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那曲市(尼玛县、双湖县、聂荣县、嘉黎县、索县、色尼区、比如县、巴青县、申扎县、安多县、班戈县)

固原市(西吉县、彭阳县、隆德县、原州区、泾源县)

铁岭市(开原市、西丰县、昌图县、银州区、调兵山市、铁岭县、清河区)

昌都市(洛隆县、左贡县、察雅县、贡觉县、丁青县、边坝县、芒康县、江达县、类乌齐县、卡若区、八宿县)  海南藏族自治州(兴海县、贵南县、贵德县、同德县、共和县)

眉山市(东坡区、青神县、洪雅县、丹棱县、彭山区、仁寿县)

黔西南布依族苗族自治州(晴隆县、望谟县、贞丰县、兴义市、普安县、安龙县、册亨县、兴仁市)

蚌埠市(淮上区、禹会区、蚌山区、怀远县、龙子湖区、固镇县、五河县)

阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善右旗、阿拉善左旗)  清远市(连南瑶族自治县、佛冈县、清城区、阳山县、连州市、连山壮族瑶族自治县、英德市、清新区)

牡丹江市(东宁市、西安区、爱民区、林口县、绥芬河市、宁安市、穆棱市、海林市、东安区、阳明区)

东莞市

林芝市(工布江达县、察隅县、巴宜区、朗县、墨脱县、波密县、米林市)

渭南市(白水县、临渭区、大荔县、蒲城县、韩城市、澄城县、富平县、合阳县、华阴市、潼关县、华州区)

北京市(东城区、昌平区、石景山区、西城区、通州区、门头沟区、怀柔区、密云区、海淀区、延庆区、顺义区、大兴区、丰台区、房山区、平谷区、朝阳区)

上饶市(横峰县、万年县、玉山县、铅山县、广丰区、余干县、德兴市、婺源县、广信区、鄱阳县、信州区、弋阳县)

温州市(龙港市、平阳县、乐清市、苍南县、泰顺县、文成县、瑞安市、洞头区、永嘉县、鹿城区、瓯海区、龙湾区)

山南市(隆子县、曲松县、措美县、错那市、洛扎县、加查县、桑日县、浪卡子县、乃东区、贡嘎县、琼结县、扎囊县)

驻马店市(泌阳县、西平县、汝南县、平舆县、新蔡县、驿城区、上蔡县、正阳县、确山县、遂平县)

随州市(曾都区、随县、广水市)

贵阳市(观山湖区、修文县、清镇市、花溪区、开阳县、白云区、息烽县、乌当区、云岩区、南明区)

大理白族自治州(云龙县、永平县、巍山彝族回族自治县、祥云县、漾濞彝族自治县、洱源县、弥渡县、南涧彝族自治县、剑川县、宾川县、大理市、鹤庆县)

茂名市(茂南区、化州市、高州市、电白区、信宜市)

淮北市(濉溪县、杜集区、烈山区、相山区)

呼伦贝尔市(新巴尔虎右旗、鄂伦春自治旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、额尔古纳市、阿荣旗、扎赉诺尔区、根河市、扎兰屯市、鄂温克族自治旗、满洲里市、牙克石市、新巴尔虎左旗、陈巴尔虎旗、海拉尔区)

珠海市(金湾区、香洲区、斗门区)

新余市(渝水区、分宜县)

淮南市(潘集区、田家庵区、大通区、谢家集区、八公山区、寿县、凤台县)

五指山市(文昌市、昌江黎族自治县、东方市、保亭黎族苗族自治县、琼中黎族苗族自治县、屯昌县、定安县、临高县、万宁市、白沙黎族自治县、陵水黎族自治县、琼海市、乐东黎族自治县、澄迈县)

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汉中市(勉县、宁强县、城固县、佛坪县、略阳县、汉台区、留坝县、南郑区、西乡县、镇巴县、洋县)

