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清远市(连州市、清新区、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县、英德市、佛冈县、阳山县、清城区)

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包头市(达尔罕茂明安联合旗、石拐区、白云鄂博矿区、东河区、青山区、固阳县、昆都仑区、九原区、土默特右旗)

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乌鲁木齐市(乌鲁木齐县、达坂城区、水磨沟区、新市区、沙依巴克区、头屯河区、米东区、天山区)

南通市(崇川区、如东县、海门区、如皋市、通州区、海安市、启东市)

西宁市(城西区、城北区、大通回族土族自治县、湟中区、城东区、城中区、湟源县)

德宏傣族景颇族自治州(梁河县、陇川县、盈江县、瑞丽市、芒市)

苏州市(姑苏区、张家港市、常熟市、太仓市、虎丘区、相城区、昆山市、吴江区、吴中区)

内江市(隆昌市、市中区、东兴区、威远县、资中县)

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宝鸡市(千阳县、岐山县、凤县、太白县、麟游县、渭滨区、陈仓区、眉县、凤翔区、金台区、陇县、扶风县)

常德市(石门县、临澧县、汉寿县、鼎城区、安乡县、武陵区、澧县、津市市、桃源县)

漯河市(临颍县、郾城区、舞阳县、源汇区、召陵区)

宿迁市(泗洪县、泗阳县、宿城区、沭阳县、宿豫区)

周口市(西华县、沈丘县、项城市、郸城县、淮阳区、鹿邑县、太康县、川汇区、商水县、扶沟县)

临汾市(隰县、永和县、曲沃县、汾西县、翼城县、古县、侯马市、尧都区、襄汾县、霍州市、洪洞县、浮山县、乡宁县、大宁县、安泽县、蒲县、吉县)

乐山市(峨眉山市、马边彝族自治县、金口河区、五通桥区、峨边彝族自治县、夹江县、沙湾区、井研县、沐川县、犍为县、市中区)

梅州市(蕉岭县、丰顺县、五华县、梅江区、大埔县、梅县区、兴宁市、平远县)

漳州市(南靖县、漳浦县、龙海区、平和县、东山县、芗城区、长泰区、龙文区、诏安县、云霄县、华安县)

阿勒泰地区(富蕴县、哈巴河县、青河县、阿勒泰市、布尔津县、福海县、吉木乃县)

朝阳市(北票市、朝阳县、建平县、双塔区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市、龙城区)

阿拉善盟(阿拉善左旗、额济纳旗、阿拉善右旗)

咸阳市(彬州市、礼泉县、杨陵区、兴平市、长武县、乾县、三原县、泾阳县、秦都区、永寿县、旬邑县、武功县、淳化县、渭城区)

七台河市(勃利县、茄子河区、新兴区、桃山区)

新乡市(原阳县、卫滨区、长垣市、牧野区、封丘县、凤泉区、辉县市、卫辉市、延津县、红旗区、新乡县、获嘉县)

辽阳市(太子河区、灯塔市、宏伟区、辽阳县、白塔区、弓长岭区、文圣区)

厦门市(同安区、集美区、翔安区、海沧区、思明区、湖里区)

银川市(兴庆区、金凤区、贺兰县、西夏区、永宁县、灵武市)

聊城市(茌平区、高唐县、东昌府区、冠县、莘县、临清市、东阿县、阳谷县)

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巴彦淖尔市(磴口县、乌拉特中旗、乌拉特后旗、乌拉特前旗、杭锦后旗、五原县、临河区)

喀什地区(岳普湖县、英吉沙县、叶城县、疏附县、泽普县、喀什市、塔什库尔干塔吉克自治县、疏勒县、伽师县、巴楚县、麦盖提县、莎车县)

葫芦岛市(兴城市、连山区、绥中县、南票区、建昌县、龙港区)

东营市(河口区、利津县、广饶县、东营区、垦利区)

眉山市(仁寿县、青神县、洪雅县、东坡区、彭山区、丹棱县)

北海市(海城区、银海区、铁山港区、合浦县)

淮安市(涟水县、淮安区、金湖县、洪泽区、清江浦区、淮阴区、盱眙县)

营口市(盖州市、鲅鱼圈区、西市区、站前区、老边区、大石桥市)

丹东市(宽甸满族自治县、振兴区、凤城市、振安区、东港市、元宝区)

焦作市(武陟县、马村区、山阳区、博爱县、孟州市、沁阳市、温县、修武县、解放区、中站区)

宜昌市(远安县、枝江市、点军区、伍家岗区、兴山县、当阳市、长阳土家族自治县、五峰土家族自治县、西陵区、猇亭区、秭归县、夷陵区、宜都市)

电话：2025 绍兴市(越城区、嵊州市、新昌县、柯桥区、诸暨市、上虞区)

定西市(通渭县、临洮县、陇西县、安定区、岷县、漳县、渭源县)

阿里地区(措勤县、日土县、革吉县、札达县、噶尔县、普兰县、改则县)

那曲市(双湖县、巴青县、比如县、申扎县、嘉黎县、聂荣县、安多县、尼玛县、索县、班戈县、色尼区)

