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景德镇市(昌江区、乐平市、珠山区、浮梁县)

襄阳市(樊城区、保康县、宜城市、老河口市、谷城县、南漳县、襄州区、枣阳市、襄城区)

泸州市(纳溪区、合江县、泸县、龙马潭区、江阳区、叙永县、古蔺县)

楚雄彝族自治州(禄丰市、元谋县、姚安县、大姚县、武定县、永仁县、楚雄市、双柏县、南华县、牟定县)  周口市(鹿邑县、项城市、淮阳区、沈丘县、郸城县、扶沟县、西华县、太康县、商水县、川汇区)

抚顺市(顺城区、抚顺县、清原满族自治县、东洲区、望花区、新宾满族自治县、新抚区)

许昌市(建安区、襄城县、长葛市、鄢陵县、禹州市、魏都区)

六盘水市(水城区、盘州市、六枝特区、钟山区)巴音郭楞蒙古自治州(轮台县、若羌县、焉耆回族自治县、和硕县、尉犁县、库尔勒市、博湖县、和静县、且末县)

南京市(溧水区、高淳区、六合区、建邺区、玄武区、江宁区、浦口区、雨花台区、鼓楼区、秦淮区、栖霞区)  宁夏回族自治区

吕梁市(交城县、汾阳市、交口县、柳林县、离石区、石楼县、兴县、孝义市、文水县、方山县、岚县、临县、中阳县)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、乌恰县、阿合奇县、阿克陶县)

十堰市(竹溪县、郧阳区、丹江口市、张湾区、竹山县、郧西县、房县、茅箭区)

德州市(庆云县、夏津县、禹城市、临邑县、陵城区、德城区、宁津县、齐河县、平原县、武城县、乐陵市)

绥化市(庆安县、明水县、北林区、望奎县、肇东市、安达市、海伦市、青冈县、兰西县、绥棱县)

池州市(贵池区、青阳县、石台县、东至县)

常德市(桃源县、安乡县、鼎城区、石门县、澧县、武陵区、津市市、临澧县、汉寿县)

丽江市(永胜县、玉龙纳西族自治县、华坪县、宁蒗彝族自治县、古城区)

柳州市(柳江区、鱼峰区、融安县、融水苗族自治县、城中区、柳北区、鹿寨县、柳城县、柳南区、三江侗族自治县)

德宏傣族景颇族自治州(芒市、瑞丽市、梁河县、陇川县、盈江县)

天津市(和平区、宁河区、西青区、东丽区、河东区、南开区、津南区、武清区、蓟州区、河北区、滨海新区、静海区、北辰区、宝坻区、红桥区、河西区)

乌鲁木齐市(乌鲁木齐县、新市区、米东区、天山区、沙依巴克区、头屯河区、达坂城区、水磨沟区)

双鸭山市(友谊县、宝山区、集贤县、四方台区、宝清县、岭东区、饶河县、尖山区)

中卫市(海原县、沙坡头区、中宁县)

嘉兴市(海宁市、嘉善县、秀洲区、南湖区、平湖市、海盐县、桐乡市)

抚州市(崇仁县、广昌县、黎川县、东乡区、资溪县、金溪县、宜黄县、南丰县、临川区、乐安县、南城县)

南充市(高坪区、阆中市、南部县、顺庆区、嘉陵区、仪陇县、营山县、西充县、蓬安县)

绍兴市(柯桥区、嵊州市、诸暨市、新昌县、上虞区、越城区)

赣州市(于都县、定南县、石城县、崇义县、南康区、龙南市、全南县、宁都县、章贡区、瑞金市、上犹县、寻乌县、兴国县、安远县、赣县区、会昌县、信丰县、大余县)

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昭通市(永善县、绥江县、水富市、威信县、鲁甸县、巧家县、镇雄县、盐津县、彝良县、昭阳区、大关县)

定西市(岷县、临洮县、通渭县、漳县、陇西县、渭源县、安定区)

阜新市(阜新蒙古族自治县、彰武县、新邱区、太平区、海州区、清河门区、细河区)

河源市(龙川县、和平县、东源县、源城区、紫金县、连平县)  商洛市(山阳县、柞水县、商州区、镇安县、洛南县、商南县、丹凤县)

常州市(钟楼区、武进区、天宁区、新北区、溧阳市、金坛区)

儋州市

自贡市(大安区、自流井区、富顺县、沿滩区、贡井区、荣县)兴安盟(阿尔山市、乌兰浩特市、突泉县、科尔沁右翼前旗、科尔沁右翼中旗、扎赉特旗)

江门市(台山市、鹤山市、江海区、蓬江区、开平市、恩平市、新会区)  阿克苏地区(阿克苏市、柯坪县、沙雅县、温宿县、新和县、拜城县、阿瓦提县、乌什县、库车市)

黔东南苗族侗族自治州(剑河县、镇远县、施秉县、凯里市、锦屏县、从江县、台江县、三穗县、丹寨县、榕江县、岑巩县、天柱县、雷山县、麻江县、黎平县、黄平县)

六安市(叶集区、霍山县、舒城县、裕安区、金寨县、金安区、霍邱县)

贺州市(平桂区、富川瑶族自治县、昭平县、八步区、钟山县)芜湖市(弋江区、湾沚区、南陵县、繁昌区、鸠江区、无为市、镜湖区)

荆门市(京山市、钟祥市、东宝区、沙洋县、掇刀区)

铜仁市(印江土家族苗族自治县、江口县、石阡县、沿河土家族自治县、德江县、碧江区、万山区、思南县、玉屏侗族自治县、松桃苗族自治县)

眉山市(东坡区、仁寿县、丹棱县、洪雅县、彭山区、青神县)

西藏自治区

毕节市(纳雍县、赫章县、威宁彝族回族苗族自治县、织金县、金沙县、七星关区、大方县、黔西市)

陇南市(武都区、宕昌县、康县、礼县、西和县、文县、徽县、两当县、成县)

铜陵市(郊区、枞阳县、铜官区、义安区)

崇左市(龙州县、扶绥县、大新县、江州区、宁明县、天等县、凭祥市)

莆田市(仙游县、荔城区、秀屿区、城厢区、涵江区)

三亚市(崖州区、天涯区、海棠区、吉阳区)

平顶山市(叶县、石龙区、鲁山县、汝州市、郏县、宝丰县、卫东区、新华区、湛河区、舞钢市)

克拉玛依市(克拉玛依区、乌尔禾区、独山子区、白碱滩区)

阿坝藏族羌族自治州(金川县、汶川县、九寨沟县、小金县、马尔康市、理县、若尔盖县、松潘县、壤塘县、茂县、黑水县、阿坝县、红原县)

成都市(彭州市、武侯区、温江区、新津区、锦江区、金牛区、崇州市、青白江区、新都区、都江堰市、大邑县、邛崃市、金堂县、成华区、青羊区、简阳市、龙泉驿区、蒲江县、双流区、郫都区)

鸡西市(密山市、鸡冠区、滴道区、梨树区、鸡东县、虎林市、恒山区、城子河区、麻山区)

温州市(瑞安市、鹿城区、龙港市、文成县、泰顺县、龙湾区、洞头区、乐清市、永嘉县、平阳县、瓯海区、苍南县)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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