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茂名市(茂南区、化州市、信宜市、电白区、高州市)

昭通市(盐津县、威信县、绥江县、镇雄县、永善县、大关县、水富市、鲁甸县、巧家县、彝良县、昭阳区)

佳木斯市(郊区、东风区、汤原县、富锦市、桦南县、向阳区、桦川县、前进区、抚远市、同江市)

朝阳市(建平县、双塔区、北票市、凌源市、龙城区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、朝阳县)  长治市(沁县、平顺县、屯留区、上党区、壶关县、武乡县、潞城区、潞州区、沁源县、长子县、黎城县、襄垣县)

芜湖市(湾沚区、繁昌区、鸠江区、无为市、南陵县、弋江区、镜湖区)

亳州市(利辛县、谯城区、涡阳县、蒙城县)

淮南市(八公山区、谢家集区、田家庵区、凤台县、大通区、寿县、潘集区)

郑州市(管城回族区、新郑市、登封市、中牟县、上街区、荥阳市、新密市、惠济区、金水区、中原区、巩义市、二七区)  海北藏族自治州(刚察县、门源回族自治县、海晏县、祁连县)

白银市(平川区、景泰县、靖远县、会宁县、白银区)

泰安市(宁阳县、泰山区、新泰市、肥城市、东平县、岱岳区)

太原市(娄烦县、万柏林区、小店区、阳曲县、杏花岭区、晋源区、迎泽区、清徐县、尖草坪区、古交市)

宿迁市(泗洪县、泗阳县、宿城区、沭阳县、宿豫区)

乐山市(犍为县、金口河区、马边彝族自治县、五通桥区、峨边彝族自治县、市中区、沙湾区、井研县、沐川县、夹江县、峨眉山市)

武威市(凉州区、民勤县、古浪县、天祝藏族自治县)

张家界市(武陵源区、慈利县、桑植县、永定区)

新疆维吾尔自治区

清远市(连州市、连南瑶族自治县、佛冈县、清城区、阳山县、英德市、清新区、连山壮族瑶族自治县)

恩施土家族苗族自治州(建始县、利川市、巴东县、来凤县、宣恩县、恩施市、鹤峰县、咸丰县)

昌都市(左贡县、芒康县、卡若区、类乌齐县、察雅县、丁青县、洛隆县、贡觉县、八宿县、边坝县、江达县)

揭阳市(普宁市、惠来县、揭东区、揭西县、榕城区)

普洱市(宁洱哈尼族彝族自治县、景谷傣族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、澜沧拉祜族自治县、思茅区、江城哈尼族彝族自治县、景东彝族自治县、墨江哈尼族自治县、西盟佤族自治县)

黑河市(嫩江市、逊克县、五大连池市、孙吴县、北安市、爱辉区)

临汾市(襄汾县、曲沃县、汾西县、安泽县、侯马市、古县、洪洞县、吉县、尧都区、蒲县、隰县、大宁县、永和县、翼城县、乡宁县、浮山县、霍州市)

西安市(雁塔区、莲湖区、周至县、阎良区、新城区、鄠邑区、临潼区、未央区、蓝田县、灞桥区、长安区、高陵区、碑林区)

黔南布依族苗族自治州(瓮安县、长顺县、贵定县、平塘县、荔波县、惠水县、都匀市、福泉市、罗甸县、独山县、三都水族自治县、龙里县)

上海市(静安区、徐汇区、长宁区、崇明区、嘉定区、虹口区、黄浦区、普陀区、浦东新区、杨浦区、奉贤区、闵行区、松江区、宝山区、青浦区、金山区)

萍乡市(莲花县、上栗县、安源区、湘东区、芦溪县)

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南宁市(良庆区、宾阳县、马山县、隆安县、横州市、江南区、青秀区、西乡塘区、邕宁区、武鸣区、兴宁区、上林县)

庆阳市(环县、合水县、华池县、镇原县、正宁县、宁县、庆城县、西峰区)

