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长沙市(雨花区、望城区、岳麓区、芙蓉区、开福区、浏阳市、长沙县、宁乡市、天心区)

成都市(龙泉驿区、新津区、青羊区、锦江区、青白江区、邛崃市、崇州市、金牛区、温江区、大邑县、双流区、金堂县、都江堰市、武侯区、新都区、蒲江县、成华区、简阳市、郫都区、彭州市)

黔南布依族苗族自治州(福泉市、瓮安县、三都水族自治县、都匀市、长顺县、惠水县、独山县、贵定县、荔波县、罗甸县、平塘县、龙里县)

临汾市(永和县、大宁县、曲沃县、乡宁县、安泽县、霍州市、古县、侯马市、蒲县、襄汾县、尧都区、汾西县、浮山县、吉县、洪洞县、翼城县、隰县)  长治市(壶关县、沁源县、黎城县、屯留区、上党区、平顺县、武乡县、潞州区、襄垣县、潞城区、长子县、沁县)

吐鲁番市(托克逊县、鄯善县、高昌区)

铜川市(宜君县、印台区、耀州区、王益区)

阳泉市(矿区、盂县、城区、郊区、平定县)

北海市(海城区、银海区、合浦县、铁山港区)  延安市(延川县、宜川县、安塞区、志丹县、吴起县、延长县、黄龙县、子长市、富县、黄陵县、洛川县、甘泉县、宝塔区)

毕节市(金沙县、大方县、织金县、纳雍县、黔西市、赫章县、威宁彝族回族苗族自治县、七星关区)

红河哈尼族彝族自治州(红河县、开远市、弥勒市、个旧市、建水县、元阳县、河口瑶族自治县、石屏县、蒙自市、绿春县、金平苗族瑶族傣族自治县、屏边苗族自治县、泸西县)

济源市

宜宾市(屏山县、兴文县、长宁县、南溪区、筠连县、叙州区、高县、江安县、珙县、翠屏区)

儋州市

博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、精河县、阿拉山口市、温泉县)

南通市(海安市、通州区、如皋市、崇川区、启东市、如东县、海门区)

淮南市(田家庵区、凤台县、八公山区、大通区、寿县、潘集区、谢家集区)

安顺市(西秀区、普定县、镇宁布依族苗族自治县、平坝区、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县)

新疆维吾尔自治区

双鸭山市(四方台区、尖山区、宝清县、宝山区、岭东区、友谊县、饶河县、集贤县)

南京市(六合区、玄武区、建邺区、江宁区、栖霞区、鼓楼区、雨花台区、溧水区、浦口区、高淳区、秦淮区)

保定市(清苑区、蠡县、望都县、涿州市、容城县、定州市、安国市、雄县、唐县、徐水区、博野县、阜平县、竞秀区、莲池区、涞水县、顺平县、曲阳县、高阳县、满城区、涞源县、定兴县、安新县、高碑店市、易县)

黄冈市(蕲春县、罗田县、麻城市、英山县、武穴市、团风县、浠水县、黄梅县、黄州区、红安县)

苏州市(姑苏区、吴中区、吴江区、太仓市、张家港市、常熟市、昆山市、虎丘区、相城区)

台州市(玉环市、温岭市、临海市、仙居县、天台县、椒江区、黄岩区、路桥区、三门县)

宁德市(柘荣县、福鼎市、古田县、霞浦县、福安市、蕉城区、周宁县、屏南县、寿宁县)

酒泉市(瓜州县、肃州区、肃北蒙古族自治县、金塔县、阿克塞哈萨克族自治县、敦煌市、玉门市)

承德市(隆化县、平泉市、围场满族蒙古族自治县、双桥区、兴隆县、滦平县、承德县、鹰手营子矿区、宽城满族自治县、双滦区、丰宁满族自治县)

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景德镇市(浮梁县、昌江区、乐平市、珠山区)

银川市(灵武市、兴庆区、永宁县、贺兰县、金凤区、西夏区)

海北藏族自治州(门源回族自治县、海晏县、刚察县、祁连县)

大庆市(肇源县、肇州县、杜尔伯特蒙古族自治县、龙凤区、让胡路区、大同区、林甸县、红岗区、萨尔图区)  长春市(二道区、朝阳区、农安县、绿园区、公主岭市、榆树市、南关区、宽城区、双阳区、德惠市、九台区)

揭阳市(揭西县、普宁市、惠来县、榕城区、揭东区)

宿州市(埇桥区、萧县、灵璧县、砀山县、泗县)

营口市(老边区、站前区、西市区、大石桥市、盖州市、鲅鱼圈区)钦州市(灵山县、浦北县、钦北区、钦南区)

阿勒泰地区(布尔津县、阿勒泰市、福海县、青河县、富蕴县、哈巴河县、吉木乃县)  四平市(铁西区、梨树县、双辽市、伊通满族自治县、铁东区)

德州市(临邑县、德城区、夏津县、庆云县、武城县、宁津县、齐河县、陵城区、平原县、禹城市、乐陵市)

天水市(秦州区、秦安县、张家川回族自治县、麦积区、清水县、武山县、甘谷县)

通辽市(库伦旗、奈曼旗、科尔沁区、科尔沁左翼后旗、扎鲁特旗、开鲁县、科尔沁左翼中旗、霍林郭勒市)连云港市(海州区、东海县、灌云县、灌南县、连云区、赣榆区)

曲靖市(富源县、师宗县、罗平县、陆良县、会泽县、沾益区、马龙区、麒麟区、宣威市)

阿里地区(札达县、改则县、噶尔县、革吉县、措勤县、普兰县、日土县)

楚雄彝族自治州(楚雄市、武定县、南华县、姚安县、牟定县、元谋县、大姚县、永仁县、双柏县、禄丰市)

宜春市(樟树市、奉新县、上高县、高安市、靖安县、万载县、丰城市、袁州区、宜丰县、铜鼓县)

杭州市(西湖区、桐庐县、拱墅区、建德市、富阳区、余杭区、临平区、临安区、上城区、滨江区、萧山区、淳安县、钱塘区)

广西壮族自治区

三明市(大田县、建宁县、清流县、尤溪县、宁化县、永安市、明溪县、泰宁县、三元区、将乐县、沙县区)

石家庄市(栾城区、藁城区、新华区、晋州市、行唐县、鹿泉区、井陉矿区、平山县、高邑县、元氏县、桥西区、深泽县、赵县、新乐市、长安区、赞皇县、正定县、辛集市、灵寿县、井陉县、无极县、裕华区)

乌鲁木齐市(沙依巴克区、头屯河区、米东区、乌鲁木齐县、达坂城区、天山区、新市区、水磨沟区)

泸州市(合江县、龙马潭区、江阳区、叙永县、古蔺县、泸县、纳溪区)

贵港市(平南县、桂平市、港南区、覃塘区、港北区)

梅州市(五华县、大埔县、丰顺县、平远县、蕉岭县、梅江区、梅县区、兴宁市)

焦作市(解放区、山阳区、马村区、中站区、温县、博爱县、修武县、沁阳市、孟州市、武陟县)

阜阳市(临泉县、阜南县、颍东区、颍上县、颍泉区、太和县、颍州区、界首市)

宿迁市(泗阳县、宿城区、泗洪县、宿豫区、沭阳县)

泰安市(宁阳县、岱岳区、肥城市、泰山区、新泰市、东平县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。