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盘锦市(盘山县、双台子区、大洼区、兴隆台区)
大同市(云冈区、平城区、新荣区、云州区、灵丘县、浑源县、左云县、天镇县、阳高县、广灵县)
海东市(互助土族自治县、平安区、民和回族土族自治县、循化撒拉族自治县、化隆回族自治县、乐都区)
岳阳市(平江县、岳阳县、华容县、湘阴县、临湘市、云溪区、汨罗市、君山区、岳阳楼区)
新余市(分宜县、渝水区)
德宏傣族景颇族自治州(芒市、陇川县、瑞丽市、梁河县、盈江县)
新乡市(长垣市、凤泉区、辉县市、新乡县、原阳县、延津县、获嘉县、卫辉市、牧野区、红旗区、封丘县、卫滨区)
普洱市(景东彝族自治县、墨江哈尼族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、思茅区、西盟佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县、景谷傣族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县)
石家庄市(新华区、裕华区、赵县、元氏县、栾城区、长安区、行唐县、平山县、新乐市、藁城区、井陉县、鹿泉区、高邑县、正定县、灵寿县、无极县、桥西区、深泽县、赞皇县、晋州市、辛集市、井陉矿区)
兰州市(安宁区、城关区、榆中县、皋兰县、七里河区、西固区、红古区、永登县)
伊犁哈萨克自治州(霍城县、伊宁市、巩留县、尼勒克县、霍尔果斯市、特克斯县、察布查尔锡伯自治县、昭苏县、新源县、伊宁县、奎屯市)
枣庄市(山亭区、峄城区、滕州市、薛城区、市中区、台儿庄区)
日照市(莒县、岚山区、五莲县、东港区)
惠州市(惠城区、惠东县、博罗县、龙门县、惠阳区)
达州市(开江县、通川区、渠县、大竹县、达川区、宣汉县、万源市)
遵义市(余庆县、红花岗区、桐梓县、汇川区、湄潭县、播州区、道真仡佬族苗族自治县、赤水市、仁怀市、习水县、正安县、凤冈县、绥阳县、务川仡佬族苗族自治县)
黑河市(爱辉区、孙吴县、北安市、五大连池市、嫩江市、逊克县)
运城市(绛县、盐湖区、临猗县、芮城县、闻喜县、垣曲县、万荣县、河津市、平陆县、新绛县、永济市、稷山县、夏县)
三沙市(西沙区、南沙区)
平顶山市(叶县、卫东区、汝州市、舞钢市、石龙区、鲁山县、郏县、新华区、宝丰县、湛河区)
宣城市(郎溪县、宁国市、旌德县、泾县、宣州区、绩溪县、广德市)
邢台市(任泽区、沙河市、平乡县、信都区、广宗县、南宫市、新河县、隆尧县、襄都区、临城县、清河县、巨鹿县、南和区、宁晋县、威县、临西县、柏乡县、内丘县)
曲靖市(宣威市、麒麟区、陆良县、沾益区、马龙区、罗平县、会泽县、富源县、师宗县)
揭阳市(揭西县、揭东区、惠来县、榕城区、普宁市)
绵阳市(梓潼县、江油市、盐亭县、安州区、游仙区、三台县、平武县、北川羌族自治县、涪城区)
泰安市(新泰市、东平县、泰山区、岱岳区、宁阳县、肥城市)
阿拉善盟(阿拉善右旗、额济纳旗、阿拉善左旗)
九江市(修水县、德安县、武宁县、浔阳区、濂溪区、共青城市、柴桑区、彭泽县、瑞昌市、都昌县、湖口县、庐山市、永修县)
塔城地区(沙湾市、乌苏市、裕民县、额敏县、塔城市、和布克赛尔蒙古自治县、托里县)
武汉市(黄陂区、汉阳区、东西湖区、江岸区、江夏区、武昌区、蔡甸区、青山区、洪山区、江汉区、新洲区、汉南区、硚口区)
抚州市(资溪县、南城县、黎川县、东乡区、南丰县、崇仁县、宜黄县、广昌县、乐安县、金溪县、临川区)
克拉玛依市(独山子区、白碱滩区、乌尔禾区、克拉玛依区)
承德市(围场满族蒙古族自治县、双桥区、兴隆县、双滦区、鹰手营子矿区、隆化县、滦平县、宽城满族自治县、平泉市、丰宁满族自治县、承德县)
晋中市(祁县、和顺县、左权县、太谷区、榆次区、平遥县、榆社县、昔阳县、寿阳县、灵石县、介休市)
梅州市(丰顺县、兴宁市、梅县区、五华县、平远县、梅江区、大埔县、蕉岭县)
襄阳市(襄城区、老河口市、樊城区、保康县、谷城县、襄州区、枣阳市、宜城市、南漳县)
大兴安岭地区(塔河县、呼玛县、漠河市)
固原市(原州区、泾源县、彭阳县、西吉县、隆德县)
鹤壁市(淇县、浚县、山城区、鹤山区、淇滨区)
崇左市(大新县、天等县、凭祥市、龙州县、扶绥县、宁明县、江州区)
汉中市(留坝县、南郑区、略阳县、洋县、镇巴县、宁强县、勉县、城固县、汉台区、西乡县、佛坪县)
内江市(市中区、东兴区、资中县、隆昌市、威远县)
吕梁市(交口县、岚县、离石区、交城县、汾阳市、中阳县、方山县、兴县、文水县、石楼县、柳林县、临县、孝义市)
云浮市(新兴县、云城区、云安区、郁南县、罗定市)
拉萨市(城关区、堆龙德庆区、尼木县、当雄县、林周县、墨竹工卡县、达孜区、曲水县)
庆阳市(环县、镇原县、宁县、庆城县、正宁县、合水县、华池县、西峰区)
呼伦贝尔市(牙克石市、海拉尔区、新巴尔虎右旗、鄂温克族自治旗、鄂伦春自治旗、额尔古纳市、扎赉诺尔区、阿荣旗、新巴尔虎左旗、扎兰屯市、根河市、满洲里市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、陈巴尔虎旗)
博尔塔拉蒙古自治州(温泉县、博乐市、精河县、阿拉山口市)
淮安市(盱眙县、淮安区、洪泽区、涟水县、金湖县、淮阴区、清江浦区)
东莞市
鹰潭市(余江区、月湖区、贵溪市)
通化市(二道江区、集安市、东昌区、通化县、柳河县、辉南县、梅河口市)
