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全国服务区域：
西安市(雁塔区、莲湖区、碑林区、蓝田县、新城区、阎良区、长安区、鄠邑区、灞桥区、未央区、临潼区、周至县、高陵区)
滁州市(琅琊区、天长市、全椒县、明光市、凤阳县、来安县、定远县、南谯区)
酒泉市(阿克塞哈萨克族自治县、肃州区、敦煌市、金塔县、肃北蒙古族自治县、玉门市、瓜州县)
绍兴市(柯桥区、上虞区、嵊州市、新昌县、越城区、诸暨市)
保定市(蠡县、唐县、涞源县、安国市、安新县、莲池区、容城县、顺平县、雄县、高碑店市、定州市、徐水区、定兴县、阜平县、博野县、清苑区、涞水县、曲阳县、满城区、涿州市、易县、望都县、高阳县、竞秀区)
韶关市(曲江区、始兴县、乐昌市、新丰县、乳源瑶族自治县、仁化县、浈江区、武江区、翁源县、南雄市)
阿里地区(措勤县、革吉县、噶尔县、改则县、日土县、札达县、普兰县)
武汉市(洪山区、汉南区、青山区、江岸区、武昌区、汉阳区、蔡甸区、江夏区、硚口区、江汉区、东西湖区、新洲区、黄陂区)
文山壮族苗族自治州(文山市、富宁县、广南县、丘北县、麻栗坡县、马关县、西畴县、砚山县)
吐鲁番市(高昌区、鄯善县、托克逊县)
惠州市(惠城区、惠阳区、博罗县、龙门县、惠东县)
香港特别行政区
海口市(琼山区、美兰区、秀英区、龙华区)
丽水市(龙泉市、缙云县、莲都区、庆元县、青田县、云和县、遂昌县、松阳县、景宁畲族自治县)
百色市(那坡县、田东县、平果市、德保县、右江区、乐业县、隆林各族自治县、西林县、田阳区、田林县、靖西市、凌云县)
凉山彝族自治州(会理市、普格县、西昌市、喜德县、金阳县、美姑县、昭觉县、宁南县、布拖县、冕宁县、德昌县、雷波县、甘洛县、木里藏族自治县、会东县、盐源县、越西县)
黔东南苗族侗族自治州(剑河县、镇远县、从江县、丹寨县、麻江县、台江县、凯里市、锦屏县、三穗县、施秉县、雷山县、黄平县、榕江县、黎平县、天柱县、岑巩县)
辽源市(东丰县、龙山区、西安区、东辽县)
三门峡市(渑池县、湖滨区、陕州区、卢氏县、义马市、灵宝市)
漯河市(召陵区、郾城区、临颍县、源汇区、舞阳县)
南通市(如东县、海门区、海安市、崇川区、启东市、通州区、如皋市)
连云港市(灌云县、赣榆区、连云区、东海县、灌南县、海州区)
大庆市(大同区、杜尔伯特蒙古族自治县、肇源县、让胡路区、龙凤区、萨尔图区、红岗区、肇州县、林甸县)
那曲市(比如县、班戈县、色尼区、嘉黎县、聂荣县、安多县、双湖县、索县、巴青县、尼玛县、申扎县)
定西市(漳县、陇西县、岷县、临洮县、渭源县、安定区、通渭县)
台州市(路桥区、温岭市、黄岩区、仙居县、临海市、椒江区、三门县、天台县、玉环市)
衡水市(饶阳县、武邑县、故城县、武强县、冀州区、安平县、桃城区、阜城县、枣强县、景县、深州市)
铜川市(王益区、耀州区、印台区、宜君县)
濮阳市(台前县、清丰县、濮阳县、南乐县、范县、华龙区)
大同市(平城区、新荣区、阳高县、天镇县、广灵县、灵丘县、云州区、左云县、浑源县、云冈区)
西双版纳傣族自治州(景洪市、勐海县、勐腊县)
海南藏族自治州(贵南县、兴海县、共和县、贵德县、同德县)
温州市(龙港市、永嘉县、瓯海区、平阳县、泰顺县、龙湾区、文成县、洞头区、瑞安市、乐清市、苍南县、鹿城区)
重庆市(城口县、武隆区、南岸区、丰都县、开州区、黔江区、北碚区、潼南区、渝北区、南川区、渝中区、沙坪坝区、綦江区、江津区、大足区、大渡口区、合川区、巫溪县、秀山土家族苗族自治县、梁平区、荣昌区、巴南区、垫江县、涪陵区、永川区、九龙坡区、璧山区、万州区、江北区、长寿区、忠县、奉节县、酉阳土家族苗族自治县、巫山县、石柱土家族自治县、云阳县、彭水苗族土家族自治县、铜梁区)
新疆维吾尔自治区
汉中市(南郑区、镇巴县、略阳县、勉县、佛坪县、城固县、留坝县、洋县、汉台区、西乡县、宁强县)
