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文山壮族苗族自治州(富宁县、广南县、文山市、马关县、西畴县、丘北县、砚山县、麻栗坡县)

宿迁市(沭阳县、泗阳县、宿城区、泗洪县、宿豫区)

安阳市(龙安区、北关区、林州市、滑县、文峰区、汤阴县、安阳县、殷都区、内黄县)

那曲市(聂荣县、申扎县、比如县、安多县、双湖县、班戈县、色尼区、嘉黎县、尼玛县、巴青县、索县)  西宁市(城西区、湟源县、湟中区、城北区、大通回族土族自治县、城中区、城东区)

博尔塔拉蒙古自治州(温泉县、阿拉山口市、精河县、博乐市)

湖州市(吴兴区、长兴县、南浔区、安吉县、德清县)

青岛市(李沧区、胶州市、即墨区、黄岛区、莱西市、市北区、平度市、城阳区、市南区、崂山区)

赤峰市(松山区、翁牛特旗、克什克腾旗、喀喇沁旗、红山区、元宝山区、敖汉旗、巴林左旗、林西县、宁城县、巴林右旗、阿鲁科尔沁旗)  长沙市(岳麓区、望城区、浏阳市、芙蓉区、开福区、长沙县、天心区、宁乡市、雨花区)

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、德钦县、香格里拉市)

温州市(平阳县、龙港市、苍南县、鹿城区、乐清市、瑞安市、洞头区、文成县、泰顺县、永嘉县、龙湾区、瓯海区)

澳门特别行政区

达州市(开江县、渠县、通川区、达川区、大竹县、宣汉县、万源市)

泰安市(宁阳县、肥城市、东平县、岱岳区、泰山区、新泰市)

儋州市

防城港市(上思县、港口区、东兴市、防城区)

平凉市(华亭市、崇信县、庄浪县、静宁县、崆峒区、泾川县、灵台县)

广州市(天河区、花都区、黄埔区、白云区、增城区、越秀区、从化区、海珠区、番禺区、南沙区、荔湾区)

襄阳市(樊城区、南漳县、谷城县、襄城区、襄州区、枣阳市、保康县、宜城市、老河口市)

德州市(德城区、宁津县、武城县、平原县、乐陵市、齐河县、陵城区、禹城市、临邑县、庆云县、夏津县)

长春市(二道区、榆树市、双阳区、公主岭市、朝阳区、宽城区、农安县、绿园区、德惠市、南关区、九台区)

大兴安岭地区(塔河县、漠河市、呼玛县)

廊坊市(文安县、固安县、霸州市、永清县、安次区、大厂回族自治县、香河县、大城县、三河市、广阳区)

宜昌市(西陵区、伍家岗区、五峰土家族自治县、当阳市、秭归县、猇亭区、兴山县、点军区、远安县、夷陵区、长阳土家族自治县、宜都市、枝江市)

新疆维吾尔自治区

阿勒泰地区(福海县、富蕴县、布尔津县、阿勒泰市、哈巴河县、青河县、吉木乃县)

德宏傣族景颇族自治州(盈江县、瑞丽市、陇川县、梁河县、芒市)

固原市(泾源县、西吉县、隆德县、彭阳县、原州区)

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海北藏族自治州(门源回族自治县、刚察县、海晏县、祁连县)

巴音郭楞蒙古自治州(尉犁县、轮台县、库尔勒市、焉耆回族自治县、和硕县、若羌县、和静县、且末县、博湖县)

滨州市(阳信县、惠民县、无棣县、邹平市、沾化区、博兴县、滨城区)

郴州市(北湖区、资兴市、桂东县、安仁县、苏仙区、永兴县、临武县、汝城县、宜章县、嘉禾县、桂阳县)  杭州市(临平区、桐庐县、建德市、西湖区、淳安县、富阳区、余杭区、钱塘区、临安区、萧山区、上城区、滨江区、拱墅区)

山南市(琼结县、措美县、曲松县、加查县、隆子县、浪卡子县、贡嘎县、洛扎县、桑日县、错那市、乃东区、扎囊县)

齐齐哈尔市(拜泉县、依安县、克东县、克山县、龙江县、泰来县、建华区、富拉尔基区、龙沙区、甘南县、梅里斯达斡尔族区、碾子山区、昂昂溪区、富裕县、铁锋区、讷河市)

莆田市(仙游县、城厢区、荔城区、秀屿区、涵江区)攀枝花市(仁和区、盐边县、东区、米易县、西区)

朔州市(平鲁区、右玉县、山阴县、怀仁市、应县、朔城区)  鞍山市(千山区、立山区、岫岩满族自治县、铁东区、台安县、铁西区、海城市)

常德市(桃源县、石门县、安乡县、澧县、武陵区、汉寿县、鼎城区、临澧县、津市市)

阜阳市(临泉县、界首市、阜南县、颍上县、颍东区、颍州区、颍泉区、太和县)

大庆市(肇源县、大同区、龙凤区、杜尔伯特蒙古族自治县、林甸县、肇州县、让胡路区、萨尔图区、红岗区)辽阳市(太子河区、白塔区、辽阳县、灯塔市、文圣区、宏伟区、弓长岭区)

鄂州市(鄂城区、华容区、梁子湖区)

南宁市(上林县、兴宁区、良庆区、西乡塘区、邕宁区、隆安县、武鸣区、横州市、宾阳县、江南区、马山县、青秀区)

石家庄市(长安区、辛集市、新华区、栾城区、元氏县、井陉县、新乐市、晋州市、井陉矿区、高邑县、鹿泉区、赵县、裕华区、行唐县、藁城区、深泽县、无极县、桥西区、灵寿县、赞皇县、平山县、正定县)

呼伦贝尔市(莫力达瓦达斡尔族自治旗、新巴尔虎左旗、陈巴尔虎旗、额尔古纳市、鄂伦春自治旗、鄂温克族自治旗、阿荣旗、海拉尔区、满洲里市、扎赉诺尔区、牙克石市、扎兰屯市、新巴尔虎右旗、根河市)

茂名市(化州市、茂南区、信宜市、高州市、电白区)

辽源市(东丰县、龙山区、西安区、东辽县)

张掖市(临泽县、山丹县、甘州区、民乐县、高台县、肃南裕固族自治县)

盐城市(射阳县、盐都区、阜宁县、响水县、亭湖区、建湖县、滨海县、大丰区、东台市)

赣州市(信丰县、赣县区、大余县、全南县、于都县、瑞金市、上犹县、寻乌县、兴国县、南康区、安远县、崇义县、会昌县、章贡区、石城县、龙南市、定南县、宁都县)

南京市(玄武区、鼓楼区、雨花台区、栖霞区、秦淮区、江宁区、六合区、溧水区、建邺区、浦口区、高淳区)

宁德市(古田县、福鼎市、周宁县、蕉城区、霞浦县、福安市、寿宁县、柘荣县、屏南县)

乌兰察布市(四子王旗、丰镇市、卓资县、察哈尔右翼中旗、集宁区、商都县、凉城县、化德县、察哈尔右翼后旗、兴和县、察哈尔右翼前旗)

盘锦市(双台子区、大洼区、兴隆台区、盘山县)

五指山市(临高县、万宁市、屯昌县、文昌市、保亭黎族苗族自治县、东方市、昌江黎族自治县、陵水黎族自治县、定安县、乐东黎族自治县、琼海市、白沙黎族自治县、琼中黎族苗族自治县、澄迈县)

白城市(镇赉县、通榆县、大安市、洮北区、洮南市)

白山市(靖宇县、临江市、浑江区、抚松县、长白朝鲜族自治县、江源区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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