佛山市(顺德区、禅城区、南海区、三水区、高明区)
平凉市(庄浪县、灵台县、崆峒区、华亭市、泾川县、静宁县、崇信县)
黔西南布依族苗族自治州(望谟县、普安县、册亨县、安龙县、兴仁市、晴隆县、兴义市、贞丰县)
文山壮族苗族自治州(文山市、西畴县、丘北县、富宁县、砚山县、广南县、麻栗坡县、马关县)
宿州市(灵璧县、泗县、砀山县、萧县、埇桥区)
廊坊市(霸州市、安次区、大厂回族自治县、文安县、香河县、永清县、固安县、广阳区、三河市、大城县)
长沙市(雨花区、开福区、岳麓区、天心区、宁乡市、长沙县、芙蓉区、浏阳市、望城区)
来宾市(金秀瑶族自治县、象州县、兴宾区、忻城县、合山市、武宣县)
聊城市(莘县、阳谷县、东昌府区、茌平区、临清市、高唐县、东阿县、冠县)
鹤岗市(工农区、兴安区、向阳区、萝北县、绥滨县、南山区、兴山区、东山区)
中山市
阳江市(阳春市、阳东区、阳西县、江城区)
澳门特别行政区
怒江傈僳族自治州(兰坪白族普米族自治县、贡山独龙族怒族自治县、泸水市、福贡县)
许昌市(建安区、鄢陵县、禹州市、襄城县、魏都区、长葛市)
临沂市(临沭县、莒南县、蒙阴县、郯城县、河东区、沂水县、兰山区、罗庄区、平邑县、沂南县、兰陵县、费县)
常德市(石门县、津市市、临澧县、澧县、安乡县、武陵区、汉寿县、鼎城区、桃源县)
濮阳市(南乐县、台前县、濮阳县、范县、华龙区、清丰县)
通辽市(奈曼旗、科尔沁左翼中旗、科尔沁区、扎鲁特旗、开鲁县、霍林郭勒市、库伦旗、科尔沁左翼后旗)
舟山市(嵊泗县、定海区、岱山县、普陀区)
雅安市(石棉县、天全县、芦山县、名山区、宝兴县、荥经县、雨城区、汉源县)
忻州市(繁峙县、原平市、保德县、定襄县、五台县、神池县、河曲县、宁武县、偏关县、代县、忻府区、岢岚县、静乐县、五寨县)
商丘市(民权县、虞城县、宁陵县、柘城县、睢阳区、夏邑县、梁园区、永城市、睢县)
郴州市(北湖区、嘉禾县、宜章县、永兴县、临武县、桂东县、资兴市、桂阳县、苏仙区、汝城县、安仁县)
吉林市(昌邑区、龙潭区、舒兰市、丰满区、船营区、永吉县、蛟河市、磐石市、桦甸市)
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近期，30余只沪市REITs披露了2024年年报，这是新指引发布后首次披露年报。整体来看，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益完善，信息披露质效持续提高，为投资者交出一份诚意满满的答卷。
行业发展气象万千运营活力显著增强
根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，同比增长35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象，年报凸显六大亮点。
一是保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。
二是能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。
三是消费政策落地见效释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。
四是仓储物流需求修复促进经营企稳。从2024年年报来看，沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。
五是产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。
六是高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。从2025年1月至2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。
投资回报硕果累累市值分红多点开花
2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年，沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。
得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增长32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。
除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。
夯实信息披露规则基础提升年报披露质效
2024年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。
从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。
从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%至100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。
此外，记者发现，根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。
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