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岳阳市(临湘市、华容县、平江县、湘阴县、岳阳县、汨罗市、岳阳楼区、云溪区、君山区)

漳州市(诏安县、长泰区、龙文区、云霄县、平和县、南靖县、东山县、芗城区、漳浦县、龙海区、华安县)

包头市(白云鄂博矿区、东河区、昆都仑区、土默特右旗、青山区、达尔罕茂明安联合旗、石拐区、固阳县、九原区)

南京市(江宁区、六合区、栖霞区、鼓楼区、高淳区、秦淮区、建邺区、雨花台区、浦口区、玄武区、溧水区)  池州市(青阳县、石台县、贵池区、东至县)

自贡市(荣县、贡井区、大安区、富顺县、沿滩区、自流井区)

江门市(开平市、恩平市、台山市、江海区、鹤山市、蓬江区、新会区)

娄底市(冷水江市、新化县、涟源市、娄星区、双峰县)

巴彦淖尔市(乌拉特前旗、乌拉特中旗、杭锦后旗、磴口县、乌拉特后旗、临河区、五原县)  通辽市(科尔沁左翼后旗、霍林郭勒市、奈曼旗、科尔沁区、开鲁县、库伦旗、扎鲁特旗、科尔沁左翼中旗)

黄南藏族自治州(尖扎县、泽库县、河南蒙古族自治县、同仁市)

玉树藏族自治州(治多县、囊谦县、称多县、杂多县、玉树市、曲麻莱县)

定西市(渭源县、临洮县、安定区、漳县、岷县、陇西县、通渭县)

淄博市(周村区、高青县、博山区、沂源县、淄川区、张店区、桓台县、临淄区)

潍坊市(奎文区、昌乐县、青州市、昌邑市、诸城市、高密市、坊子区、安丘市、潍城区、寒亭区、寿光市、临朐县)

孝感市(大悟县、孝昌县、汉川市、孝南区、应城市、云梦县、安陆市)

天水市(秦安县、麦积区、张家川回族自治县、甘谷县、武山县、秦州区、清水县)

营口市(老边区、盖州市、站前区、鲅鱼圈区、西市区、大石桥市)

塔城地区(塔城市、和布克赛尔蒙古自治县、托里县、额敏县、沙湾市、乌苏市、裕民县)

阿里地区(措勤县、日土县、噶尔县、普兰县、札达县、革吉县、改则县)

肇庆市(广宁县、端州区、四会市、德庆县、封开县、怀集县、鼎湖区、高要区)

济南市(莱芜区、长清区、历城区、槐荫区、天桥区、钢城区、市中区、商河县、济阳区、章丘区、历下区、平阴县)

榆林市(吴堡县、定边县、子洲县、清涧县、榆阳区、横山区、米脂县、靖边县、佳县、绥德县、府谷县、神木市)

随州市(曾都区、随县、广水市)

鸡西市(梨树区、恒山区、麻山区、密山市、鸡东县、滴道区、城子河区、虎林市、鸡冠区)

澳门特别行政区

常州市(武进区、天宁区、新北区、金坛区、钟楼区、溧阳市)

玉林市(陆川县、玉州区、北流市、博白县、福绵区、兴业县、容县)

濮阳市(清丰县、华龙区、范县、南乐县、濮阳县、台前县)

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忻州市(保德县、河曲县、繁峙县、五寨县、偏关县、五台县、静乐县、定襄县、神池县、原平市、岢岚县、代县、宁武县、忻府区)

淮南市(大通区、田家庵区、潘集区、凤台县、八公山区、谢家集区、寿县)

东莞市

张家口市(沽源县、张北县、赤城县、下花园区、涿鹿县、桥东区、康保县、万全区、尚义县、怀安县、蔚县、阳原县、崇礼区、怀来县、宣化区、桥西区)  昌都市(洛隆县、芒康县、察雅县、贡觉县、八宿县、类乌齐县、丁青县、卡若区、江达县、左贡县、边坝县)

周口市(项城市、扶沟县、西华县、郸城县、鹿邑县、淮阳区、沈丘县、商水县、川汇区、太康县)

上饶市(鄱阳县、信州区、余干县、横峰县、弋阳县、广信区、婺源县、广丰区、玉山县、德兴市、万年县、铅山县)

大同市(左云县、广灵县、阳高县、浑源县、灵丘县、新荣区、云冈区、天镇县、云州区、平城区)白银市(会宁县、靖远县、景泰县、白银区、平川区)

内江市(资中县、威远县、市中区、东兴区、隆昌市)  咸阳市(三原县、兴平市、礼泉县、泾阳县、渭城区、秦都区、杨陵区、淳化县、彬州市、旬邑县、长武县、乾县、武功县、永寿县)

金昌市(金川区、永昌县)

黔西南布依族苗族自治州(普安县、晴隆县、贞丰县、望谟县、兴义市、册亨县、兴仁市、安龙县)

上海市(虹口区、徐汇区、金山区、闵行区、松江区、长宁区、奉贤区、嘉定区、杨浦区、崇明区、宝山区、浦东新区、普陀区、青浦区、静安区、黄浦区)阿克苏地区(新和县、沙雅县、柯坪县、乌什县、阿克苏市、温宿县、库车市、阿瓦提县、拜城县)

白城市(洮北区、洮南市、大安市、镇赉县、通榆县)

湘潭市(雨湖区、湘乡市、岳塘区、湘潭县、韶山市)

资阳市(安岳县、雁江区、乐至县)

咸宁市(咸安区、崇阳县、通城县、通山县、赤壁市、嘉鱼县)

镇江市(京口区、扬中市、句容市、润州区、丹徒区、丹阳市)

西双版纳傣族自治州(勐腊县、景洪市、勐海县)

百色市(凌云县、右江区、德保县、西林县、靖西市、乐业县、那坡县、田东县、平果市、田林县、隆林各族自治县、田阳区)

渭南市(合阳县、华阴市、临渭区、潼关县、蒲城县、大荔县、韩城市、华州区、富平县、白水县、澄城县)

本溪市(本溪满族自治县、溪湖区、桓仁满族自治县、平山区、明山区、南芬区)

兰州市(西固区、七里河区、榆中县、城关区、安宁区、红古区、皋兰县、永登县)

三亚市(海棠区、吉阳区、天涯区、崖州区)

齐齐哈尔市(拜泉县、龙江县、富裕县、克山县、讷河市、建华区、铁锋区、碾子山区、泰来县、梅里斯达斡尔族区、克东县、甘南县、富拉尔基区、昂昂溪区、依安县、龙沙区)

郑州市(荥阳市、新密市、金水区、中原区、巩义市、登封市、上街区、新郑市、管城回族区、二七区、中牟县、惠济区)

商丘市(睢阳区、夏邑县、虞城县、睢县、柘城县、梁园区、宁陵县、民权县、永城市)

安顺市(平坝区、关岭布依族苗族自治县、普定县、镇宁布依族苗族自治县、西秀区、紫云苗族布依族自治县)

深圳市(南山区、光明区、罗湖区、盐田区、龙华区、福田区、龙岗区、坪山区、宝安区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。