呼和浩特市(清水河县、回民区、新城区、赛罕区、土默特左旗、武川县、和林格尔县、玉泉区、托克托县)

松原市(扶余市、前郭尔罗斯蒙古族自治县、乾安县、宁江区、长岭县)

重庆市(涪陵区、北碚区、渝中区、垫江县、长寿区、南岸区、铜梁区、永川区、潼南区、万州区、璧山区、奉节县、开州区、大渡口区、石柱土家族自治县、梁平区、巫溪县、綦江区、南川区、合川区、渝北区、九龙坡区、荣昌区、江津区、酉阳土家族苗族自治县、巫山县、云阳县、丰都县、江北区、忠县、大足区、武隆区、巴南区、城口县、黔江区、沙坪坝区、秀山土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县)  南平市(政和县、建阳区、邵武市、建瓯市、光泽县、顺昌县、武夷山市、浦城县、松溪县、延平区)

三亚市(天涯区、吉阳区、崖州区、海棠区)

昌吉回族自治州(奇台县、阜康市、呼图壁县、木垒哈萨克自治县、吉木萨尔县、昌吉市、玛纳斯县)

六盘水市(盘州市、钟山区、水城区、六枝特区)阿坝藏族羌族自治州(茂县、金川县、马尔康市、松潘县、若尔盖县、小金县、壤塘县、黑水县、阿坝县、九寨沟县、红原县、汶川县、理县)

吉安市(吉州区、万安县、永新县、吉水县、永丰县、青原区、泰和县、峡江县、遂川县、井冈山市、新干县、吉安县、安福县)  芜湖市(镜湖区、湾沚区、繁昌区、南陵县、弋江区、鸠江区、无为市)

福州市(晋安区、鼓楼区、永泰县、仓山区、连江县、马尾区、台江区、福清市、平潭县、罗源县、闽清县、长乐区、闽侯县)

西双版纳傣族自治州(景洪市、勐海县、勐腊县)

儋州市海东市(乐都区、民和回族土族自治县、平安区、化隆回族自治县、循化撒拉族自治县、互助土族自治县)

湘潭市(湘潭县、韶山市、湘乡市、雨湖区、岳塘区)

南京市(秦淮区、雨花台区、江宁区、六合区、溧水区、浦口区、鼓楼区、建邺区、高淳区、玄武区、栖霞区)

和田地区(民丰县、皮山县、和田县、和田市、于田县、墨玉县、策勒县、洛浦县)

西藏自治区

保定市(徐水区、安国市、定兴县、满城区、莲池区、阜平县、易县、唐县、顺平县、曲阳县、博野县、涞水县、高碑店市、容城县、竞秀区、涿州市、安新县、涞源县、蠡县、定州市、清苑区、望都县、雄县、高阳县)

盐城市(东台市、大丰区、滨海县、建湖县、射阳县、阜宁县、响水县、亭湖区、盐都区)

黄冈市(浠水县、罗田县、蕲春县、黄州区、英山县、武穴市、麻城市、黄梅县、红安县、团风县)

郴州市(嘉禾县、北湖区、桂阳县、宜章县、永兴县、苏仙区、安仁县、资兴市、桂东县、汝城县、临武县)

厦门市(同安区、集美区、思明区、翔安区、湖里区、海沧区)

沧州市(运河区、海兴县、河间市、肃宁县、沧县、东光县、吴桥县、盐山县、孟村回族自治县、泊头市、任丘市、献县、青县、黄骅市、新华区、南皮县)

深圳市(罗湖区、坪山区、光明区、龙华区、龙岗区、福田区、南山区、盐田区、宝安区)

四平市(双辽市、铁东区、梨树县、铁西区、伊通满族自治县)

江门市(台山市、蓬江区、恩平市、江海区、开平市、鹤山市、新会区)

自贡市(沿滩区、大安区、富顺县、荣县、贡井区、自流井区)

荆门市(掇刀区、京山市、钟祥市、东宝区、沙洋县)

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　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。