、璧山区、涪陵区、大渡口区、彭水苗族土家族自治县、大足区、江津区、渝中区、江北区、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、九龙坡区、垫江县、忠县、巫溪县、南岸区、长寿区、云阳县、武隆区、渝北区、丰都县)

绵阳市(盐亭县、江油市、平武县、梓潼县、三台县、游仙区、涪城区、北川羌族自治县、安州区)深圳市(龙华区、罗湖区、龙岗区、坪山区、宝安区、福田区、南山区、盐田区、光明区)

九江市(彭泽县、德安县、武宁县、湖口县、浔阳区、永修县、庐山市、共青城市、修水县、柴桑区、都昌县、濂溪区、瑞昌市)

西双版纳傣族自治州(勐海县、景洪市、勐腊县)

宿州市(泗县、萧县、砀山县、埇桥区、灵璧县)

庆阳市(合水县、西峰区、庆城县、宁县、环县、正宁县、镇原县、华池县)

赣州市(上犹县、全南县、龙南市、会昌县、宁都县、寻乌县、大余县、章贡区、崇义县、兴国县、安远县、于都县、信丰县、石城县、赣县区、定南县、南康区、瑞金市)

铜陵市(枞阳县、郊区、铜官区、义安区)

锡林郭勒盟(苏尼特右旗、镶黄旗、阿巴嘎旗、东乌珠穆沁旗、太仆寺旗、多伦县、正镶白旗、锡林浩特市、正蓝旗、苏尼特左旗、西乌珠穆沁旗、二连浩特市)

巴中市(南江县、巴州区、恩阳区、通江县、平昌县)

南昌市(青山湖区、西湖区、东湖区、进贤县、青云谱区、红谷滩区、南昌县、安义县、新建区)

鞍山市(台安县、立山区、海城市、铁西区、岫岩满族自治县、铁东区、千山区)

临汾市(霍州市、曲沃县、尧都区、浮山县、汾西县、隰县、古县、安泽县、翼城县、大宁县、蒲县、洪洞县、襄汾县、侯马市、永和县、乡宁县、吉县)

乌兰察布市(卓资县、凉城县、丰镇市、察哈尔右翼前旗、兴和县、商都县、化德县、集宁区、四子王旗、察哈尔右翼中旗、察哈尔右翼后旗)

岳阳市(临湘市、湘阴县、岳阳楼区、汨罗市、云溪区、岳阳县、平江县、华容县、君山区)

伊春市(友好区、汤旺县、嘉荫县、乌翠区、丰林县、南岔县、铁力市、大箐山县、伊美区、金林区)

广元市(剑阁县、青川县、苍溪县、昭化区、朝天区、利州区、旺苍县)

信阳市(商城县、光山县、平桥区、淮滨县、浉河区、潢川县、罗山县、固始县、息县、新县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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