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那曲市(聂荣县、安多县、班戈县、比如县、巴青县、索县、色尼区、双湖县、申扎县、尼玛县、嘉黎县)
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衢州市(衢江区、龙游县、开化县、江山市、柯城区、常山县)
镇江市(句容市、扬中市、丹徒区、丹阳市、京口区、润州区)
南通市(通州区、海安市、崇川区、海门区、启东市、如皋市、如东县)
深圳市(光明区、福田区、宝安区、罗湖区、坪山区、龙岗区、南山区、龙华区、盐田区)
博尔塔拉蒙古自治州(阿拉山口市、温泉县、精河县、博乐市)
四平市(铁东区、梨树县、双辽市、伊通满族自治县、铁西区)
平顶山市(郏县、汝州市、宝丰县、新华区、湛河区、卫东区、舞钢市、鲁山县、叶县、石龙区)
保定市(易县、莲池区、容城县、定兴县、雄县、竞秀区、定州市、蠡县、满城区、博野县、阜平县、徐水区、曲阳县、唐县、望都县、高碑店市、安新县、涞水县、涞源县、高阳县、涿州市、安国市、顺平县、清苑区)
潮州市(潮安区、湘桥区、饶平县)
贺州市(钟山县、平桂区、富川瑶族自治县、八步区、昭平县)
永州市(江华瑶族自治县、冷水滩区、蓝山县、祁阳市、东安县、零陵区、新田县、道县、双牌县、宁远县、江永县)
淮北市(相山区、烈山区、濉溪县、杜集区)
平凉市(静宁县、华亭市、庄浪县、灵台县、崆峒区、崇信县、泾川县)
福州市(马尾区、平潭县、福清市、鼓楼区、长乐区、台江区、仓山区、晋安区、罗源县、闽清县、连江县、闽侯县、永泰县)
乌鲁木齐市(头屯河区、乌鲁木齐县、新市区、水磨沟区、达坂城区、天山区、米东区、沙依巴克区)
张家界市(桑植县、武陵源区、慈利县、永定区)
安康市(汉阴县、石泉县、镇坪县、白河县、岚皋县、宁陕县、紫阳县、平利县、旬阳市、汉滨区)
黄山市(屯溪区、祁门县、黄山区、休宁县、歙县、黟县、徽州区)
松原市(前郭尔罗斯蒙古族自治县、乾安县、长岭县、宁江区、扶余市)
娄底市(新化县、涟源市、双峰县、娄星区、冷水江市)
山南市(错那市、贡嘎县、琼结县、浪卡子县、曲松县、乃东区、洛扎县、扎囊县、加查县、桑日县、措美县、隆子县)
威海市(乳山市、环翠区、荣成市、文登区)
本溪市(明山区、南芬区、桓仁满族自治县、平山区、本溪满族自治县、溪湖区)
兴安盟(扎赉特旗、突泉县、科尔沁右翼前旗、阿尔山市、科尔沁右翼中旗、乌兰浩特市)
乐山市(夹江县、犍为县、峨边彝族自治县、沐川县、井研县、沙湾区、金口河区、五通桥区、马边彝族自治县、市中区、峨眉山市)
石河子市(昆玉市、北屯市、阿拉尔市、可克达拉市、双河市、图木舒克市、胡杨河市、新星市、五家渠市、铁门关市、白杨市)
十堰市(丹江口市、张湾区、郧阳区、郧西县、竹山县、竹溪县、茅箭区、房县)
濮阳市(台前县、清丰县、范县、濮阳县、南乐县、华龙区)
岳阳市(平江县、岳阳楼区、华容县、汨罗市、湘阴县、君山区、岳阳县、临湘市、云溪区)
广安市(岳池县、前锋区、华蓥市、邻水县、广安区、武胜县)
朔州市(山阴县、右玉县、平鲁区、朔城区、怀仁市、应县)
衡阳市(衡南县、耒阳市、祁东县、衡东县、衡山县、雁峰区、蒸湘区、石鼓区、常宁市、珠晖区、南岳区、衡阳县)
常州市(金坛区、武进区、钟楼区、溧阳市、天宁区、新北区)
马鞍山市(含山县、和县、博望区、花山区、当涂县、雨山区)
黑河市(五大连池市、逊克县、孙吴县、北安市、嫩江市、爱辉区)
温州市(瑞安市、龙湾区、鹿城区、文成县、龙港市、永嘉县、瓯海区、泰顺县、平阳县、洞头区、乐清市、苍南县)
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潍坊市(高密市、奎文区、安丘市、青州市、昌邑市、昌乐县、寒亭区、坊子区、临朐县、寿光市、潍城区、诸城市)
楚雄彝族自治州(双柏县、姚安县、禄丰市、南华县、牟定县、永仁县、楚雄市、武定县、大姚县、元谋县)
