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无锡市(锡山区、江阴市、宜兴市、滨湖区、惠山区、新吴区、梁溪区)

九江市(修水县、柴桑区、湖口县、濂溪区、武宁县、都昌县、浔阳区、庐山市、德安县、彭泽县、瑞昌市、共青城市、永修县)

海口市(秀英区、龙华区、美兰区、琼山区)

淮北市(濉溪县、杜集区、相山区、烈山区)  开封市(杞县、鼓楼区、兰考县、尉氏县、通许县、祥符区、龙亭区、顺河回族区、禹王台区)

黑河市(嫩江市、北安市、孙吴县、五大连池市、逊克县、爱辉区)

南通市(崇川区、如皋市、启东市、通州区、海安市、海门区、如东县)

济南市(莱芜区、商河县、章丘区、槐荫区、历城区、市中区、平阴县、钢城区、长清区、天桥区、历下区、济阳区)

仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)  平凉市(崇信县、静宁县、泾川县、灵台县、崆峒区、华亭市、庄浪县)

咸阳市(旬邑县、武功县、彬州市、杨陵区、秦都区、礼泉县、淳化县、泾阳县、渭城区、三原县、长武县、乾县、永寿县、兴平市)

本溪市(溪湖区、明山区、桓仁满族自治县、平山区、本溪满族自治县、南芬区)

双鸭山市(友谊县、四方台区、饶河县、岭东区、集贤县、宝山区、尖山区、宝清县)

运城市(闻喜县、绛县、新绛县、夏县、芮城县、河津市、垣曲县、盐湖区、永济市、稷山县、临猗县、平陆县、万荣县)

上海市(松江区、黄浦区、虹口区、浦东新区、宝山区、普陀区、奉贤区、闵行区、静安区、徐汇区、嘉定区、杨浦区、金山区、青浦区、崇明区、长宁区)

泰州市(靖江市、海陵区、泰兴市、高港区、兴化市、姜堰区)

常州市(新北区、钟楼区、溧阳市、金坛区、天宁区、武进区)

舟山市(岱山县、嵊泗县、普陀区、定海区)

揭阳市(揭西县、惠来县、普宁市、榕城区、揭东区)

嘉兴市(嘉善县、海盐县、桐乡市、南湖区、秀洲区、海宁市、平湖市)

梅州市(梅江区、丰顺县、梅县区、平远县、兴宁市、大埔县、蕉岭县、五华县)

濮阳市(濮阳县、台前县、南乐县、清丰县、华龙区、范县)

重庆市(南川区、江北区、忠县、大渡口区、长寿区、潼南区、万州区、丰都县、永川区、巫溪县、彭水苗族土家族自治县、酉阳土家族苗族自治县、合川区、璧山区、城口县、奉节县、江津区、梁平区、云阳县、巫山县、九龙坡区、渝北区、秀山土家族苗族自治县、巴南区、綦江区、开州区、大足区、黔江区、武隆区、铜梁区、南岸区、石柱土家族自治县、垫江县、沙坪坝区、荣昌区、北碚区、涪陵区、渝中区)

泉州市(丰泽区、惠安县、洛江区、鲤城区、石狮市、永春县、南安市、德化县、泉港区、晋江市、安溪县、金门县)

绥化市(北林区、望奎县、安达市、明水县、海伦市、庆安县、兰西县、绥棱县、肇东市、青冈县)

绍兴市(新昌县、上虞区、嵊州市、柯桥区、诸暨市、越城区)

临夏回族自治州(广河县、康乐县、和政县、东乡族自治县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、永靖县、临夏县、临夏市)

景德镇市(昌江区、浮梁县、珠山区、乐平市)

鸡西市(恒山区、鸡冠区、梨树区、虎林市、密山市、麻山区、鸡东县、滴道区、城子河区)

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盘锦市(大洼区、盘山县、双台子区、兴隆台区)

贵阳市(观山湖区、南明区、花溪区、开阳县、白云区、清镇市、息烽县、修文县、云岩区、乌当区)

