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临夏回族自治州(东乡族自治县、临夏县、康乐县、和政县、广河县、临夏市、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、永靖县)

白山市(靖宇县、抚松县、临江市、浑江区、江源区、长白朝鲜族自治县)

南通市(如皋市、海安市、海门区、如东县、启东市、通州区、崇川区)

北京市(石景山区、丰台区、昌平区、门头沟区、顺义区、西城区、平谷区、房山区、大兴区、延庆区、密云区、东城区、怀柔区、通州区、朝阳区、海淀区)  茂名市(信宜市、茂南区、高州市、化州市、电白区)

中卫市(中宁县、沙坡头区、海原县)

漯河市(舞阳县、召陵区、源汇区、临颍县、郾城区)

信阳市(固始县、平桥区、息县、新县、淮滨县、浉河区、罗山县、商城县、潢川县、光山县)

西双版纳傣族自治州(勐海县、勐腊县、景洪市)  常德市(临澧县、鼎城区、安乡县、武陵区、桃源县、津市市、石门县、汉寿县、澧县)

云浮市(云城区、郁南县、云安区、新兴县、罗定市)

淮南市(谢家集区、潘集区、寿县、田家庵区、凤台县、大通区、八公山区)

塔城地区(乌苏市、和布克赛尔蒙古自治县、额敏县、塔城市、裕民县、沙湾市、托里县)

大同市(阳高县、新荣区、云州区、天镇县、广灵县、浑源县、灵丘县、云冈区、平城区、左云县)

天水市(甘谷县、秦安县、麦积区、清水县、张家川回族自治县、武山县、秦州区)

哈密市(伊吾县、伊州区、巴里坤哈萨克自治县)

恩施土家族苗族自治州(来凤县、鹤峰县、巴东县、利川市、咸丰县、建始县、恩施市、宣恩县)

平凉市(华亭市、崆峒区、灵台县、静宁县、庄浪县、崇信县、泾川县)

邵阳市(新宁县、城步苗族自治县、邵东市、绥宁县、新邵县、双清区、邵阳县、北塔区、洞口县、大祥区、武冈市、隆回县)

镇江市(丹阳市、句容市、扬中市、润州区、丹徒区、京口区)

贺州市(平桂区、八步区、昭平县、富川瑶族自治县、钟山县)

盐城市(阜宁县、亭湖区、建湖县、东台市、滨海县、射阳县、响水县、盐都区、大丰区)

海西蒙古族藏族自治州(天峻县、德令哈市、都兰县、格尔木市、乌兰县、茫崖市)

乐山市(市中区、峨眉山市、沙湾区、马边彝族自治县、犍为县、夹江县、五通桥区、沐川县、峨边彝族自治县、井研县、金口河区)

周口市(项城市、沈丘县、太康县、鹿邑县、商水县、淮阳区、郸城县、西华县、扶沟县、川汇区)

威海市(环翠区、荣成市、乳山市、文登区)

西安市(碑林区、新城区、雁塔区、长安区、未央区、灞桥区、高陵区、周至县、鄠邑区、临潼区、蓝田县、莲湖区、阎良区)

遂宁市(射洪市、船山区、大英县、安居区、蓬溪县)

石家庄市(栾城区、裕华区、平山县、灵寿县、晋州市、长安区、赞皇县、行唐县、元氏县、井陉矿区、辛集市、无极县、高邑县、深泽县、桥西区、藁城区、正定县、鹿泉区、新华区、井陉县、新乐市、赵县)

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通化市(柳河县、辉南县、东昌区、梅河口市、集安市、通化县、二道江区)

襄阳市(南漳县、保康县、樊城区、枣阳市、襄州区、谷城县、襄城区、老河口市、宜城市)

无锡市(惠山区、锡山区、滨湖区、宜兴市、梁溪区、新吴区、江阴市)

驻马店市(遂平县、驿城区、正阳县、上蔡县、确山县、汝南县、新蔡县、平舆县、泌阳县、西平县)  绵阳市(三台县、盐亭县、梓潼县、北川羌族自治县、涪城区、江油市、平武县、安州区、游仙区)

红河哈尼族彝族自治州(泸西县、红河县、建水县、开远市、绿春县、金平苗族瑶族傣族自治县、石屏县、蒙自市、元阳县、弥勒市、河口瑶族自治县、屏边苗族自治县、个旧市)

滨州市(沾化区、滨城区、邹平市、无棣县、惠民县、博兴县、阳信县)

曲靖市(罗平县、马龙区、沾益区、富源县、宣威市、陆良县、师宗县、会泽县、麒麟区)宁夏回族自治区

白银市(平川区、会宁县、白银区、靖远县、景泰县)  玉溪市(红塔区、通海县、新平彝族傣族自治县、元江哈尼族彝族傣族自治县、澄江市、易门县、江川区、华宁县、峨山彝族自治县)

