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内江市(市中区、资中县、威远县、东兴区、隆昌市)
葫芦岛市(绥中县、南票区、连山区、建昌县、龙港区、兴城市)
三门峡市(渑池县、湖滨区、卢氏县、灵宝市、陕州区、义马市)
南通市(通州区、海门区、崇川区、启东市、如皋市、海安市、如东县)
运城市(新绛县、永济市、河津市、临猗县、夏县、垣曲县、芮城县、盐湖区、稷山县、平陆县、绛县、万荣县、闻喜县)
自贡市(贡井区、大安区、沿滩区、自流井区、富顺县、荣县)
七台河市(桃山区、勃利县、茄子河区、新兴区)
嘉峪关市
晋中市(榆社县、和顺县、寿阳县、太谷区、灵石县、榆次区、左权县、昔阳县、祁县、介休市、平遥县)
阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善右旗、阿拉善左旗)
枣庄市(滕州市、台儿庄区、山亭区、市中区、峄城区、薛城区)
遵义市(仁怀市、绥阳县、道真仡佬族苗族自治县、赤水市、红花岗区、湄潭县、汇川区、正安县、余庆县、桐梓县、习水县、凤冈县、播州区、务川仡佬族苗族自治县)
无锡市(新吴区、滨湖区、惠山区、梁溪区、锡山区、宜兴市、江阴市)
大同市(阳高县、云冈区、平城区、左云县、灵丘县、云州区、新荣区、天镇县、广灵县、浑源县)
汉中市(城固县、汉台区、宁强县、镇巴县、西乡县、留坝县、佛坪县、洋县、南郑区、勉县、略阳县)
克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、乌恰县、阿克陶县、阿合奇县)
拉萨市(堆龙德庆区、达孜区、城关区、当雄县、林周县、尼木县、墨竹工卡县、曲水县)
佳木斯市(抚远市、汤原县、同江市、桦南县、东风区、前进区、向阳区、富锦市、郊区、桦川县)
博尔塔拉蒙古自治州(温泉县、阿拉山口市、精河县、博乐市)
辽源市(龙山区、东辽县、西安区、东丰县)
驻马店市(遂平县、泌阳县、汝南县、西平县、确山县、驿城区、新蔡县、平舆县、上蔡县、正阳县)
黔南布依族苗族自治州(瓮安县、独山县、惠水县、罗甸县、龙里县、都匀市、荔波县、三都水族自治县、平塘县、贵定县、福泉市、长顺县)
信阳市(息县、新县、潢川县、光山县、浉河区、罗山县、固始县、商城县、平桥区、淮滨县)
贵港市(平南县、港南区、桂平市、覃塘区、港北区)
石嘴山市(平罗县、大武口区、惠农区)
丽江市(玉龙纳西族自治县、永胜县、古城区、华坪县、宁蒗彝族自治县)
三沙市(南沙区、西沙区)
石河子市(昆玉市、五家渠市、双河市、北屯市、白杨市、铁门关市、胡杨河市、可克达拉市、图木舒克市、阿拉尔市、新星市)
武威市(天祝藏族自治县、凉州区、古浪县、民勤县)
锦州市(黑山县、义县、古塔区、凌河区、凌海市、北镇市、太和区)
克拉玛依市(克拉玛依区、独山子区、乌尔禾区、白碱滩区)
淮安市(涟水县、淮阴区、淮安区、金湖县、清江浦区、洪泽区、盱眙县)
南宁市(马山县、宾阳县、隆安县、横州市、武鸣区、上林县、邕宁区、良庆区、西乡塘区、兴宁区、青秀区、江南区)
鹤岗市(南山区、绥滨县、工农区、向阳区、萝北县、兴安区、兴山区、东山区)
宜宾市(兴文县、南溪区、高县、叙州区、江安县、屏山县、珙县、筠连县、翠屏区、长宁县)
松原市(前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市、宁江区、长岭县、乾安县)
荆州市(监利市、沙市区、荆州区、松滋市、洪湖市、石首市、江陵县、公安县)
杭州市(富阳区、钱塘区、余杭区、拱墅区、桐庐县、萧山区、上城区、西湖区、临安区、临平区、淳安县、滨江区、建德市)
茂名市(茂南区、高州市、化州市、信宜市、电白区)
哈尔滨市(阿城区、木兰县、道里区、宾县、平房区、依兰县、双城区、延寿县、南岗区、五常市、道外区、呼兰区、尚志市、方正县、巴彦县、通河县、松北区、香坊区)
恩施土家族苗族自治州(恩施市、鹤峰县、利川市、咸丰县、巴东县、来凤县、建始县、宣恩县)
黄石市(下陆区、大冶市、阳新县、铁山区、西塞山区、黄石港区)