抚顺市(顺城区、抚顺县、新宾满族自治县、新抚区、清原满族自治县、东洲区、望花区)

乐山市(五通桥区、夹江县、沐川县、峨眉山市、犍为县、马边彝族自治县、沙湾区、市中区、井研县、峨边彝族自治县、金口河区)  龙岩市(永定区、上杭县、漳平市、长汀县、新罗区、武平县、连城县)

锡林郭勒盟(东乌珠穆沁旗、锡林浩特市、正蓝旗、镶黄旗、西乌珠穆沁旗、正镶白旗、苏尼特左旗、苏尼特右旗、多伦县、二连浩特市、太仆寺旗、阿巴嘎旗)

通化市(东昌区、集安市、通化县、梅河口市、二道江区、辉南县、柳河县)

日照市(莒县、岚山区、东港区、五莲县)安庆市(岳西县、怀宁县、迎江区、潜山市、大观区、桐城市、太湖县、宜秀区、望江县、宿松县)

黔东南苗族侗族自治州(锦屏县、天柱县、凯里市、丹寨县、镇远县、黄平县、榕江县、黎平县、三穗县、台江县、从江县、剑河县、岑巩县、麻江县、施秉县、雷山县)  常德市(武陵区、桃源县、津市市、澧县、石门县、鼎城区、临澧县、汉寿县、安乡县)

玉溪市(通海县、红塔区、峨山彝族自治县、华宁县、新平彝族傣族自治县、江川区、元江哈尼族彝族傣族自治县、易门县、澄江市)

柳州市(鱼峰区、柳北区、城中区、柳南区、鹿寨县、柳江区、三江侗族自治县、融安县、融水苗族自治县、柳城县)

珠海市(金湾区、斗门区、香洲区)巴彦淖尔市(磴口县、临河区、乌拉特后旗、乌拉特中旗、杭锦后旗、五原县、乌拉特前旗)

赣州市(全南县、崇义县、南康区、安远县、赣县区、大余县、寻乌县、龙南市、上犹县、瑞金市、章贡区、定南县、信丰县、兴国县、于都县、宁都县、石城县、会昌县)

新余市(渝水区、分宜县)

怀化市(沅陵县、鹤城区、洪江市、辰溪县、溆浦县、麻阳苗族自治县、中方县、芷江侗族自治县、新晃侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、会同县、通道侗族自治县)

长沙市(望城区、宁乡市、开福区、岳麓区、浏阳市、雨花区、长沙县、芙蓉区、天心区)

襄阳市(襄州区、南漳县、保康县、谷城县、宜城市、老河口市、枣阳市、襄城区、樊城区)

四平市(双辽市、伊通满族自治县、铁东区、铁西区、梨树县)

广元市(利州区、青川县、朝天区、旺苍县、剑阁县、昭化区、苍溪县)

葫芦岛市(南票区、建昌县、龙港区、绥中县、兴城市、连山区)

桂林市(永福县、资源县、七星区、灌阳县、象山区、雁山区、临桂区、全州县、荔浦市、灵川县、秀峰区、龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县、叠彩区、阳朔县、兴安县、平乐县)

和田地区(皮山县、策勒县、和田市、洛浦县、于田县、民丰县、和田县、墨玉县)

阿坝藏族羌族自治州(阿坝县、马尔康市、理县、壤塘县、黑水县、九寨沟县、红原县、汶川县、金川县、若尔盖县、小金县、松潘县、茂县)

嘉峪关市

百色市(西林县、田阳区、隆林各族自治县、乐业县、那坡县、田东县、田林县、德保县、平果市、靖西市、凌云县、右江区)

张掖市(山丹县、高台县、民乐县、临泽县、甘州区、肃南裕固族自治县)

潍坊市(昌邑市、安丘市、奎文区、高密市、诸城市、潍城区、青州市、昌乐县、寿光市、临朐县、坊子区、寒亭区)

阿勒泰地区(阿勒泰市、布尔津县、吉木乃县、福海县、青河县、富蕴县、哈巴河县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。