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随州市(随县、广水市、曾都区)

达州市(通川区、渠县、万源市、达川区、开江县、宣汉县、大竹县)

南昌市(安义县、红谷滩区、南昌县、青山湖区、进贤县、东湖区、西湖区、青云谱区、新建区)

揭阳市(榕城区、揭西县、普宁市、揭东区、惠来县)  金华市(磐安县、永康市、义乌市、兰溪市、武义县、浦江县、婺城区、金东区、东阳市)

通化市(东昌区、集安市、梅河口市、辉南县、柳河县、通化县、二道江区)

临沂市(兰山区、兰陵县、郯城县、沂水县、临沭县、蒙阴县、沂南县、河东区、莒南县、罗庄区、平邑县、费县)

黑河市(北安市、五大连池市、爱辉区、嫩江市、逊克县、孙吴县)

莆田市(城厢区、荔城区、秀屿区、仙游县、涵江区)  白银市(会宁县、靖远县、白银区、平川区、景泰县)

张掖市(肃南裕固族自治县、民乐县、甘州区、山丹县、高台县、临泽县)

黄石市(铁山区、下陆区、阳新县、西塞山区、大冶市、黄石港区)

崇左市(宁明县、天等县、龙州县、大新县、扶绥县、凭祥市、江州区)

深圳市(坪山区、福田区、光明区、龙华区、龙岗区、南山区、罗湖区、宝安区、盐田区)

大兴安岭地区(呼玛县、塔河县、漠河市)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿克陶县、乌恰县、阿图什市、阿合奇县)

漳州市(芗城区、长泰区、诏安县、平和县、南靖县、龙文区、华安县、漳浦县、龙海区、云霄县、东山县)

七台河市(茄子河区、桃山区、新兴区、勃利县)

安庆市(宜秀区、岳西县、望江县、大观区、怀宁县、桐城市、宿松县、迎江区、太湖县、潜山市)

大连市(中山区、长海县、金州区、甘井子区、西岗区、庄河市、普兰店区、瓦房店市、沙河口区、旅顺口区)

宜宾市(珙县、长宁县、叙州区、筠连县、翠屏区、兴文县、高县、屏山县、南溪区、江安县)

内江市(隆昌市、东兴区、威远县、资中县、市中区)

东莞市

阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善左旗、阿拉善右旗)

嘉兴市(海盐县、平湖市、秀洲区、嘉善县、海宁市、南湖区、桐乡市)

广州市(从化区、番禺区、黄埔区、增城区、天河区、花都区、海珠区、越秀区、荔湾区、南沙区、白云区)

运城市(芮城县、闻喜县、永济市、临猗县、绛县、夏县、稷山县、新绛县、河津市、平陆县、盐湖区、万荣县、垣曲县)

长沙市(宁乡市、长沙县、天心区、岳麓区、望城区、芙蓉区、雨花区、浏阳市、开福区)

楚雄彝族自治州(楚雄市、禄丰市、南华县、永仁县、大姚县、元谋县、姚安县、牟定县、武定县、双柏县)

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昆明市(石林彝族自治县、富民县、五华区、西山区、宜良县、盘龙区、东川区、呈贡区、寻甸回族彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县、官渡区、晋宁区、安宁市、嵩明县)

巴彦淖尔市(乌拉特中旗、杭锦后旗、临河区、五原县、磴口县、乌拉特后旗、乌拉特前旗)

黔西南布依族苗族自治州(安龙县、望谟县、兴仁市、贞丰县、册亨县、晴隆县、兴义市、普安县)

吉安市(吉水县、万安县、吉州区、永丰县、新干县、安福县、永新县、遂川县、井冈山市、青原区、吉安县、泰和县、峡江县)  聊城市(冠县、临清市、高唐县、东昌府区、阳谷县、莘县、茌平区、东阿县)

天水市(清水县、张家川回族自治县、甘谷县、武山县、秦安县、麦积区、秦州区)

阳江市(阳东区、阳西县、阳春市、江城区)

本溪市(明山区、本溪满族自治县、桓仁满族自治县、溪湖区、南芬区、平山区)和田地区(民丰县、墨玉县、皮山县、和田县、于田县、策勒县、洛浦县、和田市)

昌吉回族自治州(奇台县、吉木萨尔县、玛纳斯县、呼图壁县、昌吉市、木垒哈萨克自治县、阜康市)  北京市(大兴区、西城区、密云区、昌平区、通州区、朝阳区、石景山区、平谷区、门头沟区、怀柔区、东城区、顺义区、房山区、延庆区、丰台区、海淀区)

济宁市(鱼台县、兖州区、金乡县、邹城市、汶上县、曲阜市、泗水县、任城区、梁山县、嘉祥县、微山县)

甘南藏族自治州(碌曲县、迭部县、夏河县、合作市、卓尼县、玛曲县、临潭县、舟曲县)

鄂州市(鄂城区、华容区、梁子湖区)惠州市(惠城区、惠东县、博罗县、惠阳区、龙门县)

济源市

果洛藏族自治州(班玛县、玛多县、甘德县、玛沁县、达日县、久治县)

牡丹江市(海林市、林口县、绥芬河市、东宁市、宁安市、穆棱市、西安区、阳明区、爱民区、东安区)

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昌都市(类乌齐县、洛隆县、左贡县、芒康县、贡觉县、边坝县、江达县、卡若区、丁青县、八宿县、察雅县)

榆林市(横山区、绥德县、定边县、子洲县、府谷县、清涧县、神木市、靖边县、吴堡县、佳县、米脂县、榆阳区)

鹰潭市(贵溪市、月湖区、余江区)

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徐州市(丰县、睢宁县、鼓楼区、铜山区、邳州市、新沂市、泉山区、云龙区、贾汪区、沛县)

荆门市(钟祥市、东宝区、掇刀区、京山市、沙洋县)

重庆市(合川区、梁平区、彭水苗族土家族自治县、巫溪县、渝北区、武隆区、永川区、沙坪坝区、酉阳土家族苗族自治县、云阳县、江北区、黔江区、江津区、大渡口区、九龙坡区、城口县、荣昌区、忠县、丰都县、南岸区、潼南区、大足区、石柱土家族自治县、北碚区、铜梁区、长寿区、开州区、涪陵区、綦江区、秀山土家族苗族自治县、垫江县、奉节县、万州区、巫山县、渝中区、南川区、璧山区、巴南区)

安阳市(内黄县、殷都区、北关区、龙安区、汤阴县、滑县、文峰区、林州市、安阳县)

阜新市(清河门区、新邱区、彰武县、海州区、太平区、细河区、阜新蒙古族自治县)

潮州市(潮安区、湘桥区、饶平县)

　　来源：中国房地产报

　　“

　　市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　中房报记者梁笑梅丨北京报道

　　在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。

　　4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。

　　随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。

　　关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。

　　一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。

　　战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。

　　有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”

　　前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”

　　市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。

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　　股权重构与战略突围

　　2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。

　　长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。

　　有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。

　　不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。

　　金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。

　　全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。

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　　市场博弈与风险共振

　　尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。

　　历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。

　　2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。

　　更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。

　　此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。

　　正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。