阿坝藏族羌族自治州(若尔盖县、汶川县、松潘县、壤塘县、黑水县、九寨沟县、小金县、红原县、马尔康市、茂县、金川县、理县、阿坝县)

潮州市(饶平县、湘桥区、潮安区)  三门峡市(义马市、湖滨区、卢氏县、陕州区、渑池县、灵宝市)

商丘市(睢县、梁园区、民权县、永城市、宁陵县、睢阳区、柘城县、虞城县、夏邑县)

青岛市(李沧区、市南区、胶州市、市北区、城阳区、黄岛区、崂山区、即墨区、莱西市、平度市)

十堰市(茅箭区、郧阳区、竹山县、房县、丹江口市、张湾区、竹溪县、郧西县)银川市(金凤区、兴庆区、灵武市、永宁县、西夏区、贺兰县)

梅州市(兴宁市、丰顺县、梅江区、大埔县、五华县、平远县、梅县区、蕉岭县)  兴安盟(扎赉特旗、突泉县、阿尔山市、乌兰浩特市、科尔沁右翼前旗、科尔沁右翼中旗)

石家庄市(平山县、长安区、藁城区、裕华区、高邑县、栾城区、桥西区、新乐市、晋州市、新华区、井陉矿区、灵寿县、行唐县、辛集市、赞皇县、深泽县、井陉县、无极县、元氏县、正定县、赵县、鹿泉区)

德州市(齐河县、临邑县、武城县、夏津县、德城区、宁津县、庆云县、禹城市、乐陵市、平原县、陵城区)

岳阳市(平江县、湘阴县、临湘市、岳阳县、岳阳楼区、华容县、汨罗市、云溪区、君山区)白山市(江源区、靖宇县、临江市、抚松县、浑江区、长白朝鲜族自治县)

淮安市(金湖县、盱眙县、淮安区、涟水县、洪泽区、清江浦区、淮阴区)

南通市(海门区、如东县、崇川区、如皋市、海安市、启东市、通州区)

营口市(站前区、鲅鱼圈区、西市区、大石桥市、老边区、盖州市)

宜春市(樟树市、奉新县、丰城市、靖安县、铜鼓县、高安市、上高县、万载县、宜丰县、袁州区)

滨州市(博兴县、滨城区、无棣县、沾化区、惠民县、阳信县、邹平市)

衡阳市(衡阳县、珠晖区、南岳区、蒸湘区、石鼓区、祁东县、衡东县、雁峰区、衡山县、耒阳市、常宁市、衡南县)

石嘴山市(大武口区、惠农区、平罗县)

六盘水市(六枝特区、钟山区、水城区、盘州市)

西双版纳傣族自治州(勐海县、景洪市、勐腊县)

三明市(尤溪县、大田县、清流县、明溪县、建宁县、将乐县、永安市、泰宁县、沙县区、宁化县、三元区)

邢台市(威县、广宗县、临城县、清河县、柏乡县、任泽区、襄都区、南和区、隆尧县、巨鹿县、平乡县、信都区、内丘县、宁晋县、沙河市、南宫市、新河县、临西县)

韶关市(乐昌市、翁源县、始兴县、乳源瑶族自治县、新丰县、浈江区、南雄市、仁化县、曲江区、武江区)

曲靖市(麒麟区、沾益区、陆良县、会泽县、宣威市、富源县、师宗县、罗平县、马龙区)

成都市(青白江区、新都区、锦江区、邛崃市、大邑县、新津区、青羊区、崇州市、金牛区、武侯区、龙泉驿区、蒲江县、都江堰市、简阳市、彭州市、成华区、郫都区、双流区、金堂县、温江区)

吐鲁番市(托克逊县、高昌区、鄯善县)

承德市(承德县、围场满族蒙古族自治县、兴隆县、隆化县、滦平县、鹰手营子矿区、宽城满族自治县、双滦区、丰宁满族自治县、平泉市、双桥区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。