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晋中市(榆次区、左权县、和顺县、灵石县、介休市、祁县、太谷区、寿阳县、昔阳县、平遥县、榆社县)

玉林市(兴业县、玉州区、福绵区、北流市、陆川县、容县、博白县)

娄底市(新化县、冷水江市、双峰县、娄星区、涟源市)

巴音郭楞蒙古自治州(和硕县、轮台县、和静县、博湖县、若羌县、且末县、尉犁县、库尔勒市、焉耆回族自治县)  昌吉回族自治州(奇台县、玛纳斯县、木垒哈萨克自治县、昌吉市、阜康市、呼图壁县、吉木萨尔县)

鹤壁市(淇县、山城区、鹤山区、淇滨区、浚县)

日喀则市(岗巴县、萨迦县、江孜县、康马县、谢通门县、定结县、南木林县、桑珠孜区、仁布县、亚东县、定日县、吉隆县、白朗县、聂拉木县、萨嘎县、仲巴县、昂仁县、拉孜县)

鞍山市(岫岩满族自治县、海城市、铁西区、铁东区、台安县、千山区、立山区)

海北藏族自治州(门源回族自治县、海晏县、祁连县、刚察县)  昭通市(盐津县、昭阳区、绥江县、彝良县、巧家县、大关县、永善县、镇雄县、鲁甸县、水富市、威信县)

苏州市(吴江区、虎丘区、张家港市、相城区、吴中区、姑苏区、昆山市、常熟市、太仓市)

永州市(江永县、零陵区、东安县、江华瑶族自治县、祁阳市、新田县、冷水滩区、道县、宁远县、双牌县、蓝山县)

信阳市(罗山县、潢川县、固始县、光山县、新县、平桥区、息县、商城县、浉河区、淮滨县)

许昌市(鄢陵县、襄城县、长葛市、禹州市、建安区、魏都区)

成都市(彭州市、简阳市、成华区、郫都区、青羊区、都江堰市、龙泉驿区、大邑县、锦江区、武侯区、青白江区、蒲江县、邛崃市、新都区、崇州市、双流区、温江区、金牛区、金堂县、新津区)

南充市(高坪区、南部县、顺庆区、营山县、嘉陵区、阆中市、仪陇县、西充县、蓬安县)

丽水市(遂昌县、云和县、缙云县、庆元县、景宁畲族自治县、松阳县、龙泉市、莲都区、青田县)

来宾市(合山市、兴宾区、武宣县、象州县、忻城县、金秀瑶族自治县)

玉树藏族自治州(称多县、杂多县、玉树市、囊谦县、治多县、曲麻莱县)

清远市(清新区、英德市、清城区、佛冈县、连南瑶族自治县、连州市、阳山县、连山壮族瑶族自治县)

秦皇岛市(山海关区、昌黎县、海港区、北戴河区、青龙满族自治县、抚宁区、卢龙县)

兴安盟(扎赉特旗、突泉县、乌兰浩特市、阿尔山市、科尔沁右翼中旗、科尔沁右翼前旗)

邢台市(巨鹿县、沙河市、清河县、柏乡县、内丘县、隆尧县、广宗县、任泽区、平乡县、临西县、南和区、临城县、宁晋县、襄都区、信都区、南宫市、威县、新河县)

石河子市(胡杨河市、白杨市、新星市、北屯市、双河市、铁门关市、图木舒克市、阿拉尔市、可克达拉市、昆玉市、五家渠市)

长治市(长子县、屯留区、壶关县、黎城县、沁源县、潞城区、潞州区、武乡县、沁县、上党区、平顺县、襄垣县)

晋城市(沁水县、泽州县、城区、高平市、陵川县、阳城县)

防城港市(上思县、东兴市、港口区、防城区)

鹤岗市(东山区、兴安区、绥滨县、兴山区、向阳区、工农区、萝北县、南山区)

庆阳市(环县、西峰区、华池县、宁县、正宁县、合水县、镇原县、庆城县)