桂林市(象山区、灵川县、恭城瑶族自治县、永福县、灌阳县、兴安县、叠彩区、阳朔县、资源县、平乐县、全州县、荔浦市、龙胜各族自治县、秀峰区、雁山区、七星区、临桂区)
钦州市(灵山县、钦北区、钦南区、浦北县)
广西壮族自治区
九江市(永修县、共青城市、柴桑区、濂溪区、彭泽县、庐山市、瑞昌市、修水县、德安县、武宁县、浔阳区、都昌县、湖口县)
鹰潭市(余江区、贵溪市、月湖区)
韶关市(曲江区、新丰县、南雄市、乐昌市、仁化县、翁源县、浈江区、始兴县、武江区、乳源瑶族自治县)
商丘市(虞城县、宁陵县、民权县、睢县、永城市、柘城县、睢阳区、梁园区、夏邑县)
泉州市(金门县、鲤城区、惠安县、德化县、泉港区、石狮市、安溪县、晋江市、南安市、洛江区、永春县、丰泽区)
梅州市(梅县区、兴宁市、五华县、梅江区、丰顺县、平远县、蕉岭县、大埔县)
沧州市(沧县、运河区、黄骅市、任丘市、吴桥县、河间市、南皮县、盐山县、海兴县、孟村回族自治县、泊头市、肃宁县、青县、新华区、献县、东光县)
来宾市(武宣县、忻城县、象州县、金秀瑶族自治县、合山市、兴宾区)
黄南藏族自治州(同仁市、尖扎县、河南蒙古族自治县、泽库县)
本溪市(本溪满族自治县、桓仁满族自治县、平山区、溪湖区、明山区、南芬区)
吕梁市(离石区、孝义市、方山县、岚县、兴县、文水县、交口县、临县、石楼县、交城县、柳林县、汾阳市、中阳县)
河池市(金城江区、都安瑶族自治县、天峨县、宜州区、罗城仫佬族自治县、大化瑶族自治县、环江毛南族自治县、巴马瑶族自治县、南丹县、凤山县、东兰县)
昌都市(江达县、类乌齐县、丁青县、洛隆县、边坝县、左贡县、八宿县、卡若区、芒康县、贡觉县、察雅县)
西宁市(城西区、城东区、湟中区、城中区、大通回族土族自治县、城北区、湟源县)
甘南藏族自治州(碌曲县、舟曲县、夏河县、玛曲县、迭部县、卓尼县、合作市、临潭县)
毕节市(织金县、威宁彝族回族苗族自治县、纳雍县、黔西市、七星关区、赫章县、大方县、金沙县)
榆林市(吴堡县、米脂县、子洲县、神木市、定边县、府谷县、清涧县、榆阳区、佳县、靖边县、横山区、绥德县)
攀枝花市(东区、米易县、仁和区、盐边县、西区)
宜春市(丰城市、万载县、奉新县、高安市、上高县、宜丰县、铜鼓县、袁州区、靖安县、樟树市)
宝鸡市(陈仓区、渭滨区、眉县、千阳县、金台区、太白县、扶风县、岐山县、凤县、陇县、麟游县、凤翔区)
吉安市(青原区、井冈山市、泰和县、吉安县、永新县、遂川县、新干县、安福县、吉州区、万安县、峡江县、吉水县、永丰县)
金昌市(金川区、永昌县)
台州市(椒江区、黄岩区、玉环市、路桥区、三门县、天台县、仙居县、温岭市、临海市)
宁波市(奉化区、海曙区、象山县、余姚市、北仑区、江北区、鄞州区、镇海区、宁海县、慈溪市)
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吴忠市(红寺堡区、青铜峡市、盐池县、同心县、利通区)
平凉市(庄浪县、崆峒区、华亭市、静宁县、泾川县、灵台县、崇信县)
河源市(龙川县、东源县、紫金县、源城区、连平县、和平县)
大庆市(林甸县、肇州县、大同区、让胡路区、肇源县、萨尔图区、杜尔伯特蒙古族自治县、红岗区、龙凤区)
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抚顺市(新抚区、望花区、东洲区、抚顺县、新宾满族自治县、顺城区、清原满族自治县)
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安庆市(怀宁县、潜山市、迎江区、大观区、宿松县、太湖县、桐城市、望江县、宜秀区、岳西县)
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长沙市(浏阳市、长沙县、开福区、岳麓区、雨花区、宁乡市、芙蓉区、望城区、天心区)
济源市
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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