石嘴山市(惠农区、大武口区、平罗县)

烟台市(海阳市、莱阳市、芝罘区、莱山区、招远市、栖霞市、蓬莱区、龙口市、莱州市、福山区、牟平区)

廊坊市(三河市、永清县、大厂回族自治县、固安县、广阳区、安次区、霸州市、香河县、文安县、大城县)晋中市(祁县、榆次区、寿阳县、灵石县、平遥县、太谷区、左权县、和顺县、昔阳县、榆社县、介休市)

武汉市(青山区、江夏区、江岸区、洪山区、武昌区、东西湖区、蔡甸区、汉阳区、新洲区、硚口区、黄陂区、汉南区、江汉区)

枣庄市(市中区、峄城区、薛城区、台儿庄区、山亭区、滕州市)

聊城市(莘县、临清市、东阿县、阳谷县、东昌府区、茌平区、冠县、高唐县)

宣城市(郎溪县、旌德县、宣州区、广德市、宁国市、泾县、绩溪县)

安阳市(龙安区、北关区、汤阴县、文峰区、安阳县、林州市、滑县、殷都区、内黄县)

锡林郭勒盟(正蓝旗、苏尼特右旗、二连浩特市、苏尼特左旗、阿巴嘎旗、西乌珠穆沁旗、正镶白旗、东乌珠穆沁旗、锡林浩特市、太仆寺旗、多伦县、镶黄旗)

博尔塔拉蒙古自治州(温泉县、博乐市、精河县、阿拉山口市)

龙岩市(永定区、上杭县、连城县、漳平市、长汀县、新罗区、武平县)

三门峡市(卢氏县、渑池县、义马市、陕州区、灵宝市、湖滨区)

青岛市(平度市、李沧区、城阳区、即墨区、崂山区、莱西市、市南区、胶州市、市北区、黄岛区)

东莞市

济源市

黄山市(屯溪区、祁门县、黄山区、休宁县、黟县、歙县、徽州区)

巴中市(平昌县、通江县、南江县、巴州区、恩阳区)

徐州市(沛县、睢宁县、铜山区、新沂市、贾汪区、云龙区、邳州市、鼓楼区、丰县、泉山区)

焦作市(山阳区、解放区、沁阳市、武陟县、修武县、孟州市、中站区、博爱县、温县、马村区)

4月16日，中交地产（000736.SZ）的股票简称正式变更为“*ST中地”——这是央企地产股首次带上退市风险警示的“帽子”。

中交地产股票“戴帽”，原因指向经营不善，净资产转负。根据中交地产2024年财报，报告期内，中交地产实现营收183.02亿元，亏损额扩大至51.79亿元，截至2024年末归属于上市公司股东的净资产为-35.79亿元。

由于归属于上市公司股东的净资产为负值，中交地产股票交易被实施退市风险警示，股票简称由“中交地产”变更为“*ST中地”，股票交易的日涨跌幅限制为5%。截至4月16日收盘，*ST中地报收4.9元/股，跌幅5.04%，总市值36.61亿元。

作为中交集团旗下唯一的A股地产上市公司，中交地产在“基建+地产”的央企光环笼罩下曾风光无限，行业排名最高至全国第20位，也曾提出“2020年销售额冲刺500亿元、2023年千亿之上、进入央企前三”的目标。

然而，行业风云变化，头部玩家座次持续洗牌，中交地产的千亿野心渐行渐远。

根据深交所上市规则，被实施退市风险警示后，中交地产在2025年如果出现经审计的利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值且扣除后的营业收入低于3亿元，或经审计的期末净资产为负值等情形，将被终止股票上市交易。

为保住上市地位，中交地产在今年1月公告称，正在筹划将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产”），以改善公司资产质量。

4月15日，中交地产证券事务代表回复时代财经称，出售房地产业务这一重大资产重组正在加紧推进当中，后续将会根据进展情况披露重组方案。

中交地产的保壳大战已经打响。

亏损继续扩大

2023年由盈转亏后，中交地产2024年的亏损继续扩大。

根据2024年财报，报告期内中交地产实现营业收入183.02亿元，同比下降44.59%。其中，房地产销售收入171.81亿元，同比下降46.69%；房产租赁收入1.72亿元，同比增长64.48%；物业管理收入7.28亿元，同比增长60.91%。

盈利方面，2024年，中交地产实现归属于上市公司股东净利润为-51.79亿元，较2023年的-16.73亿元下降221.44%。截至2024年末，中交地产总资产1076.98亿元，同比下降12.63%，归属于上市公司股东的净资产-35.79亿元，同比下降292.45%。

