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厦门市(翔安区、思明区、集美区、湖里区、海沧区、同安区)

温州市(瑞安市、苍南县、乐清市、龙湾区、洞头区、龙港市、永嘉县、鹿城区、平阳县、瓯海区、泰顺县、文成县)

济南市(长清区、莱芜区、商河县、钢城区、平阴县、历城区、济阳区、章丘区、槐荫区、市中区、天桥区、历下区)

宜昌市(西陵区、兴山县、伍家岗区、秭归县、宜都市、枝江市、猇亭区、长阳土家族自治县、远安县、当阳市、点军区、五峰土家族自治县、夷陵区)  桂林市(雁山区、全州县、临桂区、叠彩区、灵川县、龙胜各族自治县、阳朔县、七星区、平乐县、秀峰区、恭城瑶族自治县、兴安县、灌阳县、荔浦市、资源县、象山区、永福县)

吐鲁番市(鄯善县、高昌区、托克逊县)

珠海市(香洲区、斗门区、金湾区)

中卫市(沙坡头区、海原县、中宁县)阿拉善盟(阿拉善左旗、额济纳旗、阿拉善右旗)

昌吉回族自治州(玛纳斯县、阜康市、吉木萨尔县、木垒哈萨克自治县、呼图壁县、昌吉市、奇台县)  阿克苏地区(温宿县、柯坪县、阿瓦提县、新和县、库车市、乌什县、拜城县、阿克苏市、沙雅县)

白山市(抚松县、江源区、靖宇县、浑江区、临江市、长白朝鲜族自治县)

云浮市(云城区、罗定市、郁南县、新兴县、云安区)

大兴安岭地区(塔河县、漠河市、呼玛县)

衡水市(饶阳县、桃城区、冀州区、枣强县、安平县、故城县、阜城县、深州市、景县、武邑县、武强县)

南阳市(社旗县、西峡县、卧龙区、唐河县、淅川县、宛城区、南召县、方城县、桐柏县、邓州市、镇平县、新野县、内乡县)

迪庆藏族自治州(香格里拉市、维西傈僳族自治县、德钦县)

河源市(紫金县、连平县、源城区、东源县、和平县、龙川县)

蚌埠市(龙子湖区、禹会区、怀远县、蚌山区、固镇县、淮上区、五河县)

衡阳市(祁东县、雁峰区、衡阳县、衡山县、耒阳市、石鼓区、珠晖区、南岳区、常宁市、衡东县、蒸湘区、衡南县)

景德镇市(乐平市、珠山区、昌江区、浮梁县)

广州市(花都区、增城区、海珠区、南沙区、番禺区、荔湾区、越秀区、黄埔区、天河区、从化区、白云区)

通化市(梅河口市、二道江区、辉南县、集安市、通化县、柳河县、东昌区)

七台河市(茄子河区、桃山区、勃利县、新兴区)

安顺市(普定县、西秀区、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县、平坝区、镇宁布依族苗族自治县)

福州市(福清市、闽清县、闽侯县、永泰县、鼓楼区、台江区、连江县、长乐区、马尾区、仓山区、罗源县、平潭县、晋安区)

自贡市(荣县、大安区、贡井区、沿滩区、富顺县、自流井区)

三明市(建宁县、三元区、尤溪县、宁化县、永安市、泰宁县、大田县、清流县、将乐县、明溪县、沙县区)

黔南布依族苗族自治州(平塘县、都匀市、贵定县、瓮安县、荔波县、福泉市、龙里县、独山县、三都水族自治县、罗甸县、惠水县、长顺县)

雅安市(荥经县、天全县、石棉县、雨城区、名山区、宝兴县、芦山县、汉源县)

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日喀则市(南木林县、聂拉木县、白朗县、康马县、萨嘎县、桑珠孜区、萨迦县、谢通门县、仲巴县、亚东县、仁布县、吉隆县、岗巴县、昂仁县、定日县、江孜县、拉孜县、定结县)

阜阳市(太和县、颍东区、颍泉区、临泉县、颍州区、颍上县、阜南县、界首市)

广西壮族自治区

汕头市(龙湖区、潮阳区、南澳县、潮南区、金平区、濠江区、澄海区)  肇庆市(鼎湖区、德庆县、广宁县、四会市、怀集县、端州区、高要区、封开县)

海北藏族自治州(海晏县、门源回族自治县、祁连县、刚察县)

怒江傈僳族自治州(贡山独龙族怒族自治县、泸水市、福贡县、兰坪白族普米族自治县)

银川市(金凤区、贺兰县、灵武市、兴庆区、西夏区、永宁县)普洱市(澜沧拉祜族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、墨江哈尼族自治县、西盟佤族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、江城哈尼族彝族自治县、思茅区、景东彝族自治县、景谷傣族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县)

徐州市(鼓楼区、邳州市、云龙区、铜山区、丰县、泉山区、新沂市、沛县、贾汪区、睢宁县)  齐齐哈尔市(富拉尔基区、建华区、碾子山区、拜泉县、龙沙区、依安县、克山县、讷河市、富裕县、昂昂溪区、铁锋区、梅里斯达斡尔族区、甘南县、泰来县、克东县、龙江县)

来宾市(象州县、武宣县、兴宾区、金秀瑶族自治县、忻城县、合山市)

临沂市(莒南县、临沭县、费县、郯城县、兰山区、兰陵县、沂水县、罗庄区、沂南县、河东区、蒙阴县、平邑县)

淮安市(淮阴区、涟水县、盱眙县、淮安区、金湖县、清江浦区、洪泽区)威海市(环翠区、乳山市、荣成市、文登区)

潮州市(潮安区、湘桥区、饶平县)

石嘴山市(平罗县、惠农区、大武口区)

嘉兴市(秀洲区、桐乡市、南湖区、平湖市、嘉善县、海盐县、海宁市)

江门市(鹤山市、新会区、开平市、恩平市、江海区、台山市、蓬江区)

绥化市(北林区、安达市、兰西县、绥棱县、青冈县、海伦市、肇东市、明水县、庆安县、望奎县)

盐城市(建湖县、阜宁县、响水县、盐都区、东台市、大丰区、滨海县、射阳县、亭湖区)

玉溪市(通海县、红塔区、华宁县、易门县、新平彝族傣族自治县、江川区、元江哈尼族彝族傣族自治县、澄江市、峨山彝族自治县)

沈阳市(辽中区、沈河区、法库县、苏家屯区、康平县、大东区、皇姑区、浑南区、和平区、于洪区、沈北新区、新民市、铁西区)

遂宁市(大英县、安居区、蓬溪县、船山区、射洪市)

牡丹江市(绥芬河市、宁安市、西安区、东安区、东宁市、阳明区、爱民区、海林市、穆棱市、林口县)

泰安市(泰山区、东平县、宁阳县、新泰市、肥城市、岱岳区)

贵阳市(修文县、白云区、观山湖区、息烽县、清镇市、花溪区、开阳县、乌当区、南明区、云岩区)

滨州市(沾化区、阳信县、博兴县、惠民县、无棣县、滨城区、邹平市)

乐山市(沙湾区、马边彝族自治县、市中区、犍为县、峨眉山市、峨边彝族自治县、夹江县、井研县、金口河区、五通桥区、沐川县)

鹤壁市(浚县、山城区、淇滨区、鹤山区、淇县)

商丘市(睢县、永城市、柘城县、梁园区、民权县、睢阳区、虞城县、夏邑县、宁陵县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。