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沧州市(东光县、肃宁县、新华区、献县、青县、南皮县、吴桥县、盐山县、沧县、泊头市、海兴县、运河区、孟村回族自治县、河间市、任丘市、黄骅市)
来宾市(忻城县、金秀瑶族自治县、合山市、兴宾区、象州县、武宣县)
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喀什地区(英吉沙县、喀什市、巴楚县、疏附县、叶城县、麦盖提县、泽普县、伽师县、疏勒县、岳普湖县、塔什库尔干塔吉克自治县、莎车县)
包头市(固阳县、达尔罕茂明安联合旗、石拐区、九原区、青山区、昆都仑区、东河区、白云鄂博矿区、土默特右旗)
绵阳市(涪城区、江油市、游仙区、北川羌族自治县、梓潼县、平武县、安州区、盐亭县、三台县)
吉安市(吉安县、吉州区、永丰县、井冈山市、安福县、遂川县、泰和县、吉水县、万安县、永新县、青原区、新干县、峡江县)
通辽市(科尔沁左翼后旗、奈曼旗、扎鲁特旗、开鲁县、库伦旗、科尔沁区、霍林郭勒市、科尔沁左翼中旗)
五指山市(临高县、澄迈县、定安县、琼海市、乐东黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、屯昌县、白沙黎族自治县、东方市、陵水黎族自治县、昌江黎族自治县、万宁市、琼中黎族苗族自治县、文昌市)
商丘市(梁园区、民权县、夏邑县、宁陵县、虞城县、睢阳区、柘城县、睢县、永城市)
宿州市(埇桥区、砀山县、泗县、灵璧县、萧县)
齐齐哈尔市(克山县、拜泉县、龙沙区、梅里斯达斡尔族区、克东县、建华区、碾子山区、富裕县、依安县、龙江县、昂昂溪区、甘南县、讷河市、铁锋区、富拉尔基区、泰来县)
常州市(金坛区、天宁区、钟楼区、溧阳市、武进区、新北区)
黄石市(铁山区、下陆区、西塞山区、大冶市、阳新县、黄石港区)
恩施土家族苗族自治州(咸丰县、宣恩县、利川市、恩施市、来凤县、建始县、鹤峰县、巴东县)
盘锦市(兴隆台区、盘山县、双台子区、大洼区)
大连市(长海县、甘井子区、庄河市、西岗区、中山区、普兰店区、瓦房店市、沙河口区、旅顺口区、金州区)
鄂尔多斯市(康巴什区、乌审旗、东胜区、鄂托克前旗、准格尔旗、杭锦旗、鄂托克旗、伊金霍洛旗、达拉特旗)
永州市(江永县、双牌县、道县、东安县、零陵区、祁阳市、蓝山县、江华瑶族自治县、新田县、宁远县、冷水滩区)
淮安市(洪泽区、盱眙县、淮阴区、金湖县、涟水县、淮安区、清江浦区)
宝鸡市(太白县、千阳县、扶风县、金台区、渭滨区、凤翔区、陈仓区、凤县、麟游县、眉县、岐山县、陇县)
北京市(朝阳区、延庆区、昌平区、石景山区、丰台区、海淀区、顺义区、大兴区、东城区、西城区、平谷区、门头沟区、房山区、怀柔区、密云区、通州区)
济源市
青岛市(即墨区、崂山区、市南区、市北区、黄岛区、李沧区、莱西市、胶州市、平度市、城阳区)
海口市(龙华区、秀英区、琼山区、美兰区)
南宁市(隆安县、兴宁区、武鸣区、江南区、上林县、马山县、邕宁区、宾阳县、良庆区、西乡塘区、青秀区、横州市)
泰安市(肥城市、岱岳区、泰山区、东平县、宁阳县、新泰市)
呼和浩特市(新城区、回民区、武川县、和林格尔县、托克托县、土默特左旗、玉泉区、赛罕区、清水河县)
安顺市(西秀区、镇宁布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县、普定县、关岭布依族苗族自治县、平坝区)
清远市(连州市、清新区、英德市、清城区、佛冈县、连南瑶族自治县、阳山县、连山壮族瑶族自治县)
天津市(河西区、静海区、西青区、和平区、津南区、红桥区、南开区、蓟州区、河东区、滨海新区、北辰区、东丽区、宁河区、河北区、武清区、宝坻区)
东莞市
果洛藏族自治州(久治县、玛多县、甘德县、班玛县、达日县、玛沁县)
塔城地区(塔城市、托里县、额敏县、裕民县、和布克赛尔蒙古自治县、沙湾市、乌苏市)
洛阳市(孟津区、西工区、偃师区、伊川县、瀍河回族区、嵩县、汝阳县、新安县、洛龙区、老城区、涧西区、洛宁县、栾川县、宜阳县)
江门市(开平市、台山市、恩平市、新会区、鹤山市、蓬江区、江海区)
咸宁市(崇阳县、赤壁市、嘉鱼县、通山县、咸安区、通城县)
扬州市(江都区、邗江区、广陵区、仪征市、高邮市、宝应县)
温州市(瓯海区、泰顺县、龙港市、乐清市、洞头区、鹿城区、瑞安市、苍南县、平阳县、龙湾区、文成县、永嘉县)
苏州市(相城区、昆山市、姑苏区、张家港市、虎丘区、吴中区、太仓市、常熟市、吴江区)
临沂市(平邑县、沂南县、兰山区、郯城县、莒南县、费县、沂水县、临沭县、兰陵县、蒙阴县、河东区、罗庄区)
黑河市(五大连池市、北安市、爱辉区、嫩江市、孙吴县、逊克县)
南京市(建邺区、玄武区、溧水区、江宁区、秦淮区、雨花台区、高淳区、栖霞区、浦口区、六合区、鼓楼区)
聊城市(东阿县、临清市、茌平区、高唐县、冠县、阳谷县、莘县、东昌府区)
丹东市(振兴区、元宝区、振安区、宽甸满族自治县、凤城市、东港市)
衢州市(开化县、柯城区、衢江区、常山县、龙游县、江山市)
九江市(彭泽县、瑞昌市、修水县、浔阳区、柴桑区、德安县、武宁县、共青城市、濂溪区、永修县、湖口县、都昌县、庐山市)
哈密市(伊州区、伊吾县、巴里坤哈萨克自治县)
东营市(河口区、东营区、利津县、垦利区、广饶县)
香港特别行政区
秦皇岛市(抚宁区、北戴河区、昌黎县、卢龙县、山海关区、青龙满族自治县、海港区)