亏损扩大，中交地产称主要有三大原因。

首先，由于房地产开发业务交付排期不同，2024年中交地产达到集中交付条件的项目较上年同期有所减少，房地产业务收入同比下降46.69%。同时，在行业持续调整、市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，中交地产调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。

2024年，中交地产实现签约销售面积85.32万平方米，同比下降52.51%；签约销售金额156.43亿元，同比下降58.13%；销售均价1.83万元/平方米，同比下降12%；销售回款247.07亿元，同比下降45.07%。

毛利率水平亦有所下滑。2024年，中交地产房地产业务毛利率6.45%，较上年同期减少3.78个百分点。可供对比的是，A股上市房企的销售毛利率平均水平在15%左右，远低于行业平均水平的毛利率表现重挫中交地产的盈利能力。

其次，随着竣备的房地产项目增加，中交地产费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。2024年，中交地产财务费用10.32亿元，同比增长47.86%，其中利息费用12.69亿元，同比增长20.97%。

此外，中交地产部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失，从而使未弥补亏损金额进一步扩大。

经过减值测试，中交地产在2024年对应收款项、房地产项目、财务担保合同等计提信用减值准备，包括应收款项坏账准备12.87亿元、存货跌价准备58.88亿元、投资性房地产减值损失0.21亿元，资产减值项目主要位于天津、嘉兴、重庆、贵州、惠州等城市，合计73亿元。

“本次计提减值准备将减少归属于母公司股东的净利润约29亿元，减少归属于母公司股东权益约29亿元”，中交地产称。对于未来是否仍存在减值可能，中交地产证券事务代表表示，公司将根据实际经营情况进行测算，“达到披露要求我们会公告。”

亏损扩大、资产减值，中交地产最终成为第一家“戴帽”的央企上市房企。

转型变数犹存

2023年出现亏损后，中交地产便开始谋划剥离房开业务、注入物业资产以实现“软着陆”。

今年1月21日，中交地产发布关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告，拟采用现金方式，将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东中交房地产。交易资产范围、交易价格均未确定。

房地产开发业务是中交地产的主营业务，2024年收入占比高达93.87%。截至2024年末，中交地产持有房地产项目117个，土地总面积1045万平方米，在建及待建面积771万平方米，主要在售项目位于济南、雄安、成都、天津、厦门等城市。

债务方面。截至2024年末，中交地产资产负债率89.75%，较上年同期增加4.3个百分点，借款合计576.44亿元，其中一年内到期的借款约231.79亿元，包括银行贷款130亿元、债券62亿元、信托融资6亿元、控股股东借款5亿元以及其他融资29亿元。

“本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构。”中交地产表示，出售房开业务有利于改善资产质量，提升可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。

目前，这笔交易仍处于筹划阶段，中交地产及相关机构正在推进交易整体工作进程，就本次交易事项同各相关方持续沟通协商，并积极推进审计、评估及尽职调查等相关工作。

尝试甩掉包袱的同时，中交地产还在寻求转型。将房地产开发业务相关资产与负债置出后，中交地产称，将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

2024年12月，中交地产宣布完成收购中交物业服务集团有限公司（以下简称“中交服务”）100%股权，代价约7亿元。

中交服务成立于2022年12月，以住宅、商写、公建、陆路、空港、港口为核心服务业态，提供基础物业管理服务，已进入全国60余座城市。截至2024年6月30日，中交服务总资产约7.54亿元，净资产约2.69亿元。

虽然中交地产对转型物管赛道充满信心，认为中交服务“资质优良，盈利能力和发展前景良好，可以作为房地产开发业务外的新增长点”，但物业行业已然是一片红海，同样面临增长动力不足、盈利下滑的挑战，业务想象空间有限。

2024年，中交地产物业管理业务新拓展物业面积1293万平方米，在管面积6265万平方米，实现收入7.28亿元。不管是在管规模还是营收规模，中交地产均处于相对落后的梯队。

2024年，中交地产物业管理业务营收占比仅3.98%，毛利率16.23%，较上年同期减少7.14个百分点。

中交地产的资产管理与运营业务规模同样“迷你”，仅有4处物业出租，包括深圳百门前工业区、重庆中房·那里、北京华通大厦B座、盐城中交美庐购物中心，2024年实现收入1.72亿元，占比0.94%。

中交地产2024年183.02亿元营收中，剔除171.81亿元的房地产销售收入后，仅余11.21亿元。剥离房开业务，如何用11亿元营收撑起37亿元市值，留给中交地产的考验仍在继续。