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许昌市(长葛市、襄城县、禹州市、魏都区、建安区、鄢陵县)
广安市(武胜县、华蓥市、岳池县、广安区、前锋区、邻水县)
巴音郭楞蒙古自治州(若羌县、和静县、和硕县、焉耆回族自治县、轮台县、库尔勒市、尉犁县、且末县、博湖县)
曲靖市(师宗县、沾益区、陆良县、富源县、会泽县、罗平县、麒麟区、宣威市、马龙区)
乌鲁木齐市(水磨沟区、乌鲁木齐县、天山区、头屯河区、米东区、新市区、沙依巴克区、达坂城区)
长春市(德惠市、南关区、九台区、公主岭市、宽城区、朝阳区、双阳区、二道区、农安县、绿园区、榆树市)
江门市(台山市、新会区、江海区、开平市、恩平市、蓬江区、鹤山市)
忻州市(静乐县、神池县、代县、河曲县、原平市、保德县、忻府区、偏关县、岢岚县、五台县、宁武县、五寨县、繁峙县、定襄县)
德阳市(罗江区、旌阳区、中江县、绵竹市、什邡市、广汉市)
荆门市(东宝区、掇刀区、京山市、沙洋县、钟祥市)
来宾市(金秀瑶族自治县、武宣县、兴宾区、忻城县、象州县、合山市)
资阳市(乐至县、雁江区、安岳县)
海东市(平安区、循化撒拉族自治县、乐都区、民和回族土族自治县、互助土族自治县、化隆回族自治县)
河池市(东兰县、巴马瑶族自治县、天峨县、南丹县、金城江区、都安瑶族自治县、环江毛南族自治县、宜州区、凤山县、罗城仫佬族自治县、大化瑶族自治县)
黑河市(北安市、爱辉区、逊克县、孙吴县、五大连池市、嫩江市)
丽水市(景宁畲族自治县、云和县、青田县、庆元县、莲都区、龙泉市、松阳县、遂昌县、缙云县)
内蒙古自治区
吕梁市(兴县、石楼县、临县、汾阳市、文水县、方山县、孝义市、中阳县、岚县、交口县、交城县、柳林县、离石区)
南昌市(进贤县、红谷滩区、安义县、东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、南昌县、新建区)
朝阳市(喀喇沁左翼蒙古族自治县、龙城区、北票市、建平县、双塔区、朝阳县、凌源市)
天水市(秦州区、张家川回族自治县、甘谷县、麦积区、武山县、秦安县、清水县)
鸡西市(密山市、城子河区、鸡冠区、梨树区、麻山区、虎林市、滴道区、恒山区、鸡东县)
珠海市(香洲区、金湾区、斗门区)
梅州市(平远县、兴宁市、蕉岭县、五华县、梅江区、大埔县、丰顺县、梅县区)
湘西土家族苗族自治州(龙山县、泸溪县、保靖县、凤凰县、吉首市、花垣县、永顺县、古丈县)
运城市(永济市、临猗县、闻喜县、河津市、平陆县、芮城县、万荣县、夏县、新绛县、盐湖区、稷山县、垣曲县、绛县)
池州市(贵池区、石台县、青阳县、东至县)
遂宁市(船山区、蓬溪县、安居区、射洪市、大英县)
西藏自治区
漯河市(郾城区、源汇区、临颍县、舞阳县、召陵区)
张家界市(永定区、武陵源区、桑植县、慈利县)
齐齐哈尔市(拜泉县、龙江县、泰来县、甘南县、铁锋区、克东县、建华区、龙沙区、讷河市、依安县、碾子山区、富裕县、富拉尔基区、克山县、梅里斯达斡尔族区、昂昂溪区)
果洛藏族自治州(玛沁县、班玛县、达日县、玛多县、甘德县、久治县)
玉树藏族自治州(囊谦县、杂多县、治多县、称多县、曲麻莱县、玉树市)
中卫市(中宁县、海原县、沙坡头区)
临夏回族自治州(和政县、东乡族自治县、康乐县、广河县、永靖县、临夏县、临夏市、积石山保安族东乡族撒拉族自治县)
驻马店市(泌阳县、遂平县、正阳县、确山县、驿城区、西平县、平舆县、汝南县、上蔡县、新蔡县)
沈阳市(新民市、浑南区、苏家屯区、康平县、辽中区、于洪区、大东区、沈河区、沈北新区、法库县、和平区、皇姑区、铁西区)
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丹东市(宽甸满族自治县、振安区、东港市、振兴区、元宝区、凤城市)
伊犁哈萨克自治州(霍城县、奎屯市、巩留县、新源县、察布查尔锡伯自治县、伊宁县、伊宁市、昭苏县、霍尔果斯市、尼勒克县、特克斯县)
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扬州市(广陵区、高邮市、宝应县、仪征市、邗江区、江都区)
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随州市(随县、广水市、曾都区)
玉溪市(红塔区、新平彝族傣族自治县、澄江市、华宁县、易门县、江川区、通海县、元江哈尼族彝族傣族自治县、峨山彝族自治县)
阜阳市(阜南县、颍州区、颍泉区、临泉县、界首市、太和县、颍上县、颍东区)
宁夏回族自治区
达州市(大竹县、渠县、开江县、宣汉县、通川区、达川区、万源市)
伊春市(汤旺县、伊美区、大箐山县、丰林县、铁力市、乌翠区、友好区、嘉荫县、南岔县、金林区)
周口市(郸城县、商水县、项城市、太康县、鹿邑县、淮阳区、沈丘县、川汇区、扶沟县、西华县)
铁岭市(调兵山市、开原市、西丰县、昌图县、铁岭县、清河区、银州区)
鞍山市(千山区、铁东区、铁西区、岫岩满族自治县、立山区、海城市、台安县)
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海北藏族自治州(祁连县、刚察县、海晏县、门源回族自治县)
黄南藏族自治州(尖扎县、泽库县、同仁市、河南蒙古族自治县)
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全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。
◎ 作者/沈晓玲、陈家凤
核
心
观
点
【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。
【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。
【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。
【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。
01
销售
全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿
2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。
从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。
“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。
若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。
02
投资
新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩
2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。
截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。
03
盈利
营业收入同比下滑，净利由盈转亏
2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。
盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。
净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。
04
负债
现金短债比0.27，需关注流动性管理
依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。
受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。
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新闻结尾
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