大理白族自治州(宾川县、弥渡县、剑川县、云龙县、巍山彝族回族自治县、洱源县、南涧彝族自治县、永平县、漾濞彝族自治县、大理市、祥云县、鹤庆县)
昆明市(石林彝族自治县、寻甸回族彝族自治县、五华区、呈贡区、西山区、盘龙区、安宁市、东川区、宜良县、官渡区、富民县、嵩明县、晋宁区、禄劝彝族苗族自治县)
昌吉回族自治州(昌吉市、吉木萨尔县、阜康市、呼图壁县、奇台县、木垒哈萨克自治县、玛纳斯县)
河源市(源城区、和平县、紫金县、龙川县、东源县、连平县)
铜川市(耀州区、印台区、宜君县、王益区)
日照市(岚山区、东港区、莒县、五莲县)
六盘水市(盘州市、六枝特区、钟山区、水城区)
荆门市(掇刀区、钟祥市、东宝区、京山市、沙洋县)
漯河市(源汇区、舞阳县、召陵区、临颍县、郾城区)
滁州市(凤阳县、明光市、来安县、定远县、南谯区、全椒县、琅琊区、天长市)
鹤壁市(鹤山区、浚县、淇滨区、淇县、山城区)
淮南市(潘集区、田家庵区、寿县、谢家集区、八公山区、凤台县、大通区)
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泸州市(泸县、叙永县、江阳区、古蔺县、纳溪区、龙马潭区、合江县)
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佳木斯市(桦南县、郊区、东风区、抚远市、向阳区、前进区、同江市、富锦市、汤原县、桦川县)
安阳市(内黄县、安阳县、殷都区、文峰区、龙安区、林州市、汤阴县、滑县、北关区)
毕节市(金沙县、大方县、赫章县、黔西市、织金县、七星关区、威宁彝族回族苗族自治县、纳雍县)
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惠州市(博罗县、惠东县、惠阳区、龙门县、惠城区)
濮阳市(台前县、清丰县、南乐县、濮阳县、范县、华龙区)
咸阳市(彬州市、长武县、礼泉县、秦都区、武功县、乾县、三原县、泾阳县、兴平市、淳化县、渭城区、旬邑县、永寿县、杨陵区)
福州市(鼓楼区、闽清县、福清市、仓山区、永泰县、连江县、晋安区、平潭县、马尾区、罗源县、闽侯县、台江区、长乐区)
近期，30余只沪市REITs披露了2024年年报，这是新指引发布后首次披露年报。整体来看，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益完善，信息披露质效持续提高，为投资者交出一份诚意满满的答卷。
行业发展气象万千运营活力显著增强
根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，同比增长35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象，年报凸显六大亮点。
一是保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。
二是能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。
三是消费政策落地见效释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。
四是仓储物流需求修复促进经营企稳。从2024年年报来看，沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。
五是产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。
六是高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。从2025年1月至2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。
投资回报硕果累累市值分红多点开花
2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年，沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。
得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增长32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。
除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。
夯实信息披露规则基础提升年报披露质效
2024年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。
从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。
从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%至100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。
此外，记者发现，根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。
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