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盘锦市(兴隆台区、大洼区、双台子区、盘山县)

酒泉市(玉门市、敦煌市、肃州区、阿克塞哈萨克族自治县、肃北蒙古族自治县、瓜州县、金塔县)

郑州市(上街区、金水区、巩义市、中牟县、新密市、管城回族区、荥阳市、惠济区、新郑市、二七区、登封市、中原区)

金华市(婺城区、浦江县、兰溪市、磐安县、义乌市、金东区、武义县、东阳市、永康市)  遵义市(务川仡佬族苗族自治县、凤冈县、习水县、赤水市、播州区、余庆县、正安县、道真仡佬族苗族自治县、仁怀市、红花岗区、汇川区、桐梓县、绥阳县、湄潭县)

贺州市(钟山县、八步区、富川瑶族自治县、昭平县、平桂区)

五指山市(陵水黎族自治县、东方市、澄迈县、白沙黎族自治县、乐东黎族自治县、琼海市、临高县、昌江黎族自治县、万宁市、定安县、保亭黎族苗族自治县、文昌市、琼中黎族苗族自治县、屯昌县)

兴安盟(阿尔山市、突泉县、科尔沁右翼中旗、科尔沁右翼前旗、乌兰浩特市、扎赉特旗)绍兴市(诸暨市、上虞区、越城区、嵊州市、新昌县、柯桥区)

平凉市(崆峒区、庄浪县、灵台县、崇信县、华亭市、静宁县、泾川县)  濮阳市(范县、南乐县、华龙区、濮阳县、台前县、清丰县)

巴中市(平昌县、南江县、通江县、巴州区、恩阳区)

廊坊市(广阳区、霸州市、大城县、固安县、永清县、大厂回族自治县、三河市、安次区、文安县、香河县)

泰安市(新泰市、宁阳县、东平县、岱岳区、泰山区、肥城市)

鄂州市(鄂城区、梁子湖区、华容区)

张家口市(宣化区、蔚县、怀安县、桥东区、万全区、下花园区、怀来县、涿鹿县、尚义县、崇礼区、张北县、赤城县、桥西区、沽源县、阳原县、康保县)

周口市(项城市、太康县、沈丘县、郸城县、川汇区、西华县、商水县、扶沟县、鹿邑县、淮阳区)

宁夏回族自治区

海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、德令哈市、乌兰县、天峻县、都兰县、茫崖市)

株洲市(茶陵县、攸县、醴陵市、石峰区、荷塘区、渌口区、炎陵县、天元区、芦淞区)

鸡西市(滴道区、鸡冠区、虎林市、梨树区、城子河区、恒山区、麻山区、鸡东县、密山市)

韶关市(武江区、翁源县、浈江区、乳源瑶族自治县、南雄市、仁化县、新丰县、乐昌市、曲江区、始兴县)

梅州市(大埔县、梅江区、平远县、丰顺县、五华县、梅县区、兴宁市、蕉岭县)

阿克苏地区(沙雅县、新和县、拜城县、阿瓦提县、阿克苏市、库车市、乌什县、温宿县、柯坪县)

山南市(桑日县、措美县、扎囊县、隆子县、浪卡子县、错那市、乃东区、洛扎县、贡嘎县、加查县、琼结县、曲松县)

三亚市(吉阳区、崖州区、海棠区、天涯区)

大连市(旅顺口区、长海县、甘井子区、庄河市、金州区、西岗区、瓦房店市、普兰店区、沙河口区、中山区)

马鞍山市(博望区、和县、含山县、当涂县、花山区、雨山区)

呼和浩特市(赛罕区、玉泉区、武川县、新城区、回民区、土默特左旗、清水河县、和林格尔县、托克托县)

来宾市(武宣县、象州县、忻城县、兴宾区、合山市、金秀瑶族自治县)

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晋中市(寿阳县、灵石县、祁县、昔阳县、和顺县、平遥县、太谷区、介休市、榆次区、左权县、榆社县)

武威市(天祝藏族自治县、民勤县、古浪县、凉州区)

资阳市(雁江区、乐至县、安岳县)

昭通市(永善县、威信县、鲁甸县、盐津县、昭阳区、巧家县、大关县、绥江县、彝良县、镇雄县、水富市)  邯郸市(成安县、馆陶县、邯山区、肥乡区、曲周县、武安市、魏县、永年区、鸡泽县、临漳县、复兴区、丛台区、邱县、广平县、磁县、涉县、峰峰矿区、大名县)

