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黄南藏族自治州(同仁市、河南蒙古族自治县、尖扎县、泽库县)

珠海市(香洲区、斗门区、金湾区)

巴中市(南江县、通江县、巴州区、平昌县、恩阳区)

宜宾市(翠屏区、南溪区、高县、筠连县、长宁县、江安县、叙州区、珙县、屏山县、兴文县)  凉山彝族自治州(会东县、雷波县、喜德县、会理市、昭觉县、宁南县、布拖县、甘洛县、金阳县、冕宁县、木里藏族自治县、西昌市、德昌县、普格县、美姑县、盐源县、越西县)

盘锦市(大洼区、双台子区、盘山县、兴隆台区)

常州市(溧阳市、天宁区、武进区、新北区、金坛区、钟楼区)

南宁市(宾阳县、上林县、横州市、西乡塘区、良庆区、邕宁区、武鸣区、青秀区、隆安县、兴宁区、马山县、江南区)

通化市(二道江区、梅河口市、通化县、东昌区、辉南县、柳河县、集安市)  泉州市(德化县、金门县、泉港区、晋江市、安溪县、惠安县、永春县、鲤城区、南安市、丰泽区、石狮市、洛江区)

焦作市(温县、解放区、马村区、修武县、山阳区、孟州市、武陟县、中站区、博爱县、沁阳市)

怀化市(新晃侗族自治县、辰溪县、鹤城区、通道侗族自治县、沅陵县、会同县、靖州苗族侗族自治县、芷江侗族自治县、中方县、溆浦县、洪江市、麻阳苗族自治县)

伊春市(友好区、大箐山县、嘉荫县、丰林县、南岔县、金林区、汤旺县、铁力市、伊美区、乌翠区)

眉山市(洪雅县、东坡区、仁寿县、彭山区、丹棱县、青神县)

昆明市(盘龙区、呈贡区、宜良县、嵩明县、西山区、安宁市、五华区、官渡区、晋宁区、禄劝彝族苗族自治县、富民县、东川区、寻甸回族彝族自治县、石林彝族自治县)

成都市(龙泉驿区、蒲江县、温江区、新都区、大邑县、简阳市、新津区、双流区、都江堰市、成华区、锦江区、彭州市、武侯区、青羊区、金牛区、金堂县、郫都区、青白江区、邛崃市、崇州市)

遂宁市(蓬溪县、安居区、大英县、船山区、射洪市)

盐城市(盐都区、滨海县、射阳县、建湖县、东台市、响水县、阜宁县、大丰区、亭湖区)

南昌市(西湖区、红谷滩区、青云谱区、进贤县、东湖区、南昌县、新建区、安义县、青山湖区)

孝感市(应城市、汉川市、大悟县、孝南区、云梦县、孝昌县、安陆市)

襄阳市(谷城县、宜城市、南漳县、樊城区、枣阳市、老河口市、保康县、襄州区、襄城区)

海口市(美兰区、龙华区、秀英区、琼山区)

荆门市(京山市、沙洋县、钟祥市、东宝区、掇刀区)

宿迁市(泗洪县、泗阳县、沭阳县、宿城区、宿豫区)

日喀则市(吉隆县、谢通门县、桑珠孜区、拉孜县、仁布县、白朗县、萨嘎县、萨迦县、康马县、定结县、江孜县、南木林县、昂仁县、亚东县、岗巴县、聂拉木县、仲巴县、定日县)

甘南藏族自治州(迭部县、卓尼县、舟曲县、夏河县、临潭县、碌曲县、玛曲县、合作市)

锦州市(凌河区、北镇市、凌海市、太和区、古塔区、义县、黑山县)

三门峡市(义马市、灵宝市、卢氏县、湖滨区、陕州区、渑池县)

崇左市(天等县、凭祥市、大新县、宁明县、江州区、扶绥县、龙州县)

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金华市(义乌市、磐安县、浦江县、武义县、兰溪市、婺城区、东阳市、金东区、永康市)

景德镇市(昌江区、乐平市、浮梁县、珠山区)

海北藏族自治州(刚察县、祁连县、门源回族自治县、海晏县)

本溪市(平山区、溪湖区、明山区、南芬区、桓仁满族自治县、本溪满族自治县)  包头市(白云鄂博矿区、石拐区、东河区、固阳县、土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、昆都仑区、青山区、九原区)

上饶市(鄱阳县、婺源县、铅山县、万年县、玉山县、信州区、广丰区、广信区、横峰县、余干县、德兴市、弋阳县)

青岛市(城阳区、即墨区、市南区、崂山区、市北区、胶州市、莱西市、李沧区、黄岛区、平度市)

吴忠市(红寺堡区、利通区、盐池县、青铜峡市、同心县)酒泉市(阿克塞哈萨克族自治县、瓜州县、敦煌市、肃州区、肃北蒙古族自治县、玉门市、金塔县)

营口市(大石桥市、盖州市、西市区、鲅鱼圈区、老边区、站前区)  肇庆市(端州区、封开县、鼎湖区、四会市、德庆县、怀集县、高要区、广宁县)

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博尔塔拉蒙古自治州(阿拉山口市、温泉县、精河县、博乐市)文山壮族苗族自治州(麻栗坡县、广南县、砚山县、丘北县、西畴县、文山市、马关县、富宁县)

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中卫市(沙坡头区、中宁县、海原县)

辽源市(龙山区、东丰县、西安区、东辽县)

七台河市(茄子河区、桃山区、勃利县、新兴区)

保定市(容城县、涞水县、莲池区、博野县、安国市、安新县、涞源县、清苑区、易县、蠡县、高碑店市、徐水区、唐县、定兴县、高阳县、望都县、涿州市、阜平县、顺平县、满城区、曲阳县、竞秀区、定州市、雄县)

南通市(海门区、如东县、海安市、启东市、崇川区、如皋市、通州区)

楚雄彝族自治州(牟定县、楚雄市、姚安县、双柏县、元谋县、永仁县、武定县、南华县、大姚县、禄丰市)

周口市(淮阳区、项城市、郸城县、太康县、扶沟县、西华县、川汇区、沈丘县、商水县、鹿邑县)

衡水市(武邑县、枣强县、饶阳县、武强县、深州市、故城县、阜城县、桃城区、景县、冀州区、安平县)

哈尔滨市(香坊区、五常市、双城区、宾县、方正县、通河县、阿城区、呼兰区、木兰县、巴彦县、道外区、松北区、南岗区、延寿县、道里区、平房区、依兰县、尚志市)

咸阳市(渭城区、泾阳县、三原县、杨陵区、秦都区、长武县、兴平市、礼泉县、武功县、彬州市、淳化县、旬邑县、永寿县、乾县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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