晋中市(榆社县、榆次区、昔阳县、平遥县、左权县、祁县、寿阳县、太谷区、介休市、灵石县、和顺县)
呼和浩特市(清水河县、武川县、托克托县、赛罕区、和林格尔县、新城区、玉泉区、回民区、土默特左旗)
衡阳市(衡南县、常宁市、耒阳市、衡阳县、蒸湘区、南岳区、雁峰区、衡东县、珠晖区、衡山县、祁东县、石鼓区)
三亚市(崖州区、天涯区、吉阳区、海棠区)
杭州市(临平区、上城区、淳安县、富阳区、余杭区、滨江区、拱墅区、萧山区、临安区、建德市、西湖区、桐庐县、钱塘区)
玉树藏族自治州(玉树市、囊谦县、称多县、治多县、杂多县、曲麻莱县)
贵阳市(白云区、乌当区、南明区、花溪区、修文县、云岩区、开阳县、观山湖区、息烽县、清镇市)
宣城市(宣州区、泾县、郎溪县、绩溪县、宁国市、广德市、旌德县)
兴安盟(扎赉特旗、阿尔山市、科尔沁右翼前旗、乌兰浩特市、突泉县、科尔沁右翼中旗)
株洲市(天元区、醴陵市、茶陵县、荷塘区、炎陵县、芦淞区、攸县、石峰区、渌口区)
济南市(市中区、商河县、长清区、历下区、钢城区、历城区、莱芜区、平阴县、济阳区、天桥区、槐荫区、章丘区)
甘孜藏族自治州(新龙县、泸定县、白玉县、巴塘县、炉霍县、九龙县、丹巴县、得荣县、德格县、道孚县、雅江县、理塘县、稻城县、石渠县、康定市、甘孜县、色达县、乡城县)
丹东市(振安区、元宝区、宽甸满族自治县、振兴区、凤城市、东港市)
朔州市(山阴县、平鲁区、怀仁市、朔城区、应县、右玉县)
梅州市(大埔县、平远县、蕉岭县、梅县区、五华县、兴宁市、丰顺县、梅江区)
楚雄彝族自治州(元谋县、牟定县、楚雄市、姚安县、双柏县、禄丰市、南华县、武定县、大姚县、永仁县)
潮州市(湘桥区、饶平县、潮安区)
淮北市(相山区、烈山区、濉溪县、杜集区)
延安市(宜川县、延川县、延长县、志丹县、吴起县、黄陵县、宝塔区、安塞区、富县、黄龙县、子长市、洛川县、甘泉县)
襄阳市(老河口市、襄城区、襄州区、宜城市、南漳县、保康县、樊城区、谷城县、枣阳市)
鹤岗市(南山区、绥滨县、向阳区、萝北县、兴山区、兴安区、东山区、工农区)
阿克苏地区(阿瓦提县、温宿县、沙雅县、乌什县、拜城县、库车市、新和县、阿克苏市、柯坪县)
潍坊市(奎文区、寿光市、青州市、诸城市、昌乐县、寒亭区、临朐县、昌邑市、安丘市、坊子区、潍城区、高密市)
常州市(武进区、溧阳市、金坛区、天宁区、新北区、钟楼区)
赣州市(瑞金市、定南县、全南县、于都县、宁都县、石城县、兴国县、信丰县、南康区、崇义县、章贡区、会昌县、龙南市、安远县、大余县、上犹县、寻乌县、赣县区)
德阳市(罗江区、旌阳区、中江县、绵竹市、广汉市、什邡市)
成都市(青羊区、温江区、彭州市、锦江区、蒲江县、金堂县、龙泉驿区、新都区、简阳市、武侯区、大邑县、成华区、邛崃市、双流区、郫都区、新津区、金牛区、青白江区、都江堰市、崇州市)
攀枝花市(仁和区、盐边县、米易县、东区、西区)
扬州市(宝应县、仪征市、高邮市、广陵区、邗江区、江都区)
湖州市(德清县、吴兴区、安吉县、南浔区、长兴县)
海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、都兰县、天峻县、茫崖市、德令哈市、乌兰县)
南阳市(西峡县、卧龙区、宛城区、唐河县、新野县、南召县、镇平县、邓州市、桐柏县、内乡县、淅川县、社旗县、方城县)
贵港市(港南区、覃塘区、桂平市、平南县、港北区)
嘉兴市(海宁市、桐乡市、嘉善县、平湖市、南湖区、秀洲区、海盐县)
西藏自治区
中山市
哈密市(伊吾县、巴里坤哈萨克自治县、伊州区)
巴中市(恩阳区、平昌县、通江县、巴州区、南江县)
淄博市(临淄区、沂源县、桓台县、张店区、周村区、淄川区、高青县、博山区)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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