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百色市(那坡县、靖西市、田东县、德保县、西林县、隆林各族自治县、右江区、平果市、凌云县、田林县、乐业县、田阳区)

怀化市(鹤城区、溆浦县、通道侗族自治县、会同县、新晃侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、洪江市、沅陵县、芷江侗族自治县、麻阳苗族自治县、中方县、辰溪县)

保山市(隆阳区、昌宁县、腾冲市、施甸县、龙陵县)

商洛市(洛南县、商南县、商州区、山阳县、镇安县、柞水县、丹凤县)  苏州市(张家港市、太仓市、相城区、虎丘区、姑苏区、吴江区、常熟市、昆山市、吴中区)

齐齐哈尔市(讷河市、昂昂溪区、龙江县、克东县、铁锋区、拜泉县、富裕县、克山县、甘南县、建华区、富拉尔基区、龙沙区、梅里斯达斡尔族区、碾子山区、泰来县、依安县)

阿克苏地区(拜城县、沙雅县、库车市、温宿县、乌什县、阿瓦提县、柯坪县、阿克苏市、新和县)

郴州市(资兴市、北湖区、安仁县、桂阳县、桂东县、永兴县、汝城县、嘉禾县、苏仙区、宜章县、临武县)

松原市(前郭尔罗斯蒙古族自治县、乾安县、长岭县、扶余市、宁江区)  宿州市(泗县、埇桥区、砀山县、萧县、灵璧县)

信阳市(平桥区、息县、新县、固始县、浉河区、光山县、商城县、罗山县、潢川县、淮滨县)

崇左市(宁明县、天等县、扶绥县、凭祥市、大新县、江州区、龙州县)

广州市(从化区、越秀区、白云区、南沙区、天河区、黄埔区、荔湾区、海珠区、番禺区、花都区、增城区)

宜宾市(珙县、翠屏区、高县、江安县、叙州区、南溪区、长宁县、兴文县、筠连县、屏山县)

南通市(启东市、如东县、通州区、海安市、海门区、如皋市、崇川区)

黔南布依族苗族自治州(荔波县、长顺县、瓮安县、罗甸县、独山县、贵定县、惠水县、平塘县、都匀市、福泉市、三都水族自治县、龙里县)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、阿合奇县、阿克陶县、乌恰县)

福州市(台江区、福清市、仓山区、鼓楼区、闽清县、闽侯县、晋安区、连江县、长乐区、平潭县、罗源县、马尾区、永泰县)

北海市(合浦县、银海区、海城区、铁山港区)

泰安市(东平县、宁阳县、新泰市、肥城市、泰山区、岱岳区)

大庆市(大同区、杜尔伯特蒙古族自治县、龙凤区、林甸县、红岗区、萨尔图区、让胡路区、肇州县、肇源县)

湛江市(坡头区、麻章区、徐闻县、遂溪县、廉江市、赤坎区、雷州市、吴川市、霞山区)

淄博市(张店区、博山区、沂源县、周村区、临淄区、淄川区、桓台县、高青县)

铁岭市(清河区、昌图县、铁岭县、银州区、调兵山市、开原市、西丰县)

丽水市(青田县、缙云县、莲都区、云和县、龙泉市、景宁畲族自治县、庆元县、松阳县、遂昌县)

益阳市(南县、沅江市、安化县、赫山区、资阳区、桃江县)

九江市(永修县、武宁县、湖口县、德安县、庐山市、彭泽县、修水县、柴桑区、共青城市、濂溪区、瑞昌市、都昌县、浔阳区)

濮阳市(南乐县、台前县、清丰县、范县、华龙区、濮阳县)

兰州市(红古区、城关区、榆中县、七里河区、永登县、安宁区、皋兰县、西固区)

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许昌市(禹州市、鄢陵县、魏都区、襄城县、建安区、长葛市)

晋中市(昔阳县、寿阳县、太谷区、介休市、灵石县、榆次区、榆社县、和顺县、平遥县、左权县、祁县)

宁德市(周宁县、福鼎市、柘荣县、霞浦县、蕉城区、福安市、屏南县、古田县、寿宁县)

南充市(南部县、阆中市、高坪区、蓬安县、顺庆区、西充县、嘉陵区、营山县、仪陇县)  新疆维吾尔自治区

蚌埠市(蚌山区、禹会区、怀远县、淮上区、五河县、固镇县、龙子湖区)

随州市(广水市、曾都区、随县)

黄石市(黄石港区、下陆区、铁山区、西塞山区、大冶市、阳新县)大连市(长海县、西岗区、瓦房店市、旅顺口区、沙河口区、金州区、中山区、普兰店区、甘井子区、庄河市)

海口市(美兰区、龙华区、琼山区、秀英区)  咸阳市(永寿县、旬邑县、兴平市、彬州市、渭城区、三原县、泾阳县、秦都区、杨陵区、淳化县、长武县、礼泉县、武功县、乾县)

牡丹江市(西安区、穆棱市、海林市、东宁市、绥芬河市、东安区、爱民区、宁安市、林口县、阳明区)

亳州市(涡阳县、利辛县、谯城区、蒙城县)

常德市(石门县、武陵区、安乡县、澧县、汉寿县、津市市、鼎城区、桃源县、临澧县)邵阳市(邵阳县、邵东市、北塔区、城步苗族自治县、双清区、大祥区、隆回县、绥宁县、新邵县、武冈市、新宁县、洞口县)

三沙市(西沙区、南沙区)

武汉市(江夏区、江汉区、硚口区、黄陂区、洪山区、武昌区、汉阳区、青山区、江岸区、汉南区、新洲区、东西湖区、蔡甸区)

阜新市(彰武县、太平区、新邱区、海州区、清河门区、细河区、阜新蒙古族自治县)

咸宁市(咸安区、嘉鱼县、通山县、通城县、崇阳县、赤壁市)

梧州市(万秀区、苍梧县、龙圩区、藤县、长洲区、蒙山县、岑溪市)

南宁市(良庆区、上林县、隆安县、邕宁区、宾阳县、江南区、兴宁区、西乡塘区、青秀区、马山县、横州市、武鸣区)

十堰市(郧阳区、房县、丹江口市、茅箭区、郧西县、竹溪县、张湾区、竹山县)

周口市(沈丘县、鹿邑县、商水县、西华县、郸城县、扶沟县、太康县、项城市、淮阳区、川汇区)

石嘴山市(平罗县、惠农区、大武口区)

河池市(东兰县、都安瑶族自治县、宜州区、南丹县、环江毛南族自治县、凤山县、罗城仫佬族自治县、金城江区、天峨县、巴马瑶族自治县、大化瑶族自治县)

广元市(利州区、旺苍县、苍溪县、青川县、剑阁县、朝天区、昭化区)

漳州市(龙海区、南靖县、东山县、诏安县、长泰区、漳浦县、平和县、龙文区、云霄县、芗城区、华安县)

嘉峪关市

中卫市(中宁县、海原县、沙坡头区)

绵阳市(安州区、平武县、江油市、涪城区、梓潼县、北川羌族自治县、游仙区、盐亭县、三台县)

晋城市(城区、高平市、泽州县、陵川县、阳城县、沁水县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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