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铁岭市(西丰县、调兵山市、开原市、清河区、铁岭县、银州区、昌图县)

漯河市(舞阳县、郾城区、临颍县、召陵区、源汇区)

佛山市(禅城区、顺德区、高明区、南海区、三水区)

乐山市(峨边彝族自治县、井研县、夹江县、峨眉山市、市中区、马边彝族自治县、犍为县、沐川县、沙湾区、金口河区、五通桥区)  汕头市(南澳县、金平区、潮阳区、潮南区、龙湖区、濠江区、澄海区)

长治市(潞州区、上党区、沁源县、长子县、壶关县、武乡县、沁县、黎城县、潞城区、襄垣县、屯留区、平顺县)

清远市(清新区、阳山县、清城区、连山壮族瑶族自治县、连南瑶族自治县、英德市、连州市、佛冈县)

昆明市(寻甸回族彝族自治县、嵩明县、盘龙区、石林彝族自治县、晋宁区、禄劝彝族苗族自治县、富民县、官渡区、西山区、宜良县、安宁市、呈贡区、五华区、东川区)

三亚市(崖州区、吉阳区、海棠区、天涯区)  牡丹江市(宁安市、爱民区、海林市、林口县、绥芬河市、东宁市、穆棱市、东安区、西安区、阳明区)

阳江市(阳春市、阳东区、江城区、阳西县)

定西市(安定区、岷县、陇西县、通渭县、渭源县、漳县、临洮县)

钦州市(钦北区、灵山县、浦北县、钦南区)

厦门市(海沧区、思明区、集美区、湖里区、翔安区、同安区)

邵阳市(新宁县、邵东市、北塔区、洞口县、隆回县、武冈市、大祥区、绥宁县、双清区、邵阳县、城步苗族自治县、新邵县)

克拉玛依市(克拉玛依区、白碱滩区、独山子区、乌尔禾区)

常州市(溧阳市、武进区、钟楼区、金坛区、天宁区、新北区)

孝感市(汉川市、孝昌县、云梦县、安陆市、大悟县、应城市、孝南区)

丽水市(莲都区、景宁畲族自治县、遂昌县、缙云县、松阳县、云和县、青田县、庆元县、龙泉市)

菏泽市(郓城县、定陶区、曹县、成武县、牡丹区、单县、鄄城县、巨野县、东明县)

固原市(西吉县、隆德县、原州区、彭阳县、泾源县)

临沧市(双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、云县、耿马傣族佤族自治县、沧源佤族自治县、永德县、临翔区、镇康县、凤庆县)

连云港市(灌南县、东海县、连云区、赣榆区、灌云县、海州区)

廊坊市(固安县、广阳区、香河县、安次区、三河市、大城县、文安县、大厂回族自治县、霸州市、永清县)

东营市(河口区、广饶县、利津县、东营区、垦利区)

萍乡市(芦溪县、莲花县、安源区、上栗县、湘东区)

上饶市(德兴市、广丰区、信州区、鄱阳县、横峰县、铅山县、婺源县、弋阳县、广信区、玉山县、万年县、余干县)

湘潭市(韶山市、湘乡市、岳塘区、湘潭县、雨湖区)

德宏傣族景颇族自治州(盈江县、瑞丽市、梁河县、陇川县、芒市)

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榆林市(靖边县、定边县、神木市、吴堡县、横山区、佳县、府谷县、子洲县、米脂县、绥德县、榆阳区、清涧县)

吉林市(丰满区、永吉县、昌邑区、舒兰市、蛟河市、桦甸市、船营区、龙潭区、磐石市)

黔南布依族苗族自治州(福泉市、三都水族自治县、平塘县、罗甸县、都匀市、龙里县、瓮安县、惠水县、长顺县、贵定县、荔波县、独山县)

鄂尔多斯市(达拉特旗、鄂托克前旗、康巴什区、鄂托克旗、杭锦旗、乌审旗、准格尔旗、东胜区、伊金霍洛旗)  日照市(五莲县、岚山区、东港区、莒县)

香港特别行政区

阿克苏地区(阿瓦提县、沙雅县、阿克苏市、库车市、拜城县、新和县、乌什县、温宿县、柯坪县)

保山市(施甸县、昌宁县、腾冲市、龙陵县、隆阳区)潍坊市(临朐县、诸城市、寒亭区、昌乐县、安丘市、青州市、潍城区、高密市、昌邑市、奎文区、坊子区、寿光市)

文山壮族苗族自治州(文山市、马关县、丘北县、砚山县、广南县、富宁县、西畴县、麻栗坡县)  黄石市(大冶市、铁山区、西塞山区、阳新县、下陆区、黄石港区)

云浮市(云安区、新兴县、云城区、罗定市、郁南县)

遂宁市(船山区、安居区、射洪市、蓬溪县、大英县)

资阳市(乐至县、雁江区、安岳县)白城市(镇赉县、洮北区、洮南市、大安市、通榆县)

济南市(钢城区、商河县、长清区、历下区、市中区、章丘区、天桥区、济阳区、历城区、平阴县、莱芜区、槐荫区)

聊城市(茌平区、东阿县、临清市、高唐县、莘县、阳谷县、东昌府区、冠县)

扬州市(宝应县、江都区、邗江区、广陵区、仪征市、高邮市)

延安市(安塞区、富县、宝塔区、黄龙县、甘泉县、延川县、黄陵县、吴起县、宜川县、洛川县、子长市、延长县、志丹县)

宁德市(霞浦县、周宁县、柘荣县、福鼎市、蕉城区、古田县、屏南县、寿宁县、福安市)

西双版纳傣族自治州(景洪市、勐腊县、勐海县)

朝阳市(双塔区、朝阳县、北票市、凌源市、建平县、喀喇沁左翼蒙古族自治县、龙城区)

龙岩市(新罗区、漳平市、上杭县、连城县、武平县、长汀县、永定区)

邢台市(宁晋县、内丘县、威县、巨鹿县、南和区、新河县、广宗县、清河县、隆尧县、临城县、襄都区、沙河市、柏乡县、南宫市、信都区、任泽区、临西县、平乡县)

绵阳市(梓潼县、江油市、北川羌族自治县、平武县、三台县、游仙区、涪城区、盐亭县、安州区)

铜川市(耀州区、王益区、宜君县、印台区)

温州市(瑞安市、龙湾区、泰顺县、乐清市、龙港市、永嘉县、鹿城区、平阳县、苍南县、洞头区、文成县、瓯海区)

衢州市(常山县、衢江区、开化县、江山市、柯城区、龙游县)

衡阳市(常宁市、珠晖区、蒸湘区、衡东县、耒阳市、衡南县、衡阳县、衡山县、祁东县、南岳区、石鼓区、雁峰区)

山南市(乃东区、洛扎县、加查县、扎囊县、错那市、隆子县、贡嘎县、措美县、曲松县、琼结县、桑日县、浪卡子县)

安阳市(龙安区、安阳县、汤阴县、林州市、殷都区、文峰区、北关区、滑县、内黄县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。