德宏傣族景颇族自治州(盈江县、芒市、梁河县、陇川县、瑞丽市)

黄山市(徽州区、休宁县、祁门县、黄山区、歙县、黟县、屯溪区)

新乡市(新乡县、延津县、卫滨区、凤泉区、辉县市、卫辉市、封丘县、原阳县、长垣市、牧野区、红旗区、获嘉县)益阳市(资阳区、桃江县、南县、安化县、赫山区、沅江市)

保定市(高阳县、徐水区、定兴县、涞源县、望都县、高碑店市、容城县、竞秀区、定州市、曲阳县、博野县、安国市、顺平县、涞水县、阜平县、雄县、唐县、涿州市、易县、清苑区、安新县、莲池区、满城区、蠡县)  池州市(石台县、青阳县、贵池区、东至县)

齐齐哈尔市(梅里斯达斡尔族区、泰来县、克东县、龙江县、龙沙区、富裕县、克山县、讷河市、甘南县、昂昂溪区、依安县、拜泉县、碾子山区、建华区、富拉尔基区、铁锋区)

巴音郭楞蒙古自治州(和硕县、焉耆回族自治县、轮台县、和静县、博湖县、且末县、若羌县、尉犁县、库尔勒市)

宿迁市(宿城区、沭阳县、宿豫区、泗阳县、泗洪县)包头市(昆都仑区、土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、青山区、东河区、石拐区、九原区、白云鄂博矿区、固阳县)

赤峰市(喀喇沁旗、巴林右旗、翁牛特旗、元宝山区、宁城县、林西县、巴林左旗、敖汉旗、松山区、红山区、阿鲁科尔沁旗、克什克腾旗)

松原市(乾安县、宁江区、前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市、长岭县)

鄂尔多斯市(康巴什区、鄂托克旗、杭锦旗、达拉特旗、准格尔旗、东胜区、伊金霍洛旗、乌审旗、鄂托克前旗)

延安市(黄陵县、甘泉县、子长市、吴起县、志丹县、黄龙县、延川县、富县、安塞区、宜川县、延长县、洛川县、宝塔区)

呼伦贝尔市(新巴尔虎右旗、海拉尔区、额尔古纳市、满洲里市、新巴尔虎左旗、鄂温克族自治旗、扎兰屯市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、鄂伦春自治旗、扎赉诺尔区、根河市、阿荣旗、陈巴尔虎旗、牙克石市)

蚌埠市(淮上区、蚌山区、禹会区、固镇县、怀远县、龙子湖区、五河县)

舟山市(普陀区、岱山县、嵊泗县、定海区)

白城市(洮南市、通榆县、洮北区、大安市、镇赉县)

金昌市(金川区、永昌县)

揭阳市(普宁市、揭西县、揭东区、惠来县、榕城区)

潮州市(湘桥区、潮安区、饶平县)

攀枝花市(仁和区、西区、米易县、东区、盐边县)

福州市(闽清县、连江县、闽侯县、晋安区、鼓楼区、永泰县、福清市、仓山区、台江区、长乐区、罗源县、马尾区、平潭县)

遂宁市(船山区、大英县、蓬溪县、安居区、射洪市)

广州市(番禺区、白云区、越秀区、海珠区、天河区、南沙区、荔湾区、增城区、从化区、黄埔区、花都区)

重庆市(涪陵区、江津区、秀山土家族苗族自治县、巫山县、永川区、北碚区、渝中区、潼南区、大渡口区、荣昌区、渝北区、开州区、石柱土家族自治县、大足区、南川区、武隆区、忠县、合川区、万州区、彭水苗族土家族自治县、江北区、九龙坡区、酉阳土家族苗族自治县、巫溪县、长寿区、丰都县、南岸区、沙坪坝区、黔江区、云阳县、梁平区、巴南区、城口县、綦江区、奉节县、铜梁区、璧山区、垫江县)

　　来源：中国房地产报

　　“

　　市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　中房报记者梁笑梅丨北京报道

　　在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。

　　4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。

　　随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。

　　关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。

　　一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。

　　战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。

　　有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”

　　前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”

　　市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。

　　━━━━

　　股权重构与战略突围

　　2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。

　　长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。

　　有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。

　　不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。

　　金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。

　　全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。

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　　市场博弈与风险共振

　　尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。

　　历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。

　　2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。

　　更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。

　　此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。

　　正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。