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吉林市(船营区、桦甸市、永吉县、丰满区、磐石市、蛟河市、舒兰市、昌邑区、龙潭区)
临汾市(古县、浮山县、蒲县、永和县、霍州市、汾西县、尧都区、乡宁县、吉县、大宁县、翼城县、侯马市、安泽县、隰县、洪洞县、襄汾县、曲沃县)
凉山彝族自治州(甘洛县、布拖县、西昌市、美姑县、雷波县、越西县、昭觉县、会东县、木里藏族自治县、金阳县、盐源县、冕宁县、喜德县、会理市、普格县、宁南县、德昌县)
重庆市(奉节县、石柱土家族自治县、江津区、大足区、巴南区、黔江区、涪陵区、南岸区、武隆区、铜梁区、江北区、城口县、璧山区、万州区、垫江县、忠县、巫山县、丰都县、巫溪县、潼南区、秀山土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县、荣昌区、南川区、渝北区、永川区、大渡口区、沙坪坝区、长寿区、酉阳土家族苗族自治县、梁平区、云阳县、渝中区、开州区、合川区、九龙坡区、綦江区、北碚区)
信阳市(息县、光山县、淮滨县、潢川县、商城县、固始县、新县、平桥区、罗山县、浉河区)
柳州市(融水苗族自治县、三江侗族自治县、城中区、柳南区、柳江区、鹿寨县、融安县、鱼峰区、柳城县、柳北区)
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石嘴山市(平罗县、惠农区、大武口区)
嘉峪关市
沈阳市(苏家屯区、皇姑区、和平区、于洪区、康平县、浑南区、辽中区、铁西区、沈北新区、法库县、大东区、新民市、沈河区)
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怀化市(中方县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、鹤城区、辰溪县、洪江市、沅陵县、通道侗族自治县、会同县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、溆浦县)
玉树藏族自治州(称多县、杂多县、治多县、玉树市、曲麻莱县、囊谦县)
宿迁市(宿豫区、沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿城区)
北京市(东城区、平谷区、大兴区、怀柔区、延庆区、密云区、昌平区、西城区、顺义区、石景山区、门头沟区、通州区、丰台区、房山区、朝阳区、海淀区)
宝鸡市(麟游县、扶风县、太白县、千阳县、渭滨区、眉县、陈仓区、金台区、凤县、陇县、凤翔区、岐山县)
衡水市(武邑县、桃城区、冀州区、阜城县、枣强县、武强县、深州市、故城县、景县、饶阳县、安平县)
昌吉回族自治州(阜康市、吉木萨尔县、奇台县、呼图壁县、昌吉市、玛纳斯县、木垒哈萨克自治县)
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通辽市(扎鲁特旗、奈曼旗、库伦旗、科尔沁左翼中旗、科尔沁区、霍林郭勒市、开鲁县、科尔沁左翼后旗)
大兴安岭地区(呼玛县、漠河市、塔河县)
梅州市(五华县、丰顺县、梅江区、兴宁市、梅县区、大埔县、蕉岭县、平远县)
吉安市(新干县、青原区、永丰县、峡江县、万安县、泰和县、吉安县、遂川县、吉州区、吉水县、井冈山市、安福县、永新县)
南阳市(邓州市、社旗县、内乡县、方城县、镇平县、卧龙区、宛城区、南召县、桐柏县、西峡县、唐河县、淅川县、新野县)
天水市(秦州区、清水县、秦安县、麦积区、甘谷县、武山县、张家川回族自治县)
昌都市(左贡县、察雅县、类乌齐县、八宿县、丁青县、芒康县、江达县、洛隆县、贡觉县、边坝县、卡若区)
内蒙古自治区
鸡西市(城子河区、虎林市、恒山区、鸡冠区、密山市、麻山区、梨树区、滴道区、鸡东县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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