广州市(荔湾区、天河区、白云区、海珠区、越秀区、花都区、从化区、黄埔区、南沙区、番禺区、增城区)

淄博市(桓台县、周村区、淄川区、高青县、张店区、沂源县、博山区、临淄区)

绵阳市(游仙区、江油市、平武县、三台县、盐亭县、涪城区、北川羌族自治县、安州区、梓潼县)

永州市(东安县、双牌县、冷水滩区、江华瑶族自治县、新田县、祁阳市、宁远县、零陵区、江永县、蓝山县、道县)

曲靖市(师宗县、陆良县、罗平县、马龙区、麒麟区、宣威市、沾益区、会泽县、富源县)

衡阳市(衡东县、祁东县、衡山县、衡南县、耒阳市、雁峰区、石鼓区、常宁市、蒸湘区、南岳区、珠晖区、衡阳县)

嘉兴市(南湖区、桐乡市、海盐县、嘉善县、海宁市、秀洲区、平湖市)

西安市(鄠邑区、灞桥区、莲湖区、周至县、碑林区、雁塔区、蓝田县、高陵区、新城区、阎良区、未央区、长安区、临潼区)

中卫市(中宁县、海原县、沙坡头区)

运城市(盐湖区、绛县、垣曲县、万荣县、闻喜县、夏县、芮城县、永济市、稷山县、临猗县、平陆县、新绛县、河津市)

红河哈尼族彝族自治州(泸西县、建水县、蒙自市、石屏县、弥勒市、个旧市、红河县、元阳县、开远市、屏边苗族自治县、河口瑶族自治县、金平苗族瑶族傣族自治县、绿春县)

安顺市(镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、平坝区、普定县、西秀区、紫云苗族布依族自治县)

香港特别行政区

南阳市(镇平县、邓州市、卧龙区、桐柏县、方城县、新野县、南召县、社旗县、西峡县、唐河县、内乡县、宛城区、淅川县)

芜湖市(南陵县、镜湖区、湾沚区、弋江区、鸠江区、无为市、繁昌区)

赤峰市(林西县、元宝山区、宁城县、敖汉旗、克什克腾旗、阿鲁科尔沁旗、巴林右旗、松山区、喀喇沁旗、红山区、翁牛特旗、巴林左旗)

三门峡市(义马市、渑池县、湖滨区、卢氏县、陕州区、灵宝市)

无锡市(惠山区、锡山区、宜兴市、梁溪区、新吴区、江阴市、滨湖区)

三亚市(崖州区、海棠区、吉阳区、天涯区)

池州市(青阳县、石台县、东至县、贵池区)

张家界市(慈利县、永定区、武陵源区、桑植县)

铜仁市(石阡县、思南县、德江县、碧江区、松桃苗族自治县、玉屏侗族自治县、江口县、沿河土家族自治县、万山区、印江土家族苗族自治县)

大兴安岭地区(呼玛县、塔河县、漠河市)

邯郸市(馆陶县、涉县、大名县、武安市、磁县、鸡泽县、永年区、邯山区、丛台区、肥乡区、成安县、魏县、复兴区、广平县、曲周县、邱县、临漳县、峰峰矿区)

龙岩市(新罗区、武平县、连城县、上杭县、长汀县、漳平市、永定区)

武汉市(汉南区、蔡甸区、东西湖区、洪山区、硚口区、黄陂区、新洲区、青山区、汉阳区、江夏区、江汉区、武昌区、江岸区)

晋中市(祁县、昔阳县、寿阳县、平遥县、左权县、灵石县、榆社县、和顺县、介休市、太谷区、榆次区)

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惠州市(龙门县、惠阳区、博罗县、惠城区、惠东县)

果洛藏族自治州(玛多县、久治县、玛沁县、达日县、甘德县、班玛县)

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肇庆市(封开县、德庆县、怀集县、广宁县、高要区、四会市、鼎湖区、端州区)

本溪市(溪湖区、本溪满族自治县、明山区、平山区、南芬区、桓仁满族自治县)

淮南市(大通区、潘集区、谢家集区、田家庵区、寿县、八公山区、凤台县)

滁州市(明光市、天长市、琅琊区、来安县、凤阳县、定远县、全椒县、南谯区)

茂名市(电白区、化州市、信宜市、茂南区、高州市)

铁岭市(昌图县、银州区、清河区、西丰县、调兵山市、开原市、铁岭县)

恩施土家族苗族自治州(恩施市、宣恩县、建始县、咸丰县、来凤县、巴东县、鹤峰县、利川市)

合肥市(庐阳区、瑶海区、包河区、长丰县、庐江县、肥西县、巢湖市、蜀山区、肥东县)

六盘水市(水城区、钟山区、盘州市、六枝特区)

日照市(莒县、五莲县、东港区、岚山区)

白银市(景泰县、会宁县、平川区、白银区、靖远县)

济源市

吉林市(磐石市、舒兰市、丰满区、昌邑区、桦甸市、永吉县、蛟河市、船营区、龙潭区)

克拉玛依市(白碱滩区、克拉玛依区、乌尔禾区、独山子区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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