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宜春市(铜鼓县、袁州区、靖安县、万载县、奉新县、上高县、樟树市、丰城市、高安市、宜丰县)

晋中市(和顺县、平遥县、祁县、寿阳县、左权县、介休市、灵石县、太谷区、昔阳县、榆次区、榆社县)

汉中市(镇巴县、略阳县、洋县、宁强县、城固县、汉台区、西乡县、勉县、南郑区、留坝县、佛坪县)

洛阳市(老城区、汝阳县、伊川县、宜阳县、嵩县、洛龙区、西工区、孟津区、栾川县、偃师区、洛宁县、新安县、瀍河回族区、涧西区)  铜仁市(碧江区、石阡县、万山区、印江土家族苗族自治县、江口县、松桃苗族自治县、沿河土家族自治县、思南县、德江县、玉屏侗族自治县)

和田地区(洛浦县、于田县、和田县、民丰县、皮山县、策勒县、墨玉县、和田市)

呼和浩特市(赛罕区、回民区、托克托县、清水河县、和林格尔县、土默特左旗、玉泉区、新城区、武川县)

吴忠市(同心县、利通区、盐池县、红寺堡区、青铜峡市)

镇江市(京口区、句容市、丹阳市、扬中市、丹徒区、润州区)  临沂市(平邑县、兰陵县、沂水县、蒙阴县、莒南县、郯城县、兰山区、费县、临沭县、河东区、沂南县、罗庄区)

亳州市(谯城区、涡阳县、利辛县、蒙城县)

乌鲁木齐市(新市区、米东区、达坂城区、水磨沟区、乌鲁木齐县、头屯河区、沙依巴克区、天山区)

惠州市(惠城区、龙门县、博罗县、惠阳区、惠东县)

鞍山市(立山区、岫岩满族自治县、台安县、千山区、海城市、铁西区、铁东区)

安庆市(潜山市、岳西县、太湖县、桐城市、迎江区、宿松县、望江县、大观区、怀宁县、宜秀区)

丽江市(古城区、玉龙纳西族自治县、宁蒗彝族自治县、永胜县、华坪县)

新乡市(延津县、凤泉区、新乡县、封丘县、卫辉市、获嘉县、牧野区、卫滨区、辉县市、红旗区、原阳县、长垣市)

北海市(铁山港区、合浦县、银海区、海城区)

海南藏族自治州(贵德县、兴海县、贵南县、共和县、同德县)

自贡市(大安区、沿滩区、荣县、富顺县、自流井区、贡井区)

张家口市(康保县、赤城县、张北县、桥西区、怀安县、怀来县、宣化区、下花园区、万全区、阳原县、桥东区、涿鹿县、蔚县、尚义县、沽源县、崇礼区)

肇庆市(鼎湖区、封开县、端州区、广宁县、四会市、德庆县、怀集县、高要区)

贺州市(平桂区、八步区、钟山县、昭平县、富川瑶族自治县)

大连市(沙河口区、金州区、长海县、普兰店区、庄河市、甘井子区、西岗区、旅顺口区、中山区、瓦房店市)

攀枝花市(盐边县、西区、米易县、仁和区、东区)

廊坊市(文安县、安次区、永清县、大厂回族自治县、三河市、广阳区、大城县、香河县、霸州市、固安县)

连云港市(灌南县、灌云县、东海县、赣榆区、海州区、连云区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿合奇县、阿克陶县、阿图什市、乌恰县)

随州市(随县、广水市、曾都区)

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林芝市(米林市、工布江达县、察隅县、朗县、波密县、墨脱县、巴宜区)

十堰市(竹溪县、郧阳区、竹山县、丹江口市、张湾区、茅箭区、郧西县、房县)

澳门特别行政区

滁州市(来安县、明光市、全椒县、定远县、凤阳县、琅琊区、天长市、南谯区)  北京市(朝阳区、丰台区、石景山区、西城区、密云区、怀柔区、昌平区、东城区、延庆区、门头沟区、平谷区、房山区、通州区、顺义区、大兴区、海淀区)