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烟台市(莱阳市、招远市、芝罘区、栖霞市、海阳市、牟平区、蓬莱区、莱山区、龙口市、福山区、莱州市)

曲靖市(陆良县、宣威市、会泽县、师宗县、沾益区、马龙区、富源县、麒麟区、罗平县)

青岛市(城阳区、黄岛区、崂山区、市南区、莱西市、胶州市、即墨区、市北区、平度市、李沧区)

周口市(西华县、鹿邑县、淮阳区、项城市、太康县、沈丘县、扶沟县、商水县、郸城县、川汇区)  巴彦淖尔市(杭锦后旗、临河区、乌拉特后旗、乌拉特中旗、乌拉特前旗、五原县、磴口县)

黄山市(歙县、休宁县、屯溪区、祁门县、黟县、黄山区、徽州区)

淮南市(凤台县、大通区、八公山区、寿县、谢家集区、潘集区、田家庵区)

临沂市(费县、兰陵县、郯城县、蒙阴县、河东区、沂南县、临沭县、沂水县、罗庄区、兰山区、莒南县、平邑县)淮安市(清江浦区、淮阴区、盱眙县、涟水县、洪泽区、金湖县、淮安区)

铜陵市(义安区、铜官区、郊区、枞阳县)  毕节市(纳雍县、织金县、七星关区、赫章县、黔西市、大方县、威宁彝族回族苗族自治县、金沙县)

通辽市(科尔沁左翼后旗、科尔沁区、科尔沁左翼中旗、开鲁县、扎鲁特旗、库伦旗、奈曼旗、霍林郭勒市)

景德镇市(乐平市、昌江区、浮梁县、珠山区)

南阳市(卧龙区、邓州市、镇平县、社旗县、桐柏县、内乡县、宛城区、新野县、西峡县、南召县、唐河县、方城县、淅川县)吉安市(永新县、吉安县、青原区、永丰县、遂川县、峡江县、吉水县、万安县、新干县、安福县、泰和县、吉州区、井冈山市)

包头市(九原区、石拐区、白云鄂博矿区、昆都仑区、固阳县、达尔罕茂明安联合旗、土默特右旗、青山区、东河区)

漯河市(郾城区、源汇区、舞阳县、召陵区、临颍县)

驻马店市(遂平县、平舆县、新蔡县、西平县、正阳县、泌阳县、确山县、驿城区、汝南县、上蔡县)

十堰市(郧阳区、丹江口市、张湾区、郧西县、茅箭区、竹山县、竹溪县、房县)

张家界市(武陵源区、慈利县、永定区、桑植县)

盐城市(滨海县、阜宁县、盐都区、射阳县、建湖县、大丰区、响水县、亭湖区、东台市)

辽源市(东辽县、东丰县、龙山区、西安区)

宁波市(宁海县、余姚市、北仑区、江北区、海曙区、镇海区、慈溪市、鄞州区、象山县、奉化区)

阿克苏地区(乌什县、阿克苏市、沙雅县、库车市、拜城县、阿瓦提县、柯坪县、新和县、温宿县)

儋州市

石家庄市(桥西区、高邑县、灵寿县、辛集市、藁城区、长安区、赞皇县、新华区、裕华区、正定县、井陉矿区、栾城区、鹿泉区、平山县、新乐市、无极县、行唐县、深泽县、晋州市、井陉县、元氏县、赵县)

阜阳市(阜南县、界首市、临泉县、颍州区、太和县、颍泉区、颍上县、颍东区)

郑州市(二七区、中牟县、新密市、登封市、荥阳市、中原区、新郑市、惠济区、金水区、管城回族区、上街区、巩义市)

贵港市(覃塘区、桂平市、港北区、平南县、港南区)

东莞市

韶关市(曲江区、南雄市、始兴县、仁化县、乐昌市、浈江区、乳源瑶族自治县、新丰县、武江区、翁源县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

排版|鸟姐

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