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遂宁市(蓬溪县、射洪市、安居区、船山区、大英县)
曲靖市(罗平县、富源县、师宗县、会泽县、陆良县、麒麟区、宣威市、沾益区、马龙区)
延边朝鲜族自治州(龙井市、汪清县、安图县、敦化市、延吉市、图们市、珲春市、和龙市)
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无锡市(惠山区、锡山区、梁溪区、宜兴市、新吴区、江阴市、滨湖区)
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黔西南布依族苗族自治州(普安县、望谟县、兴仁市、安龙县、晴隆县、册亨县、贞丰县、兴义市)
深圳市(罗湖区、福田区、坪山区、宝安区、龙华区、光明区、龙岗区、盐田区、南山区)
昆明市(宜良县、呈贡区、西山区、安宁市、石林彝族自治县、东川区、寻甸回族彝族自治县、富民县、禄劝彝族苗族自治县、晋宁区、五华区、盘龙区、官渡区、嵩明县)
林芝市(察隅县、巴宜区、波密县、米林市、朗县、墨脱县、工布江达县)
通辽市(奈曼旗、扎鲁特旗、科尔沁左翼中旗、库伦旗、开鲁县、科尔沁区、霍林郭勒市、科尔沁左翼后旗)
临沧市(云县、凤庆县、永德县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、镇康县、耿马傣族佤族自治县、临翔区、沧源佤族自治县)
儋州市
泰州市(兴化市、高港区、姜堰区、靖江市、海陵区、泰兴市)
张掖市(甘州区、肃南裕固族自治县、高台县、临泽县、山丹县、民乐县)
牡丹江市(爱民区、阳明区、东安区、绥芬河市、西安区、林口县、海林市、穆棱市、宁安市、东宁市)
怒江傈僳族自治州(福贡县、泸水市、贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县)
咸阳市(兴平市、永寿县、彬州市、泾阳县、三原县、旬邑县、杨陵区、长武县、礼泉县、淳化县、乾县、渭城区、武功县、秦都区)
甘孜藏族自治州(德格县、新龙县、炉霍县、理塘县、乡城县、九龙县、甘孜县、白玉县、巴塘县、道孚县、得荣县、稻城县、康定市、色达县、石渠县、丹巴县、泸定县、雅江县)
五指山市(万宁市、昌江黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、琼海市、陵水黎族自治县、东方市、屯昌县、定安县、澄迈县、乐东黎族自治县、临高县、文昌市、琼中黎族苗族自治县、白沙黎族自治县)
青岛市(城阳区、平度市、崂山区、黄岛区、李沧区、市北区、市南区、莱西市、胶州市、即墨区)
吕梁市(汾阳市、柳林县、岚县、石楼县、离石区、交口县、临县、文水县、兴县、中阳县、方山县、交城县、孝义市)
绍兴市(新昌县、诸暨市、越城区、上虞区、嵊州市、柯桥区)
三明市(泰宁县、尤溪县、大田县、永安市、清流县、明溪县、将乐县、宁化县、三元区、建宁县、沙县区)
白城市(通榆县、洮北区、大安市、洮南市、镇赉县)
济南市(历下区、章丘区、天桥区、钢城区、长清区、平阴县、莱芜区、市中区、济阳区、历城区、槐荫区、商河县)
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乌海市(乌达区、海南区、海勃湾区)
厦门市(海沧区、集美区、翔安区、同安区、湖里区、思明区)
扬州市(邗江区、宝应县、仪征市、江都区、广陵区、高邮市)
遵义市(赤水市、习水县、汇川区、务川仡佬族苗族自治县、正安县、余庆县、仁怀市、播州区、桐梓县、湄潭县、红花岗区、道真仡佬族苗族自治县、凤冈县、绥阳县)
抚州市(金溪县、宜黄县、乐安县、南丰县、资溪县、临川区、黎川县、广昌县、南城县、东乡区、崇仁县)
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平顶山市(郏县、宝丰县、新华区、汝州市、叶县、石龙区、鲁山县、舞钢市、湛河区、卫东区)
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重庆市(綦江区、长寿区、秀山土家族苗族自治县、大渡口区、永川区、彭水苗族土家族自治县、沙坪坝区、九龙坡区、璧山区、南川区、江北区、石柱土家族自治县、北碚区、城口县、大足区、铜梁区、巴南区、荣昌区、云阳县、巫溪县、渝北区、江津区、渝中区、合川区、涪陵区、南岸区、潼南区、武隆区、垫江县、忠县、万州区、黔江区、丰都县、开州区、奉节县、梁平区、酉阳土家族苗族自治县、巫山县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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