吉安市(青原区、吉安县、永新县、新干县、泰和县、万安县、吉水县、遂川县、吉州区、峡江县、永丰县、安福县、井冈山市)

淮南市(寿县、田家庵区、凤台县、潘集区、大通区、八公山区、谢家集区)

日喀则市(聂拉木县、仲巴县、南木林县、定结县、桑珠孜区、岗巴县、康马县、亚东县、拉孜县、定日县、白朗县、昂仁县、江孜县、萨迦县、萨嘎县、仁布县、吉隆县、谢通门县)桂林市(灵川县、资源县、阳朔县、临桂区、兴安县、龙胜各族自治县、雁山区、象山区、叠彩区、灌阳县、荔浦市、平乐县、永福县、秀峰区、恭城瑶族自治县、全州县、七星区)

阿里地区(革吉县、噶尔县、普兰县、改则县、札达县、日土县、措勤县)  长沙市(宁乡市、开福区、长沙县、望城区、雨花区、芙蓉区、岳麓区、天心区、浏阳市)

三亚市(崖州区、天涯区、海棠区、吉阳区)

大庆市(肇州县、龙凤区、大同区、萨尔图区、肇源县、杜尔伯特蒙古族自治县、林甸县、让胡路区、红岗区)

襄阳市(襄州区、保康县、谷城县、樊城区、宜城市、老河口市、襄城区、南漳县、枣阳市)温州市(文成县、鹿城区、瑞安市、乐清市、平阳县、瓯海区、龙湾区、永嘉县、泰顺县、洞头区、龙港市、苍南县)

鹰潭市(余江区、贵溪市、月湖区)

黄石市(铁山区、黄石港区、阳新县、下陆区、大冶市、西塞山区)

黔西南布依族苗族自治州(望谟县、普安县、贞丰县、晴隆县、兴仁市、安龙县、册亨县、兴义市)

永州市(新田县、东安县、蓝山县、宁远县、冷水滩区、道县、江永县、零陵区、祁阳市、双牌县、江华瑶族自治县)

内江市(市中区、资中县、东兴区、隆昌市、威远县)

伊犁哈萨克自治州(昭苏县、新源县、奎屯市、尼勒克县、特克斯县、巩留县、察布查尔锡伯自治县、霍城县、伊宁市、伊宁县、霍尔果斯市)

昌吉回族自治州(阜康市、昌吉市、玛纳斯县、吉木萨尔县、木垒哈萨克自治县、奇台县、呼图壁县)

河池市(天峨县、大化瑶族自治县、罗城仫佬族自治县、都安瑶族自治县、东兰县、环江毛南族自治县、宜州区、凤山县、金城江区、巴马瑶族自治县、南丹县)

巴中市(巴州区、平昌县、恩阳区、通江县、南江县)

茂名市(信宜市、茂南区、高州市、电白区、化州市)

资阳市(乐至县、安岳县、雁江区)

郴州市(北湖区、安仁县、桂阳县、苏仙区、资兴市、桂东县、嘉禾县、汝城县、永兴县、宜章县、临武县)

玉树藏族自治州(玉树市、囊谦县、称多县、杂多县、曲麻莱县、治多县)

海东市(化隆回族自治县、互助土族自治县、平安区、乐都区、民和回族土族自治县、循化撒拉族自治县)

渭南市(华州区、临渭区、韩城市、合阳县、澄城县、富平县、白水县、华阴市、蒲城县、大荔县、潼关县)

莆田市(涵江区、城厢区、荔城区、秀屿区、仙游县)

　　来源：中国房地产报

　　“

　　市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　中房报记者梁笑梅丨北京报道

　　在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。

　　4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。

　　随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。

　　关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。

　　一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。

　　战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。

　　有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”

　　前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”

　　市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。

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　　股权重构与战略突围

　　2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。

　　长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。

　　有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。

　　不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。

　　金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。

　　全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。

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　　市场博弈与风险共振

　　尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。

　　历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。

　　2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。

　　更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。

　　此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。

　　正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。