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信阳市(息县、浉河区、新县、淮滨县、罗山县、潢川县、商城县、固始县、光山县、平桥区)

聊城市(茌平区、莘县、冠县、东阿县、临清市、高唐县、阳谷县、东昌府区)

潮州市(潮安区、湘桥区、饶平县)

九江市(庐山市、武宁县、瑞昌市、浔阳区、修水县、德安县、湖口县、永修县、柴桑区、濂溪区、共青城市、都昌县、彭泽县)  东莞市

许昌市(长葛市、鄢陵县、魏都区、建安区、禹州市、襄城县)

嘉兴市(平湖市、南湖区、桐乡市、秀洲区、海盐县、嘉善县、海宁市)

邯郸市(武安市、涉县、成安县、临漳县、肥乡区、馆陶县、邯山区、永年区、复兴区、磁县、广平县、鸡泽县、魏县、邱县、丛台区、峰峰矿区、大名县、曲周县)南通市(崇川区、海安市、海门区、通州区、启东市、如东县、如皋市)

徐州市(邳州市、丰县、铜山区、鼓楼区、贾汪区、沛县、泉山区、睢宁县、新沂市、云龙区)  香港特别行政区

鸡西市(鸡东县、密山市、虎林市、梨树区、鸡冠区、滴道区、恒山区、城子河区、麻山区)

汕尾市(城区、陆丰市、陆河县、海丰县)

延安市(洛川县、富县、宜川县、甘泉县、志丹县、子长市、宝塔区、黄龙县、延川县、黄陵县、延长县、安塞区、吴起县)

鹰潭市(余江区、贵溪市、月湖区)

齐齐哈尔市(克山县、依安县、富裕县、龙江县、建华区、梅里斯达斡尔族区、铁锋区、讷河市、拜泉县、碾子山区、昂昂溪区、克东县、龙沙区、甘南县、泰来县、富拉尔基区)

吴忠市(青铜峡市、盐池县、利通区、同心县、红寺堡区)

达州市(渠县、达川区、宣汉县、通川区、万源市、大竹县、开江县)

舟山市(定海区、嵊泗县、岱山县、普陀区)

承德市(双桥区、承德县、鹰手营子矿区、宽城满族自治县、滦平县、平泉市、兴隆县、隆化县、丰宁满族自治县、双滦区、围场满族蒙古族自治县)

大理白族自治州(祥云县、洱源县、剑川县、南涧彝族自治县、漾濞彝族自治县、云龙县、永平县、鹤庆县、弥渡县、巍山彝族回族自治县、大理市、宾川县)

本溪市(明山区、南芬区、本溪满族自治县、溪湖区、平山区、桓仁满族自治县)

商洛市(丹凤县、镇安县、商州区、商南县、洛南县、柞水县、山阳县)

眉山市(东坡区、彭山区、洪雅县、青神县、仁寿县、丹棱县)

新疆维吾尔自治区

沧州市(东光县、任丘市、运河区、青县、黄骅市、肃宁县、海兴县、献县、南皮县、河间市、沧县、泊头市、盐山县、吴桥县、孟村回族自治县、新华区)

陇南市(礼县、康县、武都区、成县、两当县、文县、西和县、徽县、宕昌县)

益阳市(安化县、赫山区、资阳区、沅江市、桃江县、南县)

通辽市(霍林郭勒市、科尔沁左翼后旗、开鲁县、扎鲁特旗、科尔沁区、奈曼旗、库伦旗、科尔沁左翼中旗)

果洛藏族自治州(达日县、玛沁县、班玛县、久治县、甘德县、玛多县)

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西宁市(城中区、城东区、城北区、城西区、大通回族土族自治县、湟源县、湟中区)

郴州市(苏仙区、桂阳县、宜章县、嘉禾县、桂东县、北湖区、汝城县、安仁县、永兴县、临武县、资兴市)

玉溪市(通海县、易门县、峨山彝族自治县、华宁县、澄江市、红塔区、江川区、元江哈尼族彝族傣族自治县、新平彝族傣族自治县)

上饶市(鄱阳县、万年县、余干县、信州区、玉山县、横峰县、铅山县、德兴市、广丰区、广信区、弋阳县、婺源县)  哈尔滨市(香坊区、木兰县、依兰县、延寿县、平房区、阿城区、巴彦县、南岗区、宾县、松北区、道里区、方正县、尚志市、通河县、呼兰区、五常市、道外区、双城区)

珠海市(金湾区、斗门区、香洲区)

广元市(朝天区、昭化区、利州区、旺苍县、剑阁县、苍溪县、青川县)

黄山市(祁门县、黄山区、歙县、黟县、徽州区、休宁县、屯溪区)阳泉市(矿区、盂县、城区、平定县、郊区)

松原市(前郭尔罗斯蒙古族自治县、乾安县、宁江区、长岭县、扶余市)  巴中市(南江县、通江县、恩阳区、巴州区、平昌县)

伊春市(乌翠区、大箐山县、嘉荫县、汤旺县、友好区、铁力市、南岔县、伊美区、金林区、丰林县)

东营市(利津县、垦利区、东营区、广饶县、河口区)

郑州市(荥阳市、上街区、惠济区、新郑市、金水区、中牟县、二七区、新密市、中原区、登封市、巩义市、管城回族区)克孜勒苏柯尔克孜自治州(乌恰县、阿合奇县、阿克陶县、阿图什市)

娄底市(双峰县、娄星区、涟源市、新化县、冷水江市)

四平市(伊通满族自治县、双辽市、梨树县、铁东区、铁西区)

佳木斯市(汤原县、富锦市、同江市、桦南县、郊区、向阳区、东风区、抚远市、前进区、桦川县)

宝鸡市(扶风县、麟游县、太白县、凤县、岐山县、渭滨区、凤翔区、金台区、陇县、陈仓区、千阳县、眉县)

阿里地区(札达县、革吉县、日土县、普兰县、噶尔县、措勤县、改则县)

山南市(乃东区、浪卡子县、曲松县、错那市、加查县、洛扎县、扎囊县、桑日县、琼结县、隆子县、贡嘎县、措美县)

绥化市(明水县、安达市、肇东市、庆安县、北林区、望奎县、绥棱县、兰西县、青冈县、海伦市)

雅安市(汉源县、雨城区、石棉县、荥经县、天全县、名山区、宝兴县、芦山县)

通化市(辉南县、通化县、二道江区、东昌区、集安市、梅河口市、柳河县)

朔州市(右玉县、应县、平鲁区、朔城区、怀仁市、山阴县)

泸州市(叙永县、江阳区、合江县、泸县、龙马潭区、纳溪区、古蔺县)

云浮市(云安区、郁南县、罗定市、新兴县、云城区)

日照市(五莲县、莒县、东港区、岚山区)

沈阳市(康平县、沈河区、大东区、和平区、苏家屯区、铁西区、法库县、浑南区、新民市、沈北新区、辽中区、于洪区、皇姑区)

海口市(秀英区、琼山区、美兰区、龙华区)

荆州市(监利市、江陵县、公安县、沙市区、荆州区、洪湖市、松